Køberrådgivning

Køberrådgivning: Det skal du være opmærksom på ved dit boligkøb

Køb af bolig er den største økonomiske beslutning i langt de fleste menneskers liv. Derfor har det også stor betydning, at du er grundig omkring dit boligkøb og sætter dig ind i detaljerne omkring købet. Men hvad skal du egentligt være opmærksom på? Vi svarer på de vigtigste spørgsmål her.

Når du har besluttet dig for at købe bolig, er der en række ting, du skal vide. På den måde undgår du, at drømmehuset bliver til et mareridt. I denne artikel ruster vi dig til at gøre et godt boligkøb med de vigtigste ting, du skal vide, inden du køber. Uanset om du leder efter andelsbolig, ejerlejlighed, hus eller sommerhus.

Har du brug for Køberrådgivning?

Så ring gerne til os på 82131066, eller kontakt os her. Så ringer vi til dig.

Ejendomsmægleren er sælgers mand ved køb af bolig

Noget af det vigtigste at huske på ved køb af bolig er ejendomsmæglerens rolle. Tidligere var det sådan, at ejendomsmægleren havde pligt til at rådgive både sælger og køber. Det indebar blandt andet, at mægleren skulle fremlægge al kendt viden og alle relevante dokumenter for køberen inden boligkøbet. Og det betød også, at mægleren skulle rådgive køberen bedst muligt omkring handlen.

I 2015 kom der nye regler på området. Efter de nye regler trådte i kraft, har ejendomsmægleren ikke længere denne pligt. Det betyder, at mægleren udelukkende er sælgers mand. Hans prioritet er, at boligkøbet sker hurtigst muligt og til den højest mulige pris, så sælger er glad.

Derfor kan du ikke regne med, at ejendomsmægleren fortæller dig alt, hvad du bør vide ved køb af bolig. Det betyder også, at du bør være varsom med at modtage Køberrådgivning fra mægleren, da det kan være påvirket af hans position i forhold til sælger.

Se rådgivningsforløbet hos Boligraadgiver.dk:

Skal jeg vælge Køberrådgivning ved boligkøb?

Der er ingen krav om, at du skal vælge køberrådgivning ved køb af bolig. Du kan vælge at gennemføre boligkøb helt uden, eller tilvælge det på nogle områder, fuldstændig som du vil.

Fordelen ved at få en professionel Køberrådgiver koblet på dit boligkøb er dog, at du er mere ligeværdig med sælger i handlen. Når sælger har en erfaren ejendomsmægler som rådgiver på sin side, kommer du nemt til kort som køber. En Køberrådgiver er udelukkende på din side som køber.

Det er svært at kende til alle nuancerne i et boligkøb, når du ikke beskæftiger dig med det til dagligt. Med Køberrådgivning får du en erfaren rådgiver på din side. Han kan hjælpe dig med finde alle faldgruberne, så du ikke ender med en masse uforudsete udgifter på boligen.

Han kan også hjælpe dig med en større gennemgang af købsaftalen, rådgive dig om den rette købspris, samt med at forhandle prisen ved køb af bolig.

Køb af bolig uden ejendomsmægler

Der er ikke noget problem i at foretage et boligkøb, hvor sælger har valgt ikke at bruge en ejendomsmægler. Men der er nogle ting, du skal være særligt opmærksom på i den sammenhæng.

1. Prisen på boligen

Mange sælgere har en urealistisk forventning om, hvad deres bolig er værd. Når handlen foregår gennem en ejendomsmægler, finder man ofte et godt kompromis på prisen. Det sker blandt andet fordi ejendomsmægleren er interesseret i at kunne vise, at de sælger de boliger, de har til salg hurtigt. Og selvfølgelig fordi afregningen med ejendomsmægleren først sker efter salget har fundet sted.

Uden en ejendomsmægler er der kun sælger til at sætte prisen. Ved køb af bolig uden om ejendomsmægler, bør du derfor være særligt opmærksom på, om prisen er den rigtige. Sammenlign med lignende boliger i området, der er solgt inden for de sidste måneder.

2. Forhandling om boligen

Husk på, at når du forhandler direkte med sælger, kan du risikere, at han reagerer mere kraftigt på et lavt bud på boligen. Med en ejendomsmægler i billedet er der en udeforstående til at klare forhandlingen med potentielle boligkøbere. Men fordi sælger er mere knyttet til sin bolig og ofte har den føromtalte urealistiske forventning til prisen, kan et lavt bud nogle gange helt sætte en stopper for handlen, når der ikke er en ejendomsmægler involveret.

