Pilen peger på Christiansborg og regeringen
Udgivet den 3. juni 2021
Boligpriserne fortsætter med at stige, og boligmarkedet er rødglødende. Nationalbanken opfordrer nu politikkerne til at gribe ind overfor boligmarkedet, og foreslår blandt andet, at udbetalingskravet strammes således, at køberne skal have 10% i udbetaling.
Forslaget vil givet have en effekt på boligmarkedet. Effekten vil primært gøre det vanskeligt for 1. gangs køberen at købe bolig. Det vil ikke have betydning for hverken 2. eller 3. gangs køberen, der har været med i hele opturen på boligmarkedet, og dermed har tjent en masse penge på deres bolig.
Fremryk i stedet de nye boligskatter
Vores køberrådgivere foreslår en anden og langt mere holdbar vej. Vi foreslår, at indfasningen af de nye boligskatter fremrykkes mest muligt, og gerne til senest den 1. januar 2022!
De nye boligskatter blev vedtaget i 2017 af et stort flertal i Folketinget. De er dog stadig ikke indført grundet it-problemer hos Vurderingsstyrelsen – og blev senest udskudt til den 1. januar 2024.
Udskydelsen har haft store konsekvenser for boligmarkedet, og er en af de oversete årsager til de stigende boligpriser. Andre årsager er ændret adfærd hos boligkøberne grundet Corona, et historisk lavt udbud af boliger til salg samt den fortsat lave rente.
De udskudte boligskatter har medført, at rigtig mange boliger betaler for lidt i både ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Det gælder særligt boliger i prisniveauet + 4,5 mio. samt ejerlejligheder i landets store byer.
Man kan have mange holdninger til vores regler om beskatning af boligen. De fleste synes de betaler rigeligt. Der er dog stor forskel på beskatningen, om du har en bolig i provinsen til værdi på 2 eller 3 mio. kr. – eller om du har en bolig i en af de større byer. Faktuelt er den reelle boligskat på boligerne i de større byer forholdsmæssigt meget lavere, end boligerne i provinsen.
Eksempler (aktuelle rådgivningssager)
Bolig 1;
- Rækkehus på Østerbro (København). Grundværdi kr. 1.130.000 (grundskatteloft kr. 1.030.500)
- Boligen er solgt i 2021 til kr. 12.500.000
- Betalt ejendomsskat kr. 35.037
Bolig 2;
- Villa i Gribskov kommune. Grundværdi kr. 936.500 (Grundskatteloft kr. 891.600)
- Boligen er solgt i 2021 til kr. 2.250.000
- Betalt ejendomsskat kr. 26.159,54
Hvad er de reelle boligskatter?
Boligen på Østerbro koster næsten 5 gange så meget, som boligen i Gribskov. Forskellen på de reelle grundværdier (værdien uden hus) er endnu højere.
Reelt er det vores vurdering, at værdien af grunden I Gribskov er meget lig den offentlige vurdering. Til gengæld er værdien af grunden på Østerbro markant mere værd end den offentlige vurdering. En forsigtig vurdering af grunden på Østerbro er, at den er mindst 8 mio. værd. Altså ca. 7 – 8 gange mere værd end den offentlige vurdering.
Grunden på Østerbro betaler kr. 35.000 i ejendomsskat. Havde grundværdien været korrekt, ville ejendommen skulle betale en ejendomsskat på hele kr. 272.000 (2021). Kigger man på beskatning efter indfasning af de nye boligskatter (2024) ville ejendommen skulle betale ca. kr. 165.000. Beregningen er naturligvis med forbehold og baseret på den forventede nedsættelse af grundskylden med 39%.
I reglerne om de nye boligskatter er der indført en særlig rabat til den, som ejer boligen den 31. december 2023. I ovennævnte eksempel fortsætter boligkøberen med at betale de gamle ejendomsskatter kr. 35.000, så længe de ejer ejendommen. Boligkøberen opnår derfor en rabat på hele kr. 130.000 om året – skattefrit!
Den dag de sælger boligen (efter den 1. jan. 2024), beskattes den nye køber efter de nye regler – og skal derfor betale en ejendomsskat på anslået kr. 165.000.
Boligpris – før og efter indfasning af de nye boligskatter
De udskudte boligskatter har således betydet, at boligkøberen i eksempelvis København opnår en meget stor rabat i sin betaling af ejendomsskat. I eksemplet sparer køber ca. 130.000 årligt (skattefrit). Hvis boligejeren bliver boende i huset i 20 år er det en besparelse på ca. 2,6 mio. kr.
Havde boligskatterne været indfaset fra den 1. januar 2021 ville en sådan stigning (+ kr. 130.000) alt andet lige have sat en dæmper på prisstigningen. Hvor meget prisen ville blive påvirket – og om det eventuelt havde betydet et prisfald er svært at spå om. Men der er ingen tvivl om, at påvirkningen havde været stor, og havde virket som en effektiv stopklods for de himmelstormende boligpriser.
Endelig er det et element af urimelighed i de faktiske betalte ejendomsskatter. Boligen I Gribskov til en værdi på kr. 2.250.000 betaler kr. 26.000 årligt – mens huset på Østerbro betaler kr. 35.000. Dette på trods af, at det er ca. 5 gange mere værd.
Ifølge loven skal boliger beskattes ud fra den aktuelle værdi. I praksis er det kun boligejeren i provinsen, der betaler den korrekte ejendomsskat. Boligejeren med den dyre bolig har gennem mange år betalt alt for lidt i ejendomsskat (og ejendomsværdiskat) – og kommer samtidig til at betale alt for lidt indtil boligen sælges efter den 1. januar 2024. Den privilegerede fordel for ejerne af dyrere boliger og boliger i de større byer fortsætter således uændret, trods indførsel af nye boligskatter.
Kigger du efter ny bolig?
Så er det vores anbefaling, at du søger Køberrådgivning. Ikke alene på grund af de nye boligskatter – men også til at “oversætte” alle de oplysninger, som fremgår af de mange dokumenter, der er i en bolighandel. (25-40 for huse / sommerhuse – ofte mere end 50 ved lejligheder)
Ring til os på 82131066 – eller skriv dine oplysninger her. Så vil en Køberrådgiver kontakte dig.