Udgivet den 12. august 2022

Salget af boliger falder og udbuddet stiger

Alle medier taler nu om både faldende boligpriser og faldende boligsalg! Der er mange forskellige årsager; En af dem er, at priserne ganske enkelt er blevet for høje i forhold til det, køberne kan og vil betale. Andre er stigende rente, stigende inflation og kraftigt stigende energipriser.

En anden årsag til at salget af boliger falder er, at der er solgt rigtig, rigtig mange boliger i både 2020 og 2021. Normalt sælges der +/- 60.000 boliger om året i Danmark. I både 2020 og 2021 er der solgt mere end 100.000 boliger på landsplan. Det er aldrig sket før! Så måske er markedet bare mættet? Samtidig er boligpriserne steget astronomisk – mange steder 30 – 40%. Derfor er der måske ikke noget at sige til, at boligkøberne holder lidt igen.

Oven i dette er renten steget markant. Det er blevet meget dyrere at betale ydelse på både realkredit- og banklån. Faktisk så dyrt, at den generelle pris på en bolig burde nedsættes med 6 – 7% – for hver gang renten er steget med en procent. Renten er steget med ca. 3% – og derfor burde boligpriserne generelt sættes ned med ca. 20%. Det er her prisforhandlingen kommer ind i billedet.

Lad os kigge på tendenserne!

Vi har udvalgt 3 områder – 1) ”ejerlejligheder i København”, 2) parcel- og rækkehuse i Region Sjælland” og 3) ”fritidshuse i hele landet” – og hentet statistik fra Finans Danmark. Fælles for de 3 områder er:

• Antallet af boliger til salg er steget med mellem 25 – 40% siden februar 2022
• Antallet af boliger, der er fjernet fra nettet (taget ned), er faldet markant
• Priserne er generelt faldende – dog er der stor forskel på, hvor meget priserne er sat ned lokalt. De steder, hvor priserne kun er sat ned i begrænset omfang, er spørgsmålet derfor: Er det ”nok” eller er der mere i vente? Vi tror på det sidste (mere i vente)

Hvordan du skal bruge disse tal, kan du læse mere om under vores seneste artikel om prisforhandling.

1) Ejerlejligheder i København:

Antal af ejerlejligheder til salg er nu på højde med november 2019. Udbuddet er steget støt med 40% siden februar 2022. Stigningen er stort set ens fra måned til måned – og det ser ud til at fortsætte. Der er stadig en tendens til, at en stor del af de ejerlejligheder, der sættes til salg, udbydes til meget høje priser – for derefter at blive sat ned efter 4 – 6 uger. Salget af boliger er faldet markant. Og endelig er liggetiden steget – tiden det tager at sælge en lejlighed.
Alt i alt betyder det, at du har væsentligt flere ejerlejligheder at vælge mellem, og du har meget mere tid til at beslutte dig for den rigtige ejerlejlighed.

Nedenfor en graf over, hvordan markedet har ændret sig for de københavnske ejerlejligheder:

2) Parcel- og rækkehuse i Region Sjælland:

Udbuddet af huse (og rækkehuse) er stigende, og husene er til salg i længere tid. Det giver dig, som huskøber, flere at vælge mellem – og bedre tid til at tage beslutning om køb af det rigtige hus!
Men der er store lokale forskelle i Region Sjælland. Eksempelvis har Næstved generelt ikke mærket de store udsving, hverken opadgående under Corona – eller nedadgående i dette forår og sommer. Mæglerne i området har med andre ord været gode (eller dygtige) til at tilpasse priserne i forhold til rente, efterspørgsel m.v. Så mange boliger (ikke nødvendigvis alle) er prisfastsat mere ”rigtigt” i Næstved, end i andre større provinsbyer på Sjælland.
I flere byer er det modsatte tilfældet. Vi vil ikke ”udstille” enkelte byer eller ejendomsmæglere – men der er mange eksempler på byer, hvor mæglerne stædigt forsøger at holde fast i de alt for høje priser, og hvor salget af boliger nærmest er gået i stå. I disse byer og områder er prisforhandling både nødvendig og svær. Svær fordi mæglerne synes, at den høje pris er rigtig og derfor har svært ved at forklare boligsælgerne, at tiderne har ændret sig.

Det er dog vores klare forventning, at selv ejendomsmæglerne i disse byer vågner op de kommende måneder for at få gang i salget igen. Så kan du ikke blive enig med mægler eller sælger om prisen i første omgang, så er det måske bedre at vente en måned eller 2 med at købe.

3) Fritidshuse – hele landet

Udbuddet af sommerhuse er stigende. Men udbuddet er stadig historisk lavt og det er mange år siden, at der har været så få fritidshuse til salg! Årsagen er blandt andet, at rigtig mange fritidshuse blev solgt under Coronakrisen. Også fritidshuse, der tidligere havde meget svært ved at blive solgt – og disse huse fylder derfor ikke længere i statistikkerne.
En anden årsag er, at en del af dem, der har købt fritidshus under Coronakrisen, måske ikke har det store økonomiske behov for at sælge. Fritidshusene er måske købt for opsparede midler – eller lån optaget til den meget lave rente i 2020 eller 2021. Markedet er samtidig lidt trægt, og priserne har pil nedad. Så derfor venter en del af disse fritidshusejere med at sælge til ”bedre tider” for at undgå et tab. Spørgsmålet er blot hvor længe disse ejere ”gider vente”, og om ikke de bliver møre til at tage et lille – eller stort tab den kommende tid.
Det tror vi, og derfor ser det umiddelbart ud som om, at det bliver nemmere at være køber af fritidshuse, hvis vi ser på landet som helhed. Også her er der naturligvis lokale forskelle, og det er vigtigt at forholde sig til!

Hvordan får du glæde af udviklingen?

Drømmer du om at købe en lejlighed, et hus eller et sommerhus, så kan det være nu du skal ”spidse pennen”! Både mæglere og sælgere viser større villighed til at forhandle priser. Og du har bedre tid til undersøge både ejendommen, dokumenterne og få eventuel Køberrådgivning om både købet og prisforhandlingen. De nye tider betyder også, at du kan have mere is i maven. Hvis du – eller du og din Køberrådgiver – ikke kan blive enig med mægler og sælger om prisen på boligen!

Læg en god strategi fra starten af – måske i samarbejde med en Køberrådgiver, som kender markedet og ”spillereglerne”. Og følg strategien!
En af de største opgaver er forberedelse af forhandlingen! Meget få sælgere eller mæglere accepterer et ”frækt” bud på en bolig, hvis du ikke har argumenterne i orden!