Udgivet den 2. september 2022

Andelsboliger efterår 2022 – og konsekvenserne af Blackstone-loven

Tilbage i januar 2022 udgav vi en artikel, hvor vi kommenterede på andelsboliger og andelsboligmarkedet. Dette er en opdatering af denne artikel.

Først lidt “kedelig” baggrundsinformation i resume:

• En valuarvurdering bruges af mange andelsboligforeninger til at fastsætte værdien af foreningens bygninger. Værdien skal bruges i regnskabet, når maksimalprisen på de enkelte andelsboliger skal beregnes.
• Vurderingen baseres på beregninger, hvor bl.a. renten har stor indflydelse på resultatet.
• Beregningsmetoden betyder, at foreningens bygninger vurderes højt, når renten er lav – og lavt, når renten er høj.
• Maksimalprisen på en andelsbolig er den pris, som en andelshaver maksimalt kan sælge til. Ikke nødvendigvis den pris, som en køber vil betale.
• I 2020 blev der vedtaget en ændring af Boligreguleringsloven. Lovændringen kaldes ”Blackstone-loven” og betyder, at en andelsboligforening kan fastfryse valuarvurderingen, hvis den er foretaget inden den 1. juli 2020. Så selvom renten er steget, og værdien af bygningerne derfor er faldet – så kan andelsboligforeningen vælge at fastholde den høje vurdering.

Renten er steget siden 1. juli 2020 – hvad betyder det for dig?

Renten er steget betydeligt siden den 1. juli 2020. Hvis der blev lavet nye valuarvurderinger i dag, ville stort set alle vurderinger blive sat ned. Og maksimalprisen for den bolig, som du ønsker at købe, ville også blive sat ned.

Men andelsboligforeningerne har IKKE pligt til at nedsætte maksimalprisen i regnskabet! Heller ikke selvom en eventuel ny valuarvurdering er lavere. Årsagen er netop ”Blackstone-loven” der giver Andelsboligforeningen mulighed for at fastfryse valuarvurderingen. Maksimalprisen på de forskellige andelsboliger er derfor lovmæssigt i orden! Men når renten er steget, er prisen reelt for høj. Der er dermed stor risiko for, at du betaler for meget for andelsboligen!

På grund af det seneste års rentestigninger, er priserne på ejerboliger faldet – og falder stadig! Prisen på andelsboliger bør altid være lavere end en tilsvarende ejerbolig! På grund af rentestigningen er der nu risiko for, at andelsboliger bliver dyrere end tilsvarende ejerboliger!

En del andelsboligforeninger har valgt en forsigtig tilgang til valuarvurderingen. De har ikke medtaget den fulde vurdering i maksimalprisen, og afsat en ”buffer” i regnskabet. Bufferen betyder i praksis, at andelsboligforeningen har nedsat maksimalprisen på andelsboligen således, at der er plads til et vist fald i værdien af foreningens ejendom. Det mindsker som udgangspunkt din risiko. Bufferens størrelsen er naturligvis afgørende for, om du stadig betaler for meget for andelsboligen. Eller om prisen er rimelig.

Valuarvurderet – er det altid et problem?

Nej, ikke altid, men oftest. Særligt nu hvor både renten og inflationen er steget kraftigt.

Reglerne for at udarbejde en valuarvurdering er meget ”vide”. Derfor bør man altid forholde sig kritisk til indholdet af selve valuarvurderingen. Den har direkte betydning for den maksimalpris, du skal betale for andelsboligen!

Derudover kan andelsboligforeningerne vælge kun at benytte en del af vurderingen, når de beregner maksimalprisen for andelsboligen. Det er positivt, hvis en forening vælger denne løsning! Så vil en rentestigning ikke få samme konsekvens!
Derfor er det særligt vigtigt at få oplysningerne om valuarvurderingen, inden du køber andelsboligen. Det er den eneste måde du kan vurdere, om problemet er stort eller lille i den andelsboligforening, hvor din drømmebolig ligger.

Et eksempel (blandt mange) fra vores hverdag

En Køberrådgiver hos os har netop rådgivet nogle kunder om køb af en andelsbolig i en stor andelsboligforening i København. Foreningens ejendom er vurderet til mere end 925 mio. kr. (pr. 31/12 2021). Vurderingen er således foretaget inden både renten og inflationen er steget. Maksimalprisen på andelsboligen er ca. kr. 3.300.000.

Ved vores gennemgang af valuarvurderingen kan vi se, at valuarvurderingen baserer sig på en rente (eller afkastprocent) på kun 3%. Renten er steget en del siden den 31. december 2021.

Af vurderingen fremgår det ligeledes, at hvis renten stiger med blot 0,5%, så vil værdien af andelsboligforeningens bygninger falde til ca. 800 mio. kr. Samtidig vil maksimalprisen på andelsboligen falde med mere end kr. 600.000 – til kr. 2.700.000

Renten er steget mere end 0,5% siden nytår og derfor er det faktiske fald i maksimalprisen reelt større end kr. 600.000. På baggrund af vores Andelsbolig Analyse har vores kunder forhandlet prisen på andelsboligen ned – og indgået en mere rimelig aftale.

Vil du sikre dig inden du køber?

Hvis du ikke har kendskab til regnskaber, juridiske dokumenter eller valuarvurderinger, så bør du indhente Køberrådgivning, inden du køber andelsbolig. Vi har flere forskellige rådgivningsmuligheder, og én af dem er en Andelsbolig Analyse.

Vi har skræddersyet analysen så den giver dig de nødvendige svar på, om du er i gang med et godt eller dårligt andelsboligkøb:

• Tjek af dokumenter. Vi tjekker for eventuelle problemer.
• Vi beregner den tekniske kontantpris.
• Andelsbolig Analyse. Et samlet overblik over foreningens økonomi.
• Samlet vurdering. Vores anbefaling om du skal købe eller ej.

Andelsbolig Analysen er på 7 – 9 sider og koster kun kr. 4.000. Du modtager analysen fra en af vores køberrådgivere indenfor 24 timer (på hverdage). De 24 timer regnes fra det tidspunkt, hvor vi har modtaget de nødvendige dokumenter fra dig.

Andelsbolig Analyse samt oplysninger om de andre rådgivningsløsninger ved køb af andelsbolig, finder du her: Køberrådgivning Andelsbolig

Er du i tvivl– så giv os et ring på 82131066.