Udgivet den 18. januar 2023

Prisudviklingen på andelsboliger har pil nedad i 2023

Langt de fleste andelsboligforeninger er gennem de senere år blevet valuarvurderet. Og det med god grund, da de offentlige vurderinger har stået stille i næsten 10 år. Valuarvurderingerne er meget følsomme overfor stigende renter, og de stigende renter kan derfor betyde markante fald i værdien af andelsboligforeningernes ejendomme.

Den direkte konsekvens for andelshaverne er en lavere andelsværdi, og mulig teknisk insolvens. For andelsboligforeningerne kan problemerne blive overbelånte ejendomme, problemer med at optage lån til forbedringer og istandsættelser samt i enkelte tilfælde – store økonomiske problemer og i værste fald konkurs!
Effekten af de stigende renter kan endnu ikke aflæses i andelsboligforeningernes regnskaber. Mange foreninger har regnskabsafslutning pr. 31. december 2022 – og holder derfor først generalforsamling i løbet af foråret 2023. Det er på generalforsamlingerne, at regnskaberne offentliggøres, og andelshaverne får syn for de eventuelle problemer.

Andelsværdien

Når du køber en andelsbolig, betaler du reelt for friværdien i andelsboligforeningens ejendom. Friværdien beregnes (lidt forenklet) som forskellen mellem valuarvurderingen og foreningens gæld. Friværdien bliver herefter fordelt blandt andelshaverne, eksempelvis efter andelsboligernes størrelse eller deres oprindelige indskud.

Andelsboligforeningens gæld er naturligvis vigtig, når du kigger på andelsbolig. Både fordi den indgår som en del af andelsværdien, men også fordi den er afgørende for dine fremtidige boligafgifter. Har foreningen optaget lån med fast rente på et gunstigt tidspunkt, er det absolut en fordel. Både fordi risikoen for udsving i andelsværdien er mindre. Men også fordi det giver større sikkerhed for den fremtidige boligafgift.

Har foreningen lån med rentetilpasning, er de mere udfordret, og der er en større risiko for tab i andelsværdi. Dette fordi kursen på lånene ikke svinger ret meget – det gør valuarvurderingen til gengæld. Samtidig betyder de stigende renter, at boligafgiften potentielt kan stige.
Udsvingene i gælden er dog – alt andet lige – mindre end de forventede udsving i valuarvurderingen. Og derfor har et fald i valuarvurderingen størst betydning for den fremtidige andelsværdi og dermed prisudviklingen på andelsboliger!

Valuarvurderingen og prisudviklingen på andelsboliger

Siden december 2021 er renten steget markant. Der findes ingen præcis model for hvilken rente (afkastprocent) valuarvurderingerne skal tage udgangspunkt i. Og når vi som køberrådgivere taler med de forskellige valuarer er forventningerne meget forskellige.
De fleste er enige i, at vurderingerne kommer til at falde. Spørgsmålet er blot om det kommer til at ske med virkning fra 31/12 2022 – eller om det store ”skrald” først sker fra udgangen af 2023.

Deres udfordring er, at de skal tage udgangspunkt i hvad andre boligudlejningsejendomme er blevet solgt til. Og i sidste halvdel af 2022 er der solgt meget få boligudlejningsejendomme. Dermed mangler de dokumentation for hvor meget priserne skal justeres. Samtidig er der stor forskel på de enkelte valuarer. Enkelte af dem har været mere end optimistiske og sat nogle meget høje vurderinger. Disse valuarer – og særligt de andelsboligforeninger der har benyttet dem – kan blive tvunget til at nedsætte vurderingerne som de første. Andre og mere konservative valuarer kan måske med god samvittighed afvente tilpasningen af vurderingerne til de ved lidt mere om salgspriserne. Samtidig kan de håbe på, at renten i løbet af 2023 falder en smule. Og falder renten, skal priserne måske ikke tilpasses så meget.

Renten og afkastprocenten

Som nævnt findes der ingen præcis model for, hvilken rente og afkastprocent valuarerne skal tage udgangspunkt i. Tages der eksempelvis udgangspunkt i den 10-årige statsobligation, er renten steget med mere end 2% det seneste år. Skal valuarvurderingerne tilpasses en sådan rentestigning, så vil valuarvurderingerne falde rigtig, rigtig meget.

I den seneste valuarvurdering jeg har set, vil valuarvurderingen falde med ca. 20 – 21 % hvis renten stiger med blot 0,5%. Jf. ovenfor er renten steget endnu mere – og det er derfor ikke usandsynligt, at vi kommer til at se et fald i valuarvurderingerne på 20 – 30%.
Et sådan fald i valuarvurderingerne vil ramme direkte ind til andelsværdien. Hvor meget det rammer den enkelte andelsbolig, afhænger blandt andet af, hvor stor en belåning andelsboligforeningen har.

• Har selve andelsboligforeningen eksempelvis en belåning på 70% – og hvis valuarvurderinger falder med 30%, så er hele andelsværdien reelt tabt, hvis valuarvurderingen bliver nedsat med 30%! Værdien af de enkelte andelsboliger herefter kr. 0.
• Har andelsboligforeningen intet realkreditlån (eller banklån), så vil faldet i andelsværdien være lig faldet i ejendommens værdi.
• Har andelsboligen en belåning mellem 0 – 70%, så skal risikoen for fald beregnes fra gang til gang

Mange tænker sikkert, at så galt går det naturligvis ikke. Det håber vi heller ikke, men hvis man kigger på de forventede prisfald på ejerboliger, så tyder alt på, at priserne her kan ende med at falde med 20 – 30%. Så helt i skoven er det formodentlig ikke!

