Forældrekøb

• Hvad er forældrekøb?
• Hvordan fungerer forældrekøb?
• Beskatning, mens du ejer og udlejer.
• Hvilken beskatningsmetode kan bruges?
• Hvordan fastsættes husleje ved forældrekøb?
• Hvilke regler er der om boligsikring ved forældrekøb?
• Hvilke regler gælder, når du skal sælge boligen
• Hvordan er reglerne om forældrekøb af andelsbolig?
• Hvordan hænger forældrekøb sammen med din privatøkonomi?
• Hvordan finansieres forældrekøb?
• Hvad er køb og udlejning til andre familiemedlemmer?
• Hvordan rådgiver vi om forældrekøb?

Hvad er forældrekøb?

Et forældrekøb er, når en person køber en ejerbolig, som de efterfølgende lejer ud til et barn. Det er typisk i forbindelse med, at den unge skal i gang med at studere i en større by. I mange studiebyer kan det være svært at finde en attraktiv lejlighed til leje, der både ligger godt og har en fornuftig husleje.

Tidligere var forældrekøb omfattet af samme skatteregler, som øvrige udlejningsboliger. Det er ændret pr. 01.01.2021. Derfor er det skattemæssigt ikke lige så attraktivt som tidligere. Men behovet er der fortsat!

Hvordan fungerer forældrekøb?

Et forældrekøb fungerer på den måde, at du køber en lejlighed, som lejes ud til den unge. Idéen er, at den unge får en mere attraktiv lejlighed til en lavere husleje.

Vigtige spørgsmål, du kan overveje:

1. Er det en god idé for dig? Har du økonomien på plads, også selvom du evt. går på pension eller bliver arbejdsløs? Hvordan er du og dit barn stillet, hvis du dør?
2. Hvad er tidshorisonten? Hvis dit barn alene skal bruge den i et par år, er omkostningerne ved køb og salg høje. Og oftest for høje til, at det kan svare sig. Hvis du har et andet barn, der kan få glæde af den – eller måske dig selv – så er det naturligvis en anden sag.

Fordele:

• Hvis du betragter det som en investering, forventer du naturligvis også, at det bliver en opsparing i fast ejendom. Det vil som regel betyde, at boligen skal ejes i en årrække. Og at salget kan ske på et gunstigt tidspunkt i forhold til markedet.
• Du kan fratrække udgifter til vedligeholdelse.
• Du kan fratrække udgifter til forandringer i lejligheden efter nærmere fastsatte regler.
• Du betaler ikke ejendomsværdiskat.
• Du kan videresælge lejligheden til dit barn til en lavere pris end markedsprisen – vær dog opmærksom på regler fra SKAT!

Ulemper:

• Du skal betale skat af markedslejen – og ikke af den leje, som du opkræver hos dit barn.
• Udgifter til forbedringer kan fratrækkes, men der er særlige regler, du bør undersøge og følge.
• Du kender ikke afkastet af din investering, eller om du evt. kommer til at sælge med tab.
• Du kan fratrække renteudgifterne på lige fod med andre renteudgifter. (Tidligere var der skatteteknisk et højere fradrag)

Med et forældrekøb kan du som forælder skabe en opsparing i fast ejendom. Samtidig hjælper du dit barn godt i gang med at få sin første bolig.

Vi kommer nærmere ind på hvilke udgifter, der kan trækkes fra længere nede på siden.

Beskatning, mens du ejer og udlejer

Selvom området er lidt indviklet, skal du selvfølgelig ikke snydes for en gennemgang af de grundlæggende skatteregler ved forældrekøb.

1. Hvordan beskattes du af lejeindtægten?

Lejeindtægten (markedslejen) fra lejligheden regnes for en indtægt hos dig. Derfor bliver du også beskattet af den, som ved en hvilken som helst anden indtægt.

Hvor meget du præcist skal betale i skat af indtægten fra lejligheden, afhænger derfor også af, hvor høj din øvrige indkomst er, og hvilke udgifter du kan trække fra.

