Udgivet den 13. december 2019

En fastfrysning af andelspriserne kan sende andelshaverne på fallittens rand

Det er på grænsen til det vildledende at præsentere en fastfrysning af valuarvurderede andelspriser, som en sikkerhed for andelshaverne. Og støtten fra ABF er kun med til at styrke andelshavernes falske forhåbninger.

Der er mere end 200.000 andelsboliger i hele landet. Mere end 100.000 alene i København. Og derfor kan det undre, at pladsen foran Christiansborg ikke er fyldt med frustrerede andelshavere.

Blackstone forhandlinger

Men det siger måske noget om, hvor svært det er for den almindelige danske andelsbestyrelse og andelshaver at gennemskue konsekvenserne ved det seneste udspil fra ‘Blackstone Forhandlingerne’.

Karensperioden sender Sorteper videre

De to vigtigste temaer i det seneste forslag handler om karensperioden på 10 år samt fastfrysningen af den maksimale valuarpris på valuarvurderede andelsforeninger. Forslaget bliver solgt som, at karensperioden skal ramme investorerne (læs Blackstone) og fastfrysningen skal hjælpe andelshaverne til at beskytte deres valuarvurderede andelspris. Men især sidstnævnte er en illusion.

Valuarvurdering

En valuarvurdering er, kort fortalt, et konstrueret øjebliksbillede. Det skal vise, hvad en potentiel investor, er villige til at betale for ejendommen med henblik på at lave forbedringer i de enkelte boliger og leje dem ud til en højere pris. Med en karensperiode på 10 år kan investor ikke få et afkast på deres investering i de første 10 år. Dermed bliver det langt mindre attraktivt at investere, og det vil trykke fremtidige valuarvurderinger i bund.

Det faktum er der ingen, der kan gemme sig for. Hverken valuarerne, investorerne eller Kaare Dybvad! Men heller ikke de andelsforeninger, der med al sandsynlighed tror, de er i sikkerhed, fordi de har fået lov at fastfryse den høje valuarvurdering. Enhver valuarvurderet andelsforening har nemlig pligt til at få opdateret valuarvurderingen hvert år.

Den enkelte andelsforening og andelshaver får altså maksimalt 12 måneder til at glæde sig over deres fastfrysning af andelspriserne, inden den opdaterede valuarvurdering rammer. Derefter er den fastfrosne vurdering forvandlet til et fiktivt tal på et papir, som ikke kan bruges til noget, fordi ingen vil tage det seriøst i den virkelige verden.

Den billigste, tak

Her er et opstillet eksempel med dejlige runde tal. En andelsforening har fået vurderet deres ejendom til 100 millioner kroner. Foreningen har en gæld på 50 millioner kroner og dermed en friværdi på ligeledes 50 millioner kroner. Der er 50 lige store boliger i andelsboligforeningen. Deres værdi svarer til deres andel i friværdien i foreningen. Dermed er de en million kroner værd pr. bolig. Den værdi får de lov at fastfryse.
Et år efter får de foretaget en lovpligtig, opdateret vurdering, der nu lyder på blot 60 millioner. For det er jo det, investor maksimalt vil betale, når han nu ikke kan få et afkast før om 10 år. Gælden i andelsboligforeningen er den samme, så nu er friværdien 10 millioner kroner. Derfor er hver andelslejlighed nu blot 200.000 kroner værd. Det lyder voldsomt, men et fald i ejendommens værdi på 40% er bestemt ikke urealistisk set i lyset af, hvor mange valuarvurderinger, der er blevet presset til det yderste i de seneste år.

Hvem vil betale en for høj pris?

Og lad os være realistiske. Der findes ingen købere, der har lyst til at betale en fastfrosset, høj pris for en bolig, der lige er blevet vurderet til det halve. Også selvom de fik et stykke papir med i købet, hvor der står, at de gerne må fortælle deres venner, at boligen er det dobbelte værd.

De andelshavere der står tilbage med en fastfrysning af andelsprisen, risikerer ganske enkelt at blive stavnsbundet. Eller endnu værre, at blive erklæret insolvente. For bankerne kan godt se forskel på fiktive priser og egentlig markedsværdi.

Glem Boligreguleringsloven – og kig på reglerne for udstykning

Kære Kaare Dybvad, det nytter ikke noget at sætte prop i en flaske, hvor bunden allerede er røget ud. Udviklingen i andelspriserne har allerede sat så dybe spor i samfundsudviklingen og i de enkelte andelshaveres økonomi, at der er brug for mere gennemgribende reguleringer.

Den eneste bæredygtige og ansvarlige løsning er, at give de valuarvurderede andelsforeninger lov til at omdanne og udstykke de enkelte andelsboliger i foreningen til ejerboliger. Det giver andelshaverne mulighed for at købe deres bolig til den aktuelle værdi. Og fordi ejerboliger i langt de fleste tilfælde er mere værd end valuarvurderede andelsboliger, vil de ikke blive ramt af et tab. Tværtimod vil boligens pris repræsentere den egentlig værdi, som både styrker ejers økonomi, bliver taget alvorligt af bankerne og virker tillokkende på fremtidige købere.

Det kræver en række ændringer i reglerne for udstykning af ejerlejligheder. Men de er bestemt mulige at sætte i værk, når man er Boligminister. Alternativet – en fastfrysning af andelspriserne – ligner et planøkonomisk makværk fra sovjettiden.

Læs vores tidligere artikel om valuarvurderede andelsboliger