Sørg for, at du får præsenteret buddet overfor sælger på en ordentlig måde. Du kan eksempelvis nævne, at sælger jo sparer salæret til ejendomsmægleren. Det kan typisk løbe op i mellem 60.000 og 150.000 kr. Og det giver jo lidt at forhandle om.

Køb af hus

Ved køb af hus eller villa, er det ikke kun selve huset, du skal være opmærksom på. Her er det også vigtigt, at du har styr på, hvad der gemmer sig af skjulte fejl og mangler i boligen, samt især hvad der gemmer sig i jorden under og omkring huset ved boligkøb. Her er det især vigtigt, at du er opmærksom på kloakeringsforhold og miljøforhold på grunden.

1. Omlægning af kloak

I de fleste kommuner i Danmark er det vedtaget, at der skal laves separatkloakering. Det betyder, at spildevand og regnvand opdeles i hvert sit system.

Vores gamle kloaksystemer kan ikke klare de store mængder vand, der er kommet med de senere års gentagne skybrud. Derfor er det besluttet, at de to systemer skal deles op. Det påvirker dig ved køb af bolig, fordi du selv skal stå for udgifterne til opdelingen inde på din egen grund.

De nye systemer skal som udgangspunkt stå færdige senest i 2024. Mange kommuner er dog ikke klar og udskyder derfor beslutningen/anlægsarbejdet i både 5 og 10 år (eller endnu længere). Og det betyder, at hvis det ikke allerede er lavet i det hus, du kigger på, så skal det sandsynligvis laves meget snart. Skal det laves, kan du forvente at arbejdet nemt kan løbe op i mellem 50.000 og 75.000 kr. Derfor er det et vigtig forhold, når du køber bolig.

2. Miljøforhold på grunden

Inden køb af bolig er det også vigtigt at være opmærksom på, om der er forurening på grunden – eller risiko for at en forurening opstår. Især gamle olietanke er den helt store synder her.

Vi oplever ofte, når vi rådgiver om boligkøb, at gamle nedgravede olietanke ikke er tømt og lukket, som de skal. Også selv om der foreligger en tankattest, der siger, at de er. I omkring en fjerdedel af alle de sager, vi kigger på, er der ikke styr på olietanken. Og I nogle tilfælde har vi fundet helt op til 200 liter olie tilbage i en tank, der skulle være tømt for mere end 30 år siden. Læs eventuelt vores artikel om dette.

Går der hul på tanken, så olien siver ud, er det ejeren af huset, der skal stå for oprensning af grunden. Og vi har set tilfælde, hvor den slags løb op i en million kroner.

Det er især huse, hvor olietanken er taget ud af drift i 1980’erne, du skal være opmærksom på. På den tid var der nemlig ikke særlig meget regulering på området. I 1990’erne kom nye regler, og der er tingene oftere i orden.

3. Oplysninger i BBR

Hvis vi bevæger os op over jordoverfladen igen, skal du også være opmærksom på oplysningerne i BBR om huset ved køb af bolig.

BBR er det centrale register for alle bygninger og boliger i Danmark. Her findes oplysninger som eksempelvis boligareal og hvornår huset er opført. Det er vigtigt, at du undersøger om oplysningerne stemmer overens med virkeligheden.

Er en bygning på grunden ikke registreret i BBR, kan den være ulovligt opført. Så risikerer du, at den skal rives ned og fjernes, hvis den ikke kan godkendes.

Boligarealet er også vigtigt. Din husforsikring baseres på det boligareal, der er registreret i BBR. Er der registreret for få kvadratmeter, bliver dit hus underforsikret. Det betyder, at hvis dit hus eksempelvis brænder ned, så kan du ikke få fuld dækning til at bygge et hus, der svarer til det oprindelige.

Køb af sommerhus

Ved køb af sommerhus gælder mange af de samme forholdsregler, som ved køb af hus eller villa. Her skal du også være opmærksom på både registrering i BBR og miljøforhold. Men der er også ting, der er mere specifikke for sommerhuse.

1. Septiktank

Da sommerhuse ofte ligger mere afsides, er det ikke unormalt, at der er septiktank i stedet for fælles kloakering. Hvis der er septiktank, er det vigtigt at undersøge tankens tilstand. Er det en gammel tank, skal den med stor sandsynlighed udskiftes inden for få år?

