Hvordan prissættes andelsboliger
Andelsboligens pris bliver kun delvist styret af udbud og efterspørgsel. Prisen – også kaldet maksimalprisen – er bestemt at blandt andet Andelsboligloven. Derfor kan det være svært, at gennemskue om prisen på en andelsbolig er fair eller ej.
Det er dog ikke nok at kigge på maksimalprisen når du undersøger hvordan andelsboliger prissættes. Du er også nød til kigge på beregninger bag maksimalprisen, herunder hvordan andelsboligforeningens ejendom er vurderet og hvor stor en gæld andelsboligforeningen har.
Køb af andelsbolig
For ganske kort tid siden blev andelsboliger typisk solgt via andelsboligforeningens venteliste. Det gik som regel lynhurtigt uden nogen grundig analyse eller økonomisk rådgivning af andelsboligkøberen. Andelsboliger bliver stadig solgt hurtigt. Både via ventelister, men også udenom ventelister af sælgerne selv. Der er eksempelvis en væld af Facebook-grupper hvor sælgere af andelsbolig udbyder der bolig til salg. Uden for de store byer sælges andelsboliger overvejende via ejendomsmæglerne.
Metoder
Værdien af andelsboligforeningens ejendom kan opgøres på forskellige metoder. Det er altid andelsboligforeningens generalforsamling der beslutter sig for hvordan værdien skal opgøres. Andelsboligforeningen kan vælge mellem følgende metoder
- Den offentlige vurdering
- Anskaffelsessummen (den oprindelige købesum)
- En valuarvurdering
De fleste andelsboligforeninger bruger idag en valuarvurdering når foreningens ejendom skal vurderes. Valuarvurderingen er baseret på principperne for udlejningsejendomme og afhænger derfor af det aktuelle renteniveau. Det kan betyde store udsving – både opad og nedad.
Renten påvirker valuarvurderingen
Når renten er lav stiger valuarvurderingen ganske markant. Modsat hvis renten stiger, så falder valuarvurderingen. Aktuelt er renten steget ret kraftigt siden foråret 2022. Det betyder, at valuarvurderingen af en lang række andelsboliger er for høj.
Køber du en andelsbolig i en andelsboligforening med en urealistisk valuarvurdering, så er der en stor risiko for at du har betalt for meget for andelsboligen. Og har du betalt for meget, kan du få mere end svært ved at få pengene hjem igen den dag du skal sælge. Hvor meget du kommer til at tabe afhænger af mange forskelle ting, herunder valuarvurderingen, andelsboligforeningens gæld samt renteudviklingen. Derfor anbefaler vi alle at få rådgivning inden de køber andelsbolig. Hos Tjek Andel kan du eksempelvis få en uvildig vurdering af andelsboligen inden for 24 timer.
En del af valuarvurderingerne er både fornuftige og realistiske. Andre er høje – meget høje. Er valuarvurderingen meget høj bør du overveje om det er den rigtige andelsbolig du er i færd med at købe.
I forhold til den enkelte andelsbolig fastsætter andelsboligforeningen i regnskabet en maksimalpris. Maksimalprisen er det beløb, sælger maksimalt må forlange for sin andelsbolig – og dermed andelsboligens pris. Vurderingen af andelsboligforeningens ejendom indgå som en del af maksimalprisen. Er vurderingen af ejendommen høj er maksimalprisen tilsvarende høj. Læs vores artikel om valuarvurderinger.
Det kan være vanskeligt at gennemskue andelsboligens pris, herunder andelsboligforeningens regnskab og deres udregning af maksimalprisen. Derfor anbefaler vi alle andelsboligkøbere at indhente Køberrådgivning, inden de springer ud i køb af andelsbolig.
Se vores Køberrådgivning ved køb af andelsbolig her
