Udgivet den 2. august 2017

Ved køb af projektbolig er der risiko for både  rentestigning og ekstra udgifter til din bank

I København – og landets andre store byer er der fuld gang i salget af projektboliger. Som projektkøber skal du være opmærksom på, at der er stor forskel på at købe en projektbolig og købe et ”brugt” hus.

Den åbenlyse forskel er, at man som projektkøber, køber en bolig der endnu ikke er opført. Derfor skal man være forberedt på, at der både kan og vil komme mindre ændringer af den fremtidige bolig.

En af årsagerne er, at boligerne ofte sættes til salg inden der er udstedt endelig byggetilladelse. Er dette tilfældet kan myndighedernes (kommunernes) krav til byggeriet betyde, at der skal ske mindre eller større ændringer af det påtænkte byggeri.

Ændring i arealer

Et andet forhold man som projektkøber skal være opmærksom på er, at boligens areal ofte ændrer sig. Baggrunden er, at selve opmålingen af landinspektøren sker sent i byggeriet. Derfor forekommer det ofte, at der sker ændringer af boligens endelige areal. Sælger (eller ejendomsudvikleren) er ofte lidt for optimistiske i forhold til boligernes areal – og det er derfor mere reglen end undtagelsen, at boligerne bliver lidt mindre end først antaget. Mindre afvigelser (+/- 3%) reguleres typisk ikke – mens større afvigelser reguleres i købesummen.

Det er vigtigt, at være opmærksom på hvordan dette forhold reguleres i købsaftalen. Reguleringsbestemmelserne favoriserer ofte projektudvikleren og bør forhandles så de er både er fair og rimelige. Hvis projektboligen bliver større end forventet, kan der opstå et andet problem. Så stiger købesummen! Det betyder, at den finansiering banken har godkendt skal ændres – og at der skal betales et ekstra beløb til sælger. Husk at drøfte dette forhold med banken i forbindelse med købet.

Lang tid til overtagelse

I en af vores seneste sager var der flere udfordringer med finansieringen. En af de største var, at byggeriet først var planlagt til at være færdigt den 1. december 2018 (om 16 måneder). Den lange overtagelse gav køberne flere udfordringer;

1. Kort efter at købsaftalen var underskrevet skulle køber stille garanti for købesummen. Som udgangspunkt beregner banken en provision for at stille denne garanti. Provisionen beregnes ud fra størrelsen af garantien – og løbetiden på denne. Så en lang byggeperiode kan koste dyrt i garantiprovision. Den typiske provision udgør 3/8 procent pr. kvartal. Ved et projektkøb på 3 mio. kr. udgør garantiprovisionen eksempelvis 11.250 kr. pr. kvartal.  Enkelte banker beregner ikke garantiprovision hvis det sker som led i en bolighandel. Spørg derfor din bank om hvad det koster, at stille denne garanti.
2. Den største del af købesummen finansieres med et realkreditlån. Som udgangspunkt fastsættes renten på realkreditlånet når lånet udbetales. Det er dog muligt, at fastlåse renten på et tidligere tidspunkt. Det sker ved at køber indgår en fastkursaftale via banken. En sådan fastkursaftale (eller kurssikring) koster penge. Til gengæld kender man sin fremtidige rente og dermed sin endelige husleje. Problemet ved projektkøb er den lange tid indtil overtagelsesdagen. I førnævnte tilfælde var der 16 måneder indtil overtagelsesdagen. Mange banker og realkreditinstitutter ønsker ikke at indgå fastkursaftaler for så lang en periode. De tilbyder normalt kun fastkursaftaler for perioder op til 6 måneder. Det betyder i praksis, at køber af projektboligen ikke kender den fremtidige rente på sit nye realkreditlån. Den nuværende rente er samtidig historisk lav – og der er derfor en vis risiko for, at renten vil stige frem til købers overtagelse af projektboligen. I dette tilfælde ville en rentestigning på blot 0,5% betyde, at købers månedlige udgifter steg med kr. 1.500 kr. efter skat.

Manglende byggetilladelse – eller forsinket udstykning

En anden udfordring ved projektkøb er, at de endelige kommunale godkendelser eller de endelige udstykninger, ofte ikke er på plads på overtagelsesdagen. Det betyder i praksis, at købers bank ikke kan få udbetalt realkreditlånet til tiden. Købers bank er derfor nødt til, at lægge pengene ud for køber indtil realkreditlånet kan udbetales. Da bankernes rente er væsentlig højere end renten på realkreditlånet, giver dette køber en uforudset ekstraudgift.

Som det fremgår ovenfor der mange ting at tage stilling til ved projektkøb. Ovennævnte bemærkninger handler primært om de finansielle risici. Derudover kan der være en lang række udfordringer med både kontrakter, købsaftalen og salgsmateriale fra sælger eller ejendomsudvikleren.

Det er derfor vigtigt, at man som køber opsøger en rådgiver, som kan rådgive om både kontrakter, købsaftalen, øvrige dokumenter samt handlens risici. Din rådgiver vil belyse handlens udfordringer og – hvis nødvendigt – hjælpe med at forhandle en aftale på plads med sælger.

Har du brug for rådgivning om projektkøb, så kontakt os inden du køber. Læs mere om vores rådgivning her.