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at hvis der er afledning til vandløb, vil der højst sandsynligvis komme påbud om, at spildevandet skal renses i eget eller tilsluttes offentligt rensningsanlæg i forbindelse med kloakeringen af det åbne land. I begge tilfælde kan det medføre større omkostninger til etablering af eget rensningsanlæg eller tilslutning til offentlig kloak.

2. Risiko for oversvømmelse

Hvis sommerhuset ligger i et område, hvor der er særlig stor risiko for oversvømmelse i forbindelse med skybrud, kan du risikere, at huset enten er meget dyrt at forsikre, eller at det slet ikke kan forsikres mod oversvømmelse.

Der kan være stor forskel på risikoen for huse, der ligger i samme område, alt efter hvor højt eller lavt de ligger. Derfor er det en rigtig god idé at undersøge mulighederne omkring forsikringen hos dit forsikringsselskab på det konkrete sommerhus.

Du kan få en indikation af, hvor stor risikoen er for oversvømmelser i området, ved at gå ind på forsikringsvejret.dk og se, om området har været regnet for stormflodsramt ved de seneste storme og stormfloder.

Køb af andelsbolig

Der gælder helt andre regler for køb af bolig, når det drejer sig om andelsbolig, end når det drejer sig om en ejerbolig. Det skyldes, at ved en andelsbolig køber du ikke en bolig, men en andel i en forening, inklusiv brugsretten til en bolig.

Ved køb af andelsbolig er der derfor nogle særlige ting, du skal være opmærksom på.

1. Købspris

Købsprisen fastsættes af andelsforeningen og sælgeren. Men der er nogle kriterier for, hvor høj prisen må være. Det kaldes maksimalprisen, og den beregnes ud fra nogle forskellige parametre.

Det vigtigste for dig at vide er, at købsprisen ikke behøver være den samme som maksimalprisen. Den må godt sættes lavere. Men ikke højere.

Systemet med maksimalprisen betyder, at mange andelsboligsælgere forsøger at kræve penge under bordet. Det sker typisk ved at køberen overtager eksempelvis et skab til en urealistisk høj pris.

Dette er ulovligt. Går du med på denne løsning risikerer både du og sælger fængselsstraf for overtrædelse af reglerne.

2. Foreningens økonomi

Foreningens økonomi kan få stor indflydelse både på din boligsituation og din privatøkonomi ved køb af bolig i en andelsboligforening. Hvis foreningen står i en situation, hvor den ikke kan betale sine forpligtelser, risikerer du at miste din andelsbolig. Og oven i købet er du stadig forpligtet til at betale den månedlige boligafgift, selvom du ikke bor der længere.

Derfor er det vigtigt, at du kigger på eksempelvis:

• Er der en sund økonomi, der ikke giver underskud
• Er der valgt lånetyper, der ikke giver risiko for store rentestigninger
• Er der sat penge af til løbende vedligeholdelse af ejendommen

3. Vedligeholdelsesplan

Vedligeholdelsesplanen svarer på mange måder til tilstandsrapporten ved køb af ejerbolig. Den giver et overblik over ejendommens tilstand.

Men vedligeholdelsesplanen indeholder også mere konkret information om, hvad der er planlagt af vedligeholdelse i fremtiden, samt en plan for hvornår de forskellige arbejder skal udføres.

Det er vigtigt, at du sætter dig godt ind i, om der er problemer med ejendommen, og om der kommer planlagt vedligeholdelsesarbejde, som du selv skal være med til at betale for.

Du kan læse mere om køb af andelsbolig her.

Køb af andelsbolig er det absolut mest indviklede område inden for boligkøb. Der er rigtigt mange ting at være opmærksom på. Derfor er det en god idé at have en Boligrådgiver med på sidelinjen, der kan hjælpe dig med at gennemgå de mange forskellige parametre, du skal være opmærksom på. Det giver dig mere ro i maven om dit andelsboligkøb.

Køb af ejerlejlighed

Et køb af ejerlejlighed adskiller sig lidt fra køb af bolig som eksempelvis en villa. Det skyldes blandt andet, at der er en ejerforening, der står for driften af ejendommen. Det betyder, at der er nogle regler i vedtægterne, du skal overholde som ejer af en lejlighed i foreningen. Det har betydning for dig som boligkøber i boligkøbet! Udover disse regler og eventuelt økonomi omkring ejendommens drift, skal du især være opmærksom på følgende ved køb af ejerlejlighed:

1. Tilstandsrapport

Det er meget sjældent, der udarbejdes en tilstandsrapport ved handel med ejerlejligheder. Det skyldes, at der i så fald både skal udarbejdes en tilstandsrapport for selve lejligheden og en for alle ejendommens fællesarealer.