Fastfrysning af valuarvurderingen

En del andelsboligforeninger har fastfrosset andelsværdien pr. den 1. juli 2020 efter reglerne i Blackstone-Loven. Juridisk kan disse andelsboliger derfor stadig sælges med basis i den fastfrosne og meget høje valuarvurdering. Spørgsmålet er dog, om det vil være klogt at købe en andelsbolig til en så høj pris?

I eksemplet ovenfor havde andelsboligforeningen fastlåst valuarvurderingen pr. den. 1. juli 2020. Trods dette har de udarbejdet en ny valuarvurdering pr. 31/12 2021 – og køber har dermed fået udleveret den seneste valuarvurdering. Den seneste valuarvurdering var meget lig vurderingen fra før den 1. juli 2020. Derfor var den uden betydning for køber.

Men kigger vi 4 – 5 måneder frem, hvad så? På dette tidspunkt holder andelsboligforeningen ny generalforsamling. Regnskabet for 2022 bliver gennemgået, der foreligger en ny valuarvurdering (eller som minimum en kontrolvurdering) og andelsboligforeningen skal beslutte sig for den nye andelskrone (andelsværdi).

Den fastfrosne valuarvurdering lyder på kr. 248 mio. – og er derfor det lovmæssige grundlag for andelsværdien. Men stiger forrentningskravet fra investor på grund af den stigende rente med eksempelvis

• Forrentningskrav + 0,5% = ny valuarvurdering kr. 207 mio.
• Forrentningskrav +1,0% = ny valuarvurdering kr. 180 mio.

kan det få store konsekvenser for den enkelte andelshaver.

Et fald i valuarvurderingen til kr. 207 mio. (fald i værdi på 41 mio.) vil i det aktuelle eksempel betyde et muligt fald i andelsværdien (for lejligheden) på ca. kr. 239.000 – mens i fald til kr. 180 mio. vil betyde et muligt fald i andelsværdien (for lejligheden) på ca. kr. 396.000 – for vores kunde?

Vil du betale den lovmæssige andelsværdi – eller den reelle andelsværdi?

De fleste andelsboligkøbere står derfor allerede i dag overfor et svært valg! Vil de betale den lovmæssige andelsværdi – opgjort efter andelsboligforeningens gamle regnskab og fastfrosne valuarvurdering. Eller vil de kræve et afslag i andelsværdien, så den matcher den aktuelle og fremtidige værdi?

Personligt ville det ikke være et svært valg. Men jeg ved fra mine mange rådgivningssager, at andelsboligkøberne føler sig presset til at ”betale for meget” for andelsboligen. Blandt andet fordi sælger oplyser, at der er ”mange andre interesserede” i andelsboligen.

Skyldes dette pres på andelsboligkøberne, at et stort antal danskere stadig køber ind på den gamle ide om, at andelsboliger både er et billigt alternativt og et risikofrit boligkøb? Eller skyldes det, at meget få danskere reelt forstår de meget komplekse regler bag valuarvurderingerne, reglerne for andelsværdi og eksempelvis Blackstone-Loven?

ABF, administratorerne, Christiansborg

Hverken ABF, administratorerne, Christiansborg eller for den sags skyld andelsboligforeningerne gør noget for at forenkle reglerne. Så hele andelsboligområdet er uhyre komplekst, og det ser ikke ud til, at nogen ønsker at gøre noget for at få det mere transparent og forståeligt.

Andelsboligsælgerne har naturligvis også svært ved at forstå reglerne. De er generelt ikke interesseret i at forhandle pris med andelsboligkøberen. Det er forståeligt, fordi det kan medføre, at de selv kommer til at tabe penge. Samtidig har mange af andelsboligsælgerne købt andelsboligen ud fra præcis samme præmis, som andelsboligkøberne står overfor idag; ugennemskuelige regler, høje valuarvurderinger og Blackstone-loven!

Vi skrev allerede om problemstillingen tilbage i november 2019 (LINK). Den lave rente i perioden siden da, har udskudt problemet. Problemet kommer dog nu tilbage med dobbelt kraft, grundet de voldsomt stigende renter! Og det vil med sikkerhed påvirke prisudviklingen på andelsboliger.

Føler du dig ikke hjemme i andelsboligforeningers regnskaber, valuarvurderinger, følsomhedsanalyser – og en lang række andre dokumenter for andelsboligforeninger, så få rådgivning inden du begiver dig ud i et køb af andelsbolig.

Med Tjek Andel kan du få en dybdegående analyse af andelsboligforeningen, dens økonomi, en prisvurdering og et samlet overblik for kun kr. 4.000. De penge kan være givet rigtig godt ud – særligt set i forhold til de udfordringer rigtige mange andelsboligforeninger står overfor inden for få måneder!

Læs også vores andre artikler om;

• Sommerhusmarkedet 2023
• Boligmarkedet 2023
• Hvad påvirker boligpriserne