82 13 10 66 Man - fre   Kl.  10-17
blog logo

Fejl og mangler

Vær sikker på boligens tilstand, når du ser din drømmebolig – eller bliv ladt i stikken!

Flere og flere købere oplever på egen krop, at ejendomsmægler lever lidt for godt op til, at de alene er sælgers mand. Vi har den seneste tid haft flere købere, som desværre får meget dårlige oplevelser i forbindelse med overtagelsen af deres nye bolig. De konstaterer fejl og mangler, som ikke er oplyst til dem tidligere. Dem vil vi gerne dele med dig. Men først lige lidt om reglerne…

Sælger garanterer, men….

Som udgangspunkt skal man kunne regne med, at alt i den købte bolig virker efter hensigten. Man skal selvfølgelig være opmærksom på, at hvis boligen er brugt, så er der naturligt slid m.v.
Hvis der er fejl og mangler som ikke er umiddelbart synlige ved fremvisningen, skal sælger oplyse dette til dig, inden du underskriver købsaftalen. Oplysningerne kan fremgå i tilstandsrapporten, i salgsopstillingen eller i et særskilt dokument, som ofte kaldes ”Sælgers oplysninger”.

Fejl og mangler

Hvis der er synlige fejl og mangler eller skader ved fremvisningen, garanterer sælger som udgangspunkt ikke for, at de bliver repareret inden overtagelsen. Så skal det aftales særskilt i forbindelse med dit køb.

Eksempler fra vores et par af vores købere (anonyme):

Karin og Svend er ude at se på et hus, hvor der også er en ældre garage. Garagen har en vippeport, så man kan komme ind i den fra vejen. Garagen betyder meget for Karin og Svend, fordi Svend bl.a. har en motorcykel, som skal stå derinde. Ved fremvisningerne bliver garageporten ikke åbnet, fordi mægler ikke har nøglen (siger hun). Da Karin og Svend skal overtage huset, bliver garageporten ikke åbnet. Mægler og sælger er til stede. Her bliver det oplyst, at porten slet ikke kan åbne – og mægler oplyser, at det har hun oplyst til køberne på fremvisningerne.
Køber undersøger, at det vil koste ca. 15.000 kr. at få repareret porten. Til trods for, at køber ved overtagelsen får noteret, at garageporten ikke kan åbnes, afviser mægler at medvirke til en dialog om en form for kompensation til køber.

Birthe er ved at købe en lejlighed, og vi deltager på fremvisning af lejligheden. Den er fin, og hun er klar til at købe lejligheden. Da hun overtager lejligheden, er der tydeligt tegn på, at der har været indbrud i lejligheden. Det kan ses på terrassedøren, hvor både karm og dør er ødelagt. Til trods for, at både mægler, Birthe og vi ved, at denne skade ikke var på dør og karm ved fremvisningen, afviser sælger og mægler at sælger skal betale en kompensation for udbedring.

I begge tilfælde bliver køber ladt i stikken. Primært af mægler, som bør håndtere en sådan situation professionelt. Det er helt urimeligt, at man som både sælger og mægler blot vælger afvise et krav, som begge parter er vidende om!! Og henviser køber til at anlægge en retssag, som mægler ved er for dyrt i forhold til kravets størrelse! Som Køberrådgiver i sådanne bolighandler er vi ofte i et stort dilemma. Skal vi rejse sagen ved retten – med store omkostninger for køber til følge. Eller skal vi forsøge at forlige sagen?

Hvordan kan man sikre sig i forhold til fejl og mangler?

Juridisk set tilgodeses sælger i stort set alle vilkår i købsaftalen (som benyttes i de fleste ejendomshandler). Det blev ændret i forbindelse med, at krav til ejendomsmægler blev ændret i 2015, hvorefter de bl.a. alene er sælgers rådgiver.

Karin og Svend har svært ved at bevise, at de ikke har fået at vide, at porten ikke kunne åbnes. Birthe kunne have taget billeder af hele lejligheden, hvis hun havde fået lov af mægler – set i bagklogskabens lys. Men det er de færreste, som tager billeder af noget, der er i orden….

Når du ser på en ejendom, skal du derfor ikke kun notere dig fejl og mangler. Ovenstående oplevelser fra det virkelige liv fortæller os også, at du skal være opmærksom på alle de forhold, som er UDEN fejl og mangler. For det er dig som køber, der står for bevisbyrden, hvis du har krav ved overtagelsen. De kan være dokumenteret på billeder på salgsopstillingen. Men spørg gerne mægler, om du må tage billeder ved fremvisning af boligen.

Overtagelsesdagen og de efterfølgende dage kan pludselig ændres fra at være en spændende og positiv oplevelse – til at blive diskussioner og en kamp for sin ret. Så vær grundigt forberedt – både på fremvisninger og ved modtagelse af nøglen på din nye bolig! Er der fejl eller mangler i boligen, så stil krav om kompensation mens både mægler og sælger er til stede. Og husk at skrive aftalen ned, du indgår med sælger, på papir inkl. underskrifter inden sælger forlader boligen. Gør du ikke dette, er du formodentlig henvist til at indlede en retssag. En retssag (kaldet “syn- og skønsag”) der både kan tage lang tid og koste dig mange penge.

Og lad være med at give mægleren en vurdering af deres arbejde, før hele ejendomshandlen er på plads. Det kan have en betydning – og måske påvirke hjælp eller samarbejde fra mæglers side. Vi har tidligere skrevet mere om dette emne her