Er du en af de Boligkøbere der kan spare mange penge ved gældsovertagelse?

Udgivet den 9. marts 2018

I 2017 var der ca. 77.000 bolighandler i Danmark. Stort set ingen af disse boligkøbere har benyttet sig af muligheden for at gældsovertage sælgers realkreditlån. Hvorfor er der ingen, der rådgiver boligkøberne om denne attraktive mulighed?

Først et eksempel fra vores hverdag – Carina & Jacob:

Carina & Jakob køber en bolig nord for København. Købesummen lød på 3.350.000 kr.
Sælger havde et realkreditlån på 3.116.960 kr. i ejendommen. Sælgers lån udgjorde dermed mere end 80% af købesummen på ejendommen. Derfor anbefalede vi Carina & Jacob til at kontakte deres pengeinstitut, med henblik på at modtage rådgivning om deres fremtidige boligfinansiering – herunder muligheden for gældsovertagelse af sælgers realkreditlån.

Carina & Jacob er vendt tilbage med følgende

Banken var enig i, at Carina & Jacobs kunne spare en del omkostninger ved at overtage sælgers realkreditlån. Carina & Jacobs besparelse ved at gældsovertage sælgers lån var ca. 25.000 kr. De kunne bl.a. spare lånesagsgebyr til realkreditinstituttet, stiftelsesprovision, kurtage, tinglysningsomkostninger o.m.m.
Udfordringen ved Carina & Jacobs gældsovertagelse var, at de ønskede en anden lånetype, end sælgers lån. Sælgers havde et F2-lån, og Carina & Jacob ønskede et fastforrentet obligationslån.
Besparelsen ved at gældsovertage sælgers lån, kunne Carina & Jacob bruge på at betale for at få omlagt realkreditlånet. Låneomlægningen kunne forberedes med det samme – men først ske efter deres overtagelse af ejendommen. Fordelen var, at de bibeholdt den højere belåning af ejendommen, samtidig med, at de får den type lån, de ønsker.
Carina & Jacobs store besparelse er, at renten på realkreditlånet er markant lavere end på et banklån. Den besparelse vil de have glæde af de næste mange år. Fordelene var i dette tilfælde større end ulemperne. Det afgørende blev, at de næsten kunne undgå den dyre bankfinansiering.

Overblik

Oprindelig plan for finansiering:

Ny plan efter rådgivning:

Gældsovertagelse – er det fordel for alle boligkøbere?

Vi opfordrer alle boligkøbere til at undersøge muligheden for gældsovertagelse af sælgers realkreditlån. Det er ikke en fordel i alle tilfælde, men ud fra vores erfaring, vil boligkøber have en fordel ved at gældsovertage sælgers lån i mindst 5 – 10% af alle bolighandler.
Hvis boligpriserne stagnerer – eller direkte falder – vil endnu flere boligkøbere have en fordel ved at gældsovertage sælgers realkreditlån. Dette fordi mange boliger allerede er belånt med op imod 80% af boligens værdi. I disse tilfælde vil der være mange penge at spare!
Hvis du ønsker at undersøge muligheden, skal du starte med at kigge i salgsopstillingen – her fremgår sælgers realkreditlån. Det vil være en klar fordel (ikke en forudsætning), hvis sælgers realkreditinstitut er samarbejdspartner med din bank. I vores eksempel ovenfor var sælger kunde i Danske Bank – og dermed Realkredit Danmark. Carina & Jacob benyttede også Danske Bank, og dermed samme realkreditinstitut.
Benytter sælger ikke samme bank som køber, bliver det lidt mere besværligt og kan forudsætte, at du som boligkøber er parat til at skifte bank.

Hvorfor er der så få gældsovertagelser?

I 2017 var der ca. 77.000 bolighandler i Danmark. Stort set ingen boligkøbere har benyttet sig af muligheden for at gældsovertage sælgers realkreditlån! Der kan være mange årsager til dette.
Er det fordi købers Bankrådgiver glemmer at rådgive om muligheden? Eller glemmer købers Køberrådgiver eller boligadvokat at gøre opmærksom på, at boligkøberen bør tale med banken om denne mulighed? Kunne bankerne have en interesse i, at køber optager nyt realkreditlån og dermed betaler et større gebyr? Eller har bankerne fuldstændig glemt de ”gamle dyder” om god rådgivning – herunder rådgivning om gældsovertagelse?
Vi tror, at det er en blanding af mange forhold. Samtidig er det naturligvis ikke attraktivt for alle boligkøbere at gældsovertage sælgers lån.
Boligraadgiver.dk opfordrer alle boligkøbere til at undersøge og overveje muligheden. Ser vi muligheden i forbindelse med vores Køberrådgivning anbefaler vi, at køber spørger banken om rådgivning om gældsovertagelse.

FAKTA

Lidt om Realkreditloven
I 1989 blev Realkreditloven ændret. Ændringen gav mulighed for at stifte nye realkreditinstitutter, eksempelvis Nordea Kredit samt Totalkredit. Den gav samtidig mulighed for, at realkreditinstitutterne blev overtaget af bankerne. I dag er Nordea Kredit ejet af Nordea Bank, Totalkredit er ejet af Nykredit, Realkredit Danmark er ejet af Danske Bank og BRFkredit er ejet af Jyske Bank.
Den ændrede lovgivning medførte en ændring hos boligkøberne – og deres rådgivere. Boligkøberne begyndte at optage nye realkreditlån i stedet for at gældsovertage sælgers realkreditlån. Udviklingen er fortsat, og i dag optages der stort set nyt realkreditlån i alle ejendomshandler.
Jf. Realkreditloven er det tilladt at overtage sælgers fulde realkreditlån, og dermed opnå en højere belåning (ca. 93% i Carina & Jacobs tilfælde).

Høje gebyrer ved optagelse af realkreditlån

Det er dyrt at optage et nyt realkreditlån. Der betales både lånesagsgebyr, stiftelsesprovision, gebyr for tinglysning af lån, kursskæring, kurtage for salg af obligationer samt gebyr for kurs-/rentesikring af det nye lån. Omkostningerne kan let løbe op i 25.000 – 30.000 kr. – eller mere!
Dertil omkostninger til stempel- og tinglysningsafgift (1,5% stempel af forskellen mellem restgælden på sælgers realkreditlån, og købers nye realkreditlån)
Ved gældsovertagelse betales et fast gebyr til realkreditinstituttet på mellem 3.500 – 5.000 kr. Omkostningerne til gældsovertagelse er således markant lavere, end ved optagelse af nyt realkreditlån.

Hvis du har brug for uvildig Køberrådgivning i dit boligkøb, så klik HER.