Er der ikke en tilstandsrapport kan det være en god ide, at du får en byggesagkyndig til at inspicere både lejligheden og ejendommen. Det er en af de ting en Køberrådgiver kan hjælpe dig med! Der kan nemlig ikke tegnes en ejerskifteforsikring, medmindre der foreligger en tilstandsrapport. Og det betyder, at du selv hænger på uforudsete problemer i lejligheden – mens ejerforeningen står for ”hovedejendommens forhold”.

Sørg for at tjekke el-installationer, VVS-installationer, gulve, vinduer og døre. Sørg også for at være grundig med at tjekke køkken og badeværelse. Desuden bør du få den byggesagkyndige til at gennemgå selve ejendommen også, for at se om der ligger specifikke problemer gemt der. Det er en rigtig god ide, at få styr på det her og nedfældet på papir, hvis der senere skulle blive brug for juridiske vurderinger af jeres bolighandel.

2. Referater fra generalforsamlinger og regnskaber

Bed også om at få adgang til referater fra de seneste generalforsamlinger, samt at få adgang til foreningens regnskab. Her kan du finde oplysninger om, hvorvidt der har været større reparationer eller skader på dele af ejendommen. Det giver en god idé om risikoen for, at noget lignende kan blive nødvendigt igen.

Det er også vigtigt at se på, hvor meget der sættes af til løbende vedligeholdelse i foreningen, og lave en gennemgang af hvordan der normalt betales for vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

Køberrådgivning ved forældrekøb

Hvis du overvejer at købe en ejerlejlighed til dit barn som forældrekøb, er her nogle gode råd til, hvad du bør overveje i processen.

1. Tidshorisont

Hvor længe skal dit barn bruge lejligheden? Hvis der er tale om en kortere studietid på 1-2 år, kan løsningen ofte ikke betale sig. Omkostningerne til ting som skøde, rådgivning ved købet, ejendomsmæglersalær ved salg og så videre, betyder som regel, at det ikke er en god forretning. I så fald er det bedre for dit barn at leje en lejlighed i stedet. Det er i dette tilfælde det bedste scenarie, hvis det ikke bare skal være en god forretning for banken og din rådgiver.

Men skal dit barn bo der gennem længere tid, eller er der andre, der kan bruge lejligheden efterfølgende, kan det være en god løsning. Det kan være andre børn, der kan bruge lejligheden senere, eller det kan være, du selv kan bruge den. Tag en gratis snak med en Køberrådgiver, hvilket kan give dig et bedre indblik end du får i banken.

2. Lejepris

Det er vigtigt, at du sætter den rigtige lejepris på lejligheden. Lejen skal svare til lejeniveauet i området på en tilsvarende lejlighed i samme område.

Samtidig er det også vigtigt, at lejen ikke bliver for høj. For så kan det påvirke muligheden for, om dit barn kan få boligsikring. For at få muligheden for boligsikring er det desuden vigtigt, at I udarbejder en lejekontrakt mellem jer. Den kan også være med til at beskytte jeres forhold til hinanden.

3. Lejlighed til formålet

Sørg for at undersøge vedtægterne i den ejerforening, ejerlejligheden tilhører inden køb af bolig. Der kan være specifikke regler for udlejning, der betyder, at I ikke må leje lejligheden ud. Og så går idéen af forældrekøbet. Derfor start med en grundig gennemgang af de juridiske elementer, der er i vedtægterne!

Det er også vigtigt at overveje, om det er nødvendigt, at lejligheden er indrettet sådan, at din søn eller datter kan dele den med en bofælle. Det stiller blandt andet krav til, hvordan boligen er opdelt i værelser og placering af fælles faciliteter som toilet, bad og køkken i den nye bolig.

Du kan læse meget mere om forældrekøb her. Det kan være en god ide at læse den side om forældrekøb, uanset om du er en boligkøber eller du står som sælger!

Køb af bolig, hvad har jeg råd til?

Det er vigtigt, at du får lagt et realistisk budget, inden du kaster dig ud i køb af bolig. Det kan du gøre i samarbejde med din bank. Du kan også vælge at bruge en Finansiel Rådgiver. Ud fra det konkrete budget kan du se, hvilken pris du har råd til at købe til. Sammen med din rådgiver kan du samtidig beregne jeres omkostninger efter et boligkøb.

