Udgivet den 5. juli 2022

Forventning til boligpriserne

27% af de boliger der er til salg, er ifølge Boliga.dk allerede sat ned i pris. Det er en begyndelse. Men det er ikke sikkert, at prisnedsættelsen på den enkelte bolig er nok i dette boligmarked. Vores køberrådgivere følger udviklingen tæt! Og vores forventning til boligpriserne er, at pristilpasningerne vil forsætte og ske i forskellige tempi. De første boliger, der er eller vil blive ramt, er de boliger, der har en mindre god beliggenhed. Det kunne eksempelvis være boliger, der ligger ud til en trafikeret vej, tæt på et industriområde eller lignende. Men det er også boliger i de områder, hvor priserne er steget markant de sidste par år.

Men vær ikke i tvivl! Boliger, der er prissat ud fra markedet i vinter eller i det tidlige forår, burde være sat ned i pris, fordi det er blevet markant dyrere at eje en bolig i dag – i forhold til 2021 eller starten af 2022.

Derfor er vores forventning til boligpriserne, at vi vil se prisfald i resten af 2022 – og et godt stykke ind i 2023. I sensommeren og efteråret 2023 tror vi på en stabilisering af boligpriserne for en kort periode. Det skyldes, at det for mange vil være en fordel at købe bolig, inden de nye boligskatter træder i kraft pr. 1. januar 2024. Særligt hvis du kigger efter en dyrere bolig (+ 5 mio.), eller en ejerlejlighed i en af de store byer, f.eks. København. De nye boligskatter vil særligt ramme disse boliger, og derfor forventer vi, at netop disse boliger vil opleve nye prisfald efter den 1. januar 2024.

De steder boligpriserne endnu ikke er begyndt at falde, vil vi se de første ændringer efter sommerferien. Hvor slemt det bliver, afhænger af renten. Bliver renten på det nuværende niveau (+/- 5%), så tror vi på et generelt prisfald på op til 15 – 20% i den resterende del af 2022. Stiger renten endnu mere, så kan vi se endnu højere prisfald.

Et eksempel fra vores hverdag:

En af vores kunder ønskede for kort tid siden at købe en lejlighed i et meget attraktivt område i København. Kunden var i tvivl om prisen, og valgte derfor at vi skulle forestå prisforhandlingen i forbindelse med vores Køberrådgivning. Boligen er senest handlet i august 2021 til ca. 4.500.000 kr. Boligen blev sat til salg igen i juni 2022 til 4.350.000 kr. Altså et lille fald i prisen på ca. 150.000 kr. Den nominelle rente på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån er i mellemtiden steget fra 1,5% i august 2021 – til 4,5% i juni 2022.
Hvis vores kunde skal have den samme husleje, som sælger har i dag, så skal lejlighedens pris nedsættes med næsten 1.000.000 kr. Det er vildt – men også den virkelighed, der rammer boligmarkedet i dag.

Tilbage i august 2021 var lejligheden til salg i ca. 1½ måned. Den blev handlet med et mindre afslag. Og hvis prisen i august 2021 var ”rigtig”, så er den umiddelbare konklusionen, at udbudsprisen primo juni 2022 er alt for høj! Til trods for dette valgte vores kunde at købe lejligheden meget tæt på udbudsprisen, bl.a. fordi de har en rigtig god økonomi, og en særlig præference for området. Det sidste har vi naturligvis stor respekt for – og det vigtigste for os er, at de købte lejligheden på et oplyst grundlag og med ”åbne øjne”.

Som en lille note har vi beregnet, at sælger sparer 600.000 kr. når de skal indfri deres fastforrentede boliglån. Dette grundet den stigende rente – og de derved faldende kurser på obligationerne, der ligger til grund for sælgers realkreditlån. Dermed ender sælger stadig med at tjene en ”skilling” til trods for, at de sælger til en lavere pris, end de købte for tilbage i august 2021.

Hvor meget falder markedet?

Markedet er de færreste steder klar til en prisjustering på 20% på nuværende tidspunkt. Men det er vores klare forventning, at vi kommer til at se prisfald i denne størrelse i løbet af efteråret. Måske mere, hvis renten fortsætter med at stige. Det sidste håber vi ikke – hverken for boligsælgerne eller for boligkøberne. For det kan få store konsekvenser for boligmarkedet!

Har du brug for Køberrådgivning ved dit boligkøb? F.eks. hjælp til argumenter i forhold til prisforhandling på netop den bolig du ser på, eller hjælp til selve forhandlingen – så kontakt os gerne her.