2. Hvilke udgifter kan du trække fra?

Som udgangspunkt kan du trække de udgifter fra, der er nødvendige for lejeindtægten. Her gælder samme regler som for enhver anden udlejer bortset fra reglerne om renteudgiften.

Det vil sige, at du kan fratrække ejerudgifterne & vedligeholdelse. Ejerudgifterne står på salgsopstillingen. Og hvis vand, varme og el er inkluderet i huslejen, kan disse også fratrækkes.

Udgifter til forbedringer kan fratrækkes med op til 25 % af den årlige husleje for hvert år, de første tre år. Det gælder kun de forbedringer, der gør, at boligen er i bedre stand, end da den blev købt.

Hvilke beskatningsmetoder?

Der er to forskellige måder, hvorpå du kan blive beskattet af overskuddet. Den første er efter personskatteloven. Det er den, du bliver beskattet efter på dit forældrekøb, hvis du ikke foretager dig noget aktivt omkring din skat. Denne løsning er klart den mest anvendte efter ændringerne, der er trådt i kraft pr. 01.01.2021. Den anden er virksomhedsskatteordningen.

Personskatteloven

Ved denne løsning bliver du beskattet af overskuddet ved udlejningen (før renter), og får fradrag for renterne i kapitalindkomsten. Hvis huslejen er mindre end markedslejen, er det markedslejen, du skal benytte som grundlag for beregning af overskuddet jf. SKAT.

Fordelen er, at det er ret enkelt, og du behøver ikke en revisor.

Virksomhedsskatteordningen

Virksomhedsskatteordningen anvendes primært af personer, som enten er en del af ordningen i forvejen – eller ønsker at gemme overskuddet i ordningen til senere beskatning. Renteudgifterne har samme skattemæssige værdi, som ved personskatteloven. Samtidig kræver det, at du anvender en revisor.

Hvis du er i tvivl, om virksomhedsskatteordningen er en fordel for dig, så bør du kontakte en revisor. Revisoren vil være den rette til at yde dig rådgivningen om SKAT.

Fastsættelse af husleje ved forældrekøb

Hvordan skal huslejen fastsættes ved forældrekøb? Det er et af de allermest udbredte spørgsmål inden for dette område.

De fleste vil gerne sætte huslejen så lavt som muligt. Det er forståeligt nok, fordi de fleste forældrekøb jo netop sker for at hjælpe den unge. Men hvor lavt må du så sætte huslejen? Reglerne siger, at du bliver beskattet af markedslejen – uanset hvilken husleje du aftaler med dit barn.

Det betyder, at lejen skal ligge på samme niveau som en tilsvarende lejlighed. Det vil sige en lejlighed i samme størrelse, samme stand og i samme område. Derfor er det vigtigt, at du undersøger niveauet for lignende lejligheder i området.

Boligsikring ved forældrekøb

Huslejens størrelse er også vigtig i forhold til dit barns mulighed for at få boligsikring. Den bør hverken lægges for højt eller for lavt. Og for at opnå boligsikring er det nødvendigt, at I får lavet en lejekontrakt på boligen. Også selvom det er et boligkøb med udlejning til dit barn.

En lejekontrakt har dog også en anden fordel. Nemlig at I så har en aftale på skrift. Det er godt, fordi der så oftest er en bedre forståelse af, hvilke aftaler der er mellem jer. Misforståelser omkring, hvem der har ansvar for hvad, er noget af det, der lettest kan føre til et dårligere forhold mellem dig og dit barn ved forældrekøb. Det er meget lettere at undgå med en lejekontrakt, hvor alle aftaler er beskrevet.

Læs mere om boligstøtte og boligsikring på Borger.dk

Beskatning ved salg?

Salg til 3. mand

Når boligen skal sælges, skal du betale skat af gevinsten. Det vil sige, du betaler skat af den værdistigning, der er sket, fra du købte boligen, til du sælger den. Dog kan du trække 10.000 kr. fra i gevinsten for hvert år, du har haft lejligheden. Det gælder dog ikke det år, hvor du sælger boligen. Derudover kan du fratrække omkostningerne ved handlerne.

