Udgivet den 25. jan. 2023
Hvad og hvilke faktorer påvirker boligpriserne?
Mange faktorer påvirker boligpriserne – eller prisdannelsen på boliger. Som køberrådgiver er det spændende – og nødvendigt – at vide noget om! Her har vi valgt at fokusere på 4 forskellige elementer, som alle har indflydelse på, hvordan prisen på en bolig udvikler sig.
Den første faktor vi ser på er, hvor mange boliger, der er til salg
Ser vi isoleret på villaer og rækkehuse på landsplan, er antallet steget fra 21.141 i december 2021 til 28.574 i december 2022. En stigning på ca. 35%. Til sammenligning lå det tal fra 2017 til 2019 på ca. 35.000. Der er derfor stadig et stykke vej, til vi er tilbage på dette niveau. Spørgsmålet er derfor om den ”nye norm” er 30.000 udbudte boliger – eller om vi skal helt tilbage på det gamle niveau med +/- 35.000 udbudte boliger?
Parcel- og rækkehuse til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark
Ser vi på ejerlejligheder på landsplan, var der i december 2021 5.084 til salg – og i december 2022 var der 7.435 til salg. En stigning på hele 46%. Alene i København er stigningen på ca. 66%. Salget af ejerlejligheder er samtidig faldet kraftigt.
På landsplan har der ikke været samme antal ejerlejligheder til salg siden perioden efterår 2018/forår 2019. Det er en klar indikation for, at køberne ikke er klar til at betale de priser som sælgerne og mæglerne forlanger for ejerlejlighederne.
Med andre ord ser det ud til, at priserne på ejerlejligheder fortsat skal et stykke ned. I København er priserne jf. Boligsiden faldet med ca. 8% i 2022. Det ser ud til at dette ikke er nok!
Det er vores forventning, at priserne på ejerlejlighederne skal noget længere ned, før købers og sælgers forventninger mødes.
Lejligheder til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark
Udbuddet af sommerhuse på landsplan er faldet markant. Udbuddet har de seneste 10 år ligget forholdsvis stabilt på 11-13.000 sommerhuse med udsving i forhold til årstiderne. Den meget store efterspørgsel på sommerhuse under Corona-nedlukningen har betydet, at antallet af sommerhuse til salg, som har været til salg i flere år (i nogle tilfælde mange år), er faldet. Nogle gange fordi prisen var sat alt for højt – nogle gange fordi beliggenheden var uinteressant for de fleste. Derfor vil det fremtidige udbud af sommerhuse sandsynligvis være lavere, end det niveau vi tidligere har set. Ganske enkelt fordi der er ”ryddet op” i de mange sommerhuse, der har fejret jubilæum i ejendomsmæglernes vinduer.
Sommerhuse til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark
Stigende udbud af boliger = faldende priser
De områder, som har set den største stigning i udbuddet af boliger til salg, er også dem, som først bliver ramt af prisfald. Vi kender ikke det fremtidige antal af udbudte boliger til salg. Vi ved heller ikke, om vi skal tilbage på det gamle niveau, og om det historiske antal vil være retvisende for det fremtidige boligmarked.
Måske er der en anden forklaring på, hvorfor udbuddet ikke er tilbage på niveauet før Corona. Måske er en del af de lejligheder, huse og sommerhuse, som tidligere ikke kunne sælges, netop blevet solgt i perioden, hvor hele boligmarkedet gik ufattelig stærkt? Det kunne være boliger, som var for dyre eller som eksempelvis lå dårligt – op til en trafikeret vej, ud til et vejkryds, med et supermarked som nabo eller noget helt andet. Selv disse boliger kunne sælges i et boligmarked, der var ramt af tunnelsyn – og hvor stemningen var, at hvis du ikke købte i dag, så var ejendommen solgt i morgen!
Hvordan inflationen påvirker boligpriserne
En anden faktor, der påvirker boligpriserne, er inflationen! Inflationen har været høj det seneste år – og har ligget på omkring 10%. Det gælder både udgifter til el, vand og varme. Men også fødevarer og øvrige dagligvarer er steget markant.
Inflationstaksten er begyndt at falde, men det betyder ikke, at selve inflationen falder. Inflationen stiger blot ikke lige så hurtigt, som den har gjort gennem 2022. Så længe lønningerne ikke følger med inflationen, så vil det påvirke købekraften hos boligkøberne, og dermed påvirke boligpriserne i negativ retning.
