Udgivet den 10. oktober 2022
Er det købers marked? Skal du vente – eller købe nu?
Udbuddet stiger, og det betyder, at der sælges færre boliger, end der bliver sat til salg. Årsagerne er mange! De vigtigste er den stigende rente, de stigende energipriser og den stigende inflation. Så du er med til at påvirke, om det er købers marked – for dig!
Hvis det er nu du ønsker at sætte foden i din egen bolig, er der ingen grund til at give op! Du skal blot sikre dig, at du kun kommer til at betale en pris for boligen, som er realistisk. Forberedelse er en vigtig del – og ”is i maven” er i mange tilfælde nødvendigt, hvis du vil indgå en fornuftig handel!
Langt de fleste boligkøbere har fået oplyst et beløb i banken, som de kan købe bolig for. Hvis renten er steget siden du fik oplyst din maksimale pris, skal din nye bolig formodentlig være billigere. Prisen på langt de fleste boliger har ikke taget højde for den nuværende rente. Her kan du se aktuelle renter. Derfor bør prisen for boligen være lavere end udbudsprisen. Spørgsmålet er, hvor meget prisen bør sænkes – og om sælger er klar til en prisreduktion i den størrelse du forventer?
Groft sagt bør alle boligkøbere forsøge at forhandle prisen ned. Men selvom det er købers marked så forvent ikke det sker uden kamp! Din forberedelse er afgørende for, hvor godt du lykkes med prisforhandlingen. Forbereder du dig ikke ordentligt, så risikerer du enten at betale for meget for boligen – eller ødelægge handlen.
Eksempel;
I en aktuel rådgivningssag havde køberne selv forhandlet prisen. Køber blev enig med mægler og sælger om et afslag på kr. 100.000 – fra kr. 4 mio. til kr. 3,9 mio.
I forbindelse med vores rådgivningsmøde talte vi bl.a. om prisen på huset. Ud fra vores gennemgang af dokumenterne, oplysningerne i købsaftalen – og en undersøgelse af de aktuelle salgspriser i området – var det vores vurdering, at prisen burde have været mindst kr. 300.000 lavere. Køber forsøgte derfor at genforhandle prisen.
Selv om det er købers marked, så var sælger ikke indstillet på at genforhandle prisen. Blandt andet fordi sælger var af den opfattelse, at der var indgået en aftale mellem dem og køber. Det endte derfor med, at vi som købers rådgiver måtte annullere handlen. Reelt var hverken køber eller sælger interesseret i dette. Men fordi køber havde forhandlet på et ”for spinkelt grundlag”, og ikke taget højde for en række ting i prisforhandlingen, så endte det med et dårligt resultat for begge parter.
Eksemplet viser, hvor vigtigt det er at forberede sig inden en prisforhandling. Har du først afgivet et bud på huset, så er det svært at genforhandle prisen.
I det aktuelle eksempel kunne vi – med stor sandsynlighed – have argumenteret for et større afslag til køber, hvis vi havde været en del af forhandlingen fra starten af. Og med de rigtige argumenter, så havde sælger (alt andet lige) været mere imødekommende.
Det koster naturligvis penge at få vores hjælp til prisforhandlingen (10% af værdien af afslaget). Men selv om du skal betale 10% for vores hjælp, så havde vi i ovennævnte eksempel sparet køberne for rigtig mange penge.
Kvadratmeterpris (m2-pris)
Mange mæglere – og flere tv-programmer – taler stort set kun om kvadratmeterpriser. m2-priser er ofte for unuanceret, og der er mange andre faktorer, der skal tages højde for i en prisforhandling!
Som eksempel kan nævnes husets grund og have. I m2-prisen indgår hverken størrelse på grunden, grundens beliggenhed i området (er der sol i haven eller ej?) eller værdien af belægninger, fliser, udhuse, garager eller lignende. Derfor vil du tit komme galt afsted, hvis du udelukkende kigger på m2-pris.
Hvis det er en ejerlejlighed, er der også mange udfordringer. Den fælles gårdhave kan være et græsareal – eller indrettet med en lækker legeplads, hyggekroge med grill og flisebelægning. Endnu mere vigtigt er det, at trappearealet – og nogle gange kælderarealet – tælles med i de m2, som annonceres som boligareal.
Eksempel:
En af vores kunder har købt en 2-værelses ejerlejlighed i Bagsværd. Købspris 1.800.000 kr., boligarealet er oplyst til 58m2. Umiddelbart er prisen 31.034 kr. pr. m2. Men i boligarealet er der 47m2 reelt boligareal, 2 m2 kælderrum og resten er fællesarealer (hovedtrappe og køkkentrappe). Derfor er den reelle pris 38.298 kr. pr. m2. En anden lejlighed har sandsynligvis færre eller flere fællesarealer….
Vil du nøjes med et prisafslag alene baseret på en generel m2-pris for området, er det selvfølgelig dit valg. Når vi yder Køberrådgivning til vores kunder, vil vi ikke ”nøjes”. I næsten alle de handler hvor vi tager os af prisforhandlingen, er der oplysninger i ejendommens dokumenter, som retfærdiggør et ekstra afslag i prisen på boligen!
Én ting er ret sikkert! Hvis prisen på den enkelte bolig ikke er tilpasset det nye marked – eller hvis sælger ikke er villig til at forhandle – så bliver boligen ikke solgt!
Læs også vores tidligere artikel om valg af Køberrådgiver.