Reglerne gælder ikke, hvis du selv har boet i boligen i en periode. Så kan du nemlig sælge den uden at blive beskattet af gevinsten

Salg til barnet

Du kan også vælge at sælge boligen til barnet. Som udgangspunkt skal det ske til markedsprisen. Hvis der ikke er særlige omstændigheder, kan boligen dog sælges til +/-15 % af den offentlige vurdering, uden at barnet beskattes af det. Det kan samtidig være med til at mindske din egen beskatning. For en eventuel gevinst så vil være væsentligt mindre. Forudsætningen for denne løsning er, at lejligheden er vurderet som ikke-udlejet, og du ikke har modtaget den nye vurdering af lejligheden.

Når der kommer ny ejendomsvurdering efter den nye ejendomsvurderingslov, kan lejligheden handles til +/-20% af den offentlige vurdering. Du kan se mere om de nye offentlige ejendomsvurderinger på vurderingsportalen.

Hvis den unge har købt lejligheden af dig – og på et senere tidspunkt vælger at sælge boligen – kan det ske uden beskatning af gevinsten. Det er fordi, at den unge selv har boet i boligen. Dog er det værd at bemærke, at barnet ikke må købe lejligheden af dig med henblik på videresalg. I så fald skal gevinsten fra salget beskattes. Hvor lang tid skal barnet så blive boende, før den kan sælges uden beskatning? Det er der faktisk ikke nogle regler om, så her skal der trædes meget varsomt. Vi anbefaler, at du undersøger det nøje bl.a. på SKAT’s hjemmeside, inden du foretager dig yderligere.

Forældrekøb af andelsbolig?

Det er fristende at vælge en andelsbolig til forældrekøbet. Andelsboliger har en mindre kontantpris end eksempelvis en ejerlejlighed, og det gør dem attraktive.

I mange andelsforeninger er det dog ikke lovligt at udleje, som jo er hele idéen. Så det er et meget vigtigt forhold at undersøge, inden du slår til. Derudover bør du sikre dig, at du ved, hvordan den fremtidige boligafgift ser ud. Du bør også undersøge om der er risiko for tab, når du skal sælge.

Endelig er det som udgangspunkt ikke muligt at opnå boligsikring til en andelsbolig ved forældrekøb.

Læs mere om, hvordan vi kan hjælpe dig med køberrådgivning ved andelsboligkøb her

NB: Vi kan udarbejde en analyse af en andelsbolig 24 timer efter vi har modtaget de nødvendige dokumenter og oplysninger.

Og her kan du finde de seneste artikler, vi har skrevet – også om andelsbolig.

Din privatøkonomi

Du bør forberede dig på, at dit boligkøb med udlejning til dit barn sjældent er gratis for dig. Der er omkostninger forbundet med det. Og selvom du får fradrag for de fleste af omkostningerne, må du forvente, at løsningen ikke går i nul for dig.

Derfor er det vigtigt, at du har styr på din privatøkonomi, før du kan vurdere, om forældrekøb er en mulighed.

Du skal starte med at lægge et realistisk privatbudget, hvis ikke du allerede har gjort det. Og du skal huske at tage højde for, at din situation kan forandre sig.

Du skal også være forberedt på, at der kan komme uforudsete udgifter ved at være udlejer. Kommer der eksempelvis større vedligeholdelsesopgaver, som du ikke havde forudset, kan det få stor betydning for din privatøkonomi.

Mange uforudsete udgifter kan du undgå, hvis du gennemgår boligen med en byggesagkyndig. Men også sørger for at gennemgå alle dokumenterne i handlen grundigt inden købet. Det kan en køberrådgiver hjælpe dig med. Du kan ikke udelukke alle muligheder, og der vil altid være en risiko for, at der kommer noget, du ikke havde kunnet forudse. Og netop derfor er det vigtigt, at din økonomi kan klare sådan en situation.

