Tårnhøje valuarvurderinger og Corona-krise kan ramme landets andelsboliger hårdt
Der er for alvor grund til at være forsigtig i disse tider, hvis du overvejer at købe andelsbolig. Ejerlejlighederne er begyndt at falde i pris, som følge af Corona-krisen. Ingen ved hvor stort prisfaldet bliver – alle er dog enige om, at priserne vil falde den kommende tid. Det modsatte er tilfældet på andelsboliger. De stiger i pris!
Forskellen på andelsboliger og ejerboliger er bl.a., at priserne på ejerlejlighederne bestemmes af markedet og interessen for den enkelte ejerlejlighed. Prisen på andelsboliger reguleres alene af Andelsboligloven, og fastsættes på den årlige generalforsamling.
Maksimalprisen
Rigtig mange andelsboligforeninger er i gang med at afholde generalforsamlinger. På generalforsamlingerne fastsættes maksimalprisen (eller andelsværdien) på de enkelte andelsboliger. Maksimalprisen beregnes ud fra friværdien i foreningens ejendom – og består (lidt forenklet) af forskellen mellem værdien af foreningens ejendom og foreningens gæld.
Andelsboligforeningens gæld er rimelig fast. Værdien af foreningens ejendom kan derimod svinge meget. Til at fastsætte værdien af foreningens ejendom, benytter mange andelsboligforeninger sig af valuarvurderinger. Det er der som udgangspunkt ikke noget galt med. Udfordringen er, at en stor del af vurderingerne er foretaget før Corona-krisen, samt før det nye lovindgreb (læs om ”Blackstone-indgrebet” her). Vurderingerne er derfor historisk høje.
Så i en tid med usikkerhed om boligpriserne, stiger priserne på andelsboliger ganske markant. Det virker både barokt og ude at trit med den virkelige verden.
En stor del af andelsboligkøbere – men også andelsboligsælgere – tror, at maksimalprisen er den ”eneste rigtige pris” for andelsboligen. Det er forkert! Maksimalprisen er den lovbestemte maksimale pris, og således kun et loft over salgsprisen på andelsboligen. I mange tilfælde bør du således forsøge at forhandle prisen ned på den andelsbolig du kigger på.
Den tekniske kontantpris
Næste udfordring ved køb af andelsbolig er, at du ikke kan sammenligne prisen på de forskellige andelsboliger. Maksimalprisen – eller andelsværdien – fortæller i princippet intet om den reelle salgspris på andelsboligen.
For at finde den rigtige pris, skal du beregne den tekniske kontantpris. Kigger du på andelsbolig hos en ejendomsmægler, så vil den tekniske kontantpris i mange tilfælde være oplyst. Køber du derimod privat, så skal du selv beregne den tekniske kontantpris. Dette sker med hjælp fra bl.a. andelsboligforeningens regnskab. Beregningerne er komplekse. Vi vil derfor opfordre dig til at få Køberrådgivning om denne del, inden du køber andelsbolig.
I princippet burde du kunne sammenligne den tekniske pris på andelsboligen – med kontantprisen på en ejerlejlighed. Vi anbefaler dog, at den tekniske pris på andelsboligen er mindst 15% lavere, end prisen på en tilsvarende ejerlejlighed. Mange banker er endnu mere kritiske og anbefaler, at den tekniske pris er endnu lavere.
Den tekniske pris siger desværre heller ikke alt. Du er også nødt til at undersøge forudsætningerne bag den valuarvurdering, som andelsboligforeningen har fået udarbejdet.
Valuarvurderinger
Valuarvurderinger er for ofte baseret på urealistiske og uigennemskuelige beregninger. Mange tror fejlagtigt, at vurderingen er baseret på ”mursten, stand og beliggenhed”. Det er desværre ikke tilfældet. Vurderingerne er i stedet baseret på fremtidige lejeindtægter, renteniveauet i samfundet – og pensionskassernes forventninger til afkast.
Det betyder, at et ”simpelt andelsboligkøb” i dag har udviklet sig til en kompliceret og uigennemskuelig proces. Facts i processen er en udpræget mangelvare, og meget få andelsboligkøbere er i stand til at skelne ”skidt fra kanel”.
Konsekvenserne vil vise sig inden for kort tid. Allerede inden for 1 – 2 år er der stor risiko for, at mange andelshavere står med en andelsbolig, de har betalt for meget for. Mange vil ikke kende årsagen, fordi de hverken har fået rådgivning i forbindelse med købet – eller er blevet opfordret til at få en Køberrådgiver til at rådgive dem om købet. Pilen peger i første omgang på køberne selv. Men dernæst på politikkerne, der gennem mange år ikke har taget problemet seriøst!
Andelsboligmarkedet trænger generelt til en gennemgribende overhaling. Købsprocessen bør gøres både overskuelig og transparant. Dette gælder også for de meget omtalte valuarvurderinger. Det virker desværre ikke til, at hverken Boligministeren, Folketinget eller andelsboligforeningernes organisationer har den store lyst til dette.
Læs om vores andelsboligrådgivninger HER.