Modsat bevirker inflationen, at lån bliver ”mindre værd”. Eller sagt på en anden måde – efterhånden som lønningerne kommer til at stige, så udgør lånet en mindre og mindre del af familiens samlede indkomst. Og har man en fast ydelse på lånet, så vil denne også udgøre en mindre del af familiens indkomst. Disse forhold kan faktisk betyde, at boligpriserne kommer til at falde lidt mindre, end de ellers ville.
Hvordan renten påvirker boligpriserne
En tredje faktor er renten! Den effektive rente på 30-årige realkreditlån med fast rente er steget med ca. 3%- point siden januar 2022. Når køberne skal betale mere i rente, så stiger de månedlige udgifter til både realkreditlån og til banklån. Og derfor bør boligpriserne afspejle denne stigning.
I november 2022 beregnede vi, at hvis man i december 2022 skulle have samme udgift til realkreditlån som i december 2021, så burde priserne falde med ca. 20 – 21%! Du kan læse hele artiklen (Boligrenten er steget) her.
Skattemæssigt har det også konsekvenser, hvis selve rentebeløbet stiger til over hhv. 50.000 kr. for enlige – og 100.000 for et par. Værdien af rentefradraget falder, når renten overstiger ovenstående beløb. Se mere på Skatteministeriets hjemmeside HER.
Nedenfor ses renteudviklingen siden 1. januar 2020. Kilde: Finansdanmark
Hvordan de nye boligskatter påvirker boligpriserne
En fjerde faktor er de nye boligskatter, som træder i kraft den 1. januar 2024. For mange ejerlejligheder i de store byer samt for boliger over ca. 6 – 6,5 mio. kr., vil ejendomsskatten stige ganske meget efter 1. januar 2024. Den højere ejendomsskat gælder for de boligejere, som køber og overtager boligerne pr. 1. januar 2024 og derefter. Altså ikke for dem, som ejer og bor i boligerne pr. 31.december 2023.
Bemærk særligt, at der netop er udsendt høringsforslag fra Skatteministeriet – og at fremtidige takster for både ejendomsskat, ejendomsværdiskat og grundlag endnu ikke kendes præcist!
Særlig gruppe af boliger
Isoleret set forventer vi for denne gruppe boliger, at priserne vil følge det øvrige boligmarked i første halvdel af 2023. Årsagen er, at der endnu ikke er fokus på boligskatternes betydning for disse boliger. Men når der begynder at komme fokus på konsekvensen af de nye boligskatter (fra både pressen og andre) så forventer vi, at efterspørgslen på netop disse boliger begynder at stige. Der kan være ganske store besparelser ved at købe og overtage en sådan bolig inden den 31. december 2023. Derfor tror vi på, at en del boligkøbere vil fremrykke deres beslutning om boligkøb, så de kan købe og overtage den nye bolig inden udgangen af december 2023.
Det er derfor vores forventning, at efterspørgslen på netop disse boligtyper vil begynde at stige fra sensommeren 2023, og dermed stoppe prisfaldene. Måske kommer vi endda til at se prisstigninger – særligt på de dyre villaer og ejerlejligheder i løbet af efteråret. Dette alene grundet de store besparelser i både ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Besparelser der kan være så store, at det let kan opveje at betale en overpris på både 5%, 10% – eller mere for ejendommen. Og dette selv om der er stor risiko for, at netop disse boligtyper kommer til at falde i pris, når vi kommer ind i 2024!
Vi forventer derfor, at denne gruppe boliger vil have ”sit helt eget marked i sensommeren og efteråret 2023” – og adskille sig markant fra det øvrige boligmarked. Både i sidste halvdel af 2023 – og igen fra starten af 2024.
Skal du eller er du allerede på boligjagt?
Hvis du ser på bolig, så er der så mange ting, der ændrer sig hele tiden. Alene af den grund – men også af mange andre grunde, som du kan læse om i vores artikler – så anbefaler vi, at du søger køberrådgivning, inden du tager din endelige beslutning!
Ring til os på 82131066 – eller giv os nogle få oplysninger om dig her, og du vil blive kontaktet af en Køberrådgiver.
Læs også vores andre artikler om;