Finansiering af forældrekøb

Finansieringen af dit forældrekøb er et af de områder, der for alvor kan få betydning for din økonomi. Det er ekstremt vigtigt, at du nøje vurderer, hvilken lånetype og løbetid der er den rigtige for dig.

Nogle vælger at finansiere forældrekøbet helt eller delvist i deres egen bolig. Det kan nogle gange være en god løsning, hvis der er den nødvendige friværdi. Andre vælger at finansiere forældrekøbet med lån i lejligheden. Eller en kombination af de to løsninger.

Renten har været meget svingende og stigende de seneste år. Vores råd er at søge rådgivning hos din bankrådgiver eller en uvildig finansiel rådgiver, hvis du er i tvivl. Boligraadgiver.dk samarbejder med en finansiel rådgiver. Ring eller skriv til os, hvis du ønsker hjælp til denne del.

Køb og udlejning til andre familiemedlemmer

Mange gange er der omtalt ”omvendt forældrekøb”; det vedrører ofte voksne børn, som køber en bolig til sine forældre. På den måde kan du give dine forældre en bedre bolig til deres alderdom. Samtidig er det en mulighed for, at du kan lægge din opsparing i fast ejendom.

Reglerne er nøjagtigt de samme, som for et almindeligt forældrekøb. Så du kan følge alle rådene i denne artikel, hvis du f.eks. overvejer at købe og udleje til forældre, men også til svigerforældre, bedsteforældre, børn, børnebørn og deres ægtefæller.

Der er dog et par ting, det er godt at være særligt opmærksom på, hvis det er køb og udlejning til ældre familiemedlemmer.

Beliggenhed

Det er vigtigt at tænke lidt fremad. Hvis du køber og f.eks. vil udleje til dine forældre, så er de måske friske nu, men det kan ændre sig. De kan blive mindre bevægelige, og de kan også miste muligheden for at køre bil. Sørg for, at boligen har en god placering i forhold til indkøb, fritidsinteresser, venner og andre ting, der er vigtige for dem i dagligdagen.

Kan boligen sælges igen?

Ved et normalt forældrekøb er der ofte tale om en lejlighed i en af de større byer. Der er efterspørgslen efter boliger stor, og derfor er det som regel heller ikke noget problem at sælge lejligheden igen en dag.

Men når der er tale om omvendt forældrekøb, er det måske en bolig, der ligger mindre centralt. Det kan eksempelvis være i en mindre by. Husk at overveje muligheden for at kunne sælge boligen igen senere.

Ligger boligen i udkantsområder eller mindre byer, kan det være langt sværere at sælge boligen. Så kommer du til at stå med en stor månedlig udgift, indtil boligen kan sælges. Og du risikerer samtidig et tab på grund af en lavere salgspris.

Køberrådgivning om forældrekøb

Skal vi hjælpe dig med dit forældrekøb? Vi hjælper årligt mere end 500 danske boligkøbere med at få ro i maven omkring deres boligkøb. Så vi kan også hjælpe dig og dit barn!

Med en køberrådgiver ved din side får du blandt andet:

• Køberrådgivning om handlens dokumenter (typisk 30-50 forskellige)
• Prisforhandling, så du ikke betaler for meget. Prisforhandling kan tilkøbes, dog ikke til Forældrekøb Basis
• Rådgivning om ejerforeningens forhold og sikring af, at boligen kan anvendes til forældrekøb.
• Rådgivning om ejerforeningens økonomi, herunder om der er risiko for stigning i ejerudgiften. Så undgår du uforudsete udgifter
• Juridisk rådgivning om købsaftalen og handlen
• Udarbejdelse af lejekontrakt. Den kan du vælge selv at udarbejde, og få en besparelse på 2.500 kr.

Når du vælger køberrådgivning hos os, hjælper vi dig trygt igennem hele processen. Det er din garanti for, at dit forældrekøb bliver en god løsning, som både du og dit barn bliver glad for.

Kontakt os nu på 8213 1066 og hør, hvordan du kommer trygt og sikkert igennem dit forældrekøb.

Vis mindre