På den måde undgår du ubehagelige overraskelser i din privatøkonomi. Du kan også vælge at få helt uvildig rådgivning fra en Køberrådgiver eller Boligrådgiver. Det kræver naturligvis, at du giver Boligrådgiveren alle de fornødne oplysninger om din privatøkonomi, så han kan lave en grundig gennemgang og vurdering af hvad der er penge til, og hvad der ikke er råd til!

Gennemgå købsaftalen grundigt

Købsaftalen danner basis for hele jeres boligkøb. Det er her, alle aftaler omkring købet fremgår. Der bruges ofte en standardaftale som udgangspunkt, hvor der kan tilføjes punkter efter behov. De ting, der kan fremgå af købsaftalen er:

• Kontantprisen for boligen
• Udbetaling
• Overtagelsesdatoen
• Løsøre, der følger med i handlen
• Tidsfrister
• Ting der skal istandsættes inden overtagelsen
• Forbehold for bank og Køberrådgiver

Det er vigtigt, at du gennemgår købsaftalen grundigt, inden du skriver under. Er alle de ting, I på forhånd har aftalt taget med i aftalen, eller er der noget, der mangler eller som I ikke har aftalt? I så fald er det vigtigt at få det ændret, inden du skriver under på aftalen.

Forbehold i aftalen

Det er en rigtig god idé at lave forbehold i aftalen om køb af bolig. De mest normale forbehold er, at underskriften er betinget af, at banken og din Køberrådgiver godkender aftalen. Det betyder, at hvis din Køberrådgiver eller bank opdager noget, der ikke er korrekt, eller er dårligt for dig, kan købsaftalen annulleres.

Fortrydelsesret

Ifølge loven har du altid 6 hverdages fortrydelsesret på køb af bolig. Det betyder, at hvis du – af den ene eller anden grund – fortryder købet inden for 6 hverdage, så kan du annullere boligkøbet, selv om aftalen er underskrevet af begge parter.

Det er dog ikke gratis. Det koster 1 % af kontantprisen, hvis du fortryder og gerne vil have købsaftalen annulleret. Derfor bør du gå alle detaljerne grundigt igennem og have taget beslutningen, inden du underskriver.

Skulle du fortryde, er det vigtigt at huske på det førnævnte forbehold. Er det din Køberrådgiver eller bank, der modsætter sig handlen, koster det dig nemlig ikke noget at komme ud af den som køber. Derfor bør du først undersøge, om der kan være ting, der giver mulighed for at komme ud af købsaftalen på den måde, hvis du har fortrudt uden at skulle betale en ret stor sum penge.

Køberrådgivning ved køb af bolig

Hvis du vælger Køberrådgivning, får du mulighed for at få hjælp til hele processen med køb af bolig. Det kan give rigtigt meget ro i maven, at have en fagperson at spørge til råds undervejs.

Og ikke nok med det. Det giver dig også en sikkerhed for, at du opdager de faldgruber, der kan være ved handlen, inden det er for sent. Vi sparer faktisk 9 ud af 10 af vores kunder for uforudsete udgifter ved køb af bolig. Udgifter som de efter al sandsynlighed ikke havde undgået uden en rådgiver.

Så din omkostning til køberrådgivningen kan hurtigt tjene sig selv hjem – mange gange. Udgifterne kan i første omgang synes høje, men de fleste kunder siger faktisk efterfølgende, at det er nogle af de bedste penge de har brugt. Samtidig er vi typisk billigere end en boligadvokat.

Og så får du endda en Køberrådgiver, der udelukkende beskæftiger sig med salg og køb af bolig. I modsætning til en advokat, der typisk beskæftiger sig med flere forskellige områder.

Skal vi give dig ro i maven omkring dit boligkøb?

Vi hjælper hvert år mere end 500 danske boligkøbere med at få ro i maven ved deres køb af bolig. Og vi vil gerne hjælpe dig også.

Vi kan hjælpe dig med at:

• Gennemgå huset, lejligheden eller sommerhuset sammen med dig
• Gennemgå alle papirer omkring handlen, så du ikke overser noget
• Rådgive dig om købsprisen og hjælpe med prisforhandling, så du får den rigtige pris
• Gennemgå købsaftalen, så du er sikker på, at alt er i orden

Alle vores Køberrådgivere har en baggrund som enten både ejendomsmæglere og/eller boligrådgivere i en bank. Det betyder, at vi ved hvordan ejendomsmæglerne agerer, og dermed kan vi hjælpe dig med at opnå den bedste handel ved dit boligkøb.

Kontakt os nu på 8213 1066, og hør mere om, hvordan vi kan hjælpe dig med at få en god og tryg bolighandel.