Udgivet den 25. jan. 2022

De nye boligskatter – hvordan påvirker de boligmarkedet?

!!! Der er fremsendt nyt lovudkast fra Skatteministeriet den 20.01.2023. Vi kender ikke konsekvenserne heraf !!!

Effekten af de nye boligskatter bliver mere og mere tydelig, jo tættere vi kommer på den 1. januar 2024.

Vores Køberrådgivere oplever, at den største udfordring med de nye boligskatter er, at de færreste boligkøbere (og boligejere) forstår de fulde konsekvenser. Der vil de kommende måneder komme mere og mere fokus på boligskatterne – alene fordi vi kommer tættere og tættere på. Denne fokus samt det forhold, at SKAT de kommende måneder forventer at sende flere nye ejendomsvurderinger ud, vil med stor sandsynlighed påvirke boligpriserne negativt.

De nye boligskatter træder i kraft 1. januar 2024

Overordnet vil de nye boligskatter betyde højere skattebetaling. Dette gælder dog kun hvis du køber bolig efter den 1. januar 2024. Hvis du køber (og overtager boligen) inden denne dato, vil du kun i begrænset omfang blive ramt i dit månedlige budget.

Til gengæld er der en stor risiko for, at den stigende skattebetaling vil betyde faldende boligpriser. Alene fordi boligkøberne efter den 1. januar 2024 vil få en højere samlet udgift til bolig, og derfor (alt andet lige) vil have færre penge at købe for.

Vi kender endnu ikke de fulde konsekvenser af boligskatterne. Dels fordi de nye vurderinger endnu ikke foreligger, og dels fordi vi endnu ikke kender de fremtidige skattesatser (grundskyldpromillen) for ejendomsskat. Det er dog vores vurdering, at ejerlejligheder (generelt) og villaer/sommerhuse over 4 – 4,5 mio. kr. vil blive hårdest ramt.

Overblik:

Ejerlejligheder

• Mange ejerlejligheder er vurderet alt for lavt. Derfor tror vi, at de nye boligskatter kan påvirke priserne negativt med 8% – eller mere. Jo større ejerlejlighed – jo større påvirkning vil boligskatterne få. Men selv mindre ejerlejligheder vil opleve en relativt stor stigning i boligskatterne.

Villaer / sommerhus over 4 – 4,5 mio. kr.

• Vi forventer ikke de store ændringer af vurderingerne for parcelhuse og villaer i prisniveauet under 4 mio. kr. Boligskatterne vil derfor ikke ændre sig markant på disse boliger. Boligejerne har derfor (overordnet set) betalt de rigtige boligskatter gennem mange år.
• Mange boliger i prisniveauet over 4,5 mio. kr. har til gengæld betalt alt for lidt i boligskat gennem mange år (jo dyrere bolig – jo mere). Derfor bliver disse boliger hårdere ramt af de nye boligskatter.
• Dette gælder både ejendomsskatterne, hvor grundværdierne mange steder har været væsentligt lavere, end de faktiske værdier. Og det samme gælder ejendomsværdiskatten, hvor rigtig mange boliger siden 2011 har fået store, store rabatter. For dem, der køber og overtager inden den 1. januar 2024, fortsætter rabatterne. For de boligkøbere, der køber eller overtager den nye bolig efter denne dato, bliver der en regning, der betales! Den kan godt være stor, og det vil helt sikkert påvirke boligpriserne.

Ifølge vurderingsportalen som er en del af vurderingsstyrelsen, har SKAT startet udsendelse af nye vurderinger i oktober måned 2021, og forventer at udsende de resterende nye ejendomsvurderinger på villaer, sommerhuse og ejerlejligheder i løbet af 2022.

En lille “krølle” på de nye boligskatter

For mange ejerlejligheder, og for boligerne i prisniveauet over 4,5 mio. kr., vil det for en del af boligkøberne være en fordel at købe inden den 1. januar 2024. Dette fordi stigningen i boligskatterne kan være ret markant (vi ser eksempler på både kr. 10.000, kr. 15.000  – og mere pr. måned).

Vi kan derfor komme i en situation, hvor boligpriserne meget vel begynder at stige i den sidste halvdel af 2023 – for så igen at falde (markant) igen fra den 1. januar 2024.

Er du på boligjagt og ønsker hjælp?

Har du svært ved at gennemskue alle dokumenterne, prisen på boligerne eller andet – så kontakt os gerne enten på telefon eller her. Så kan du tale med en Køberrådgiver om, hvordan vi kan hjælpe dig videre – og i mål! Du kan også få et overblik over vores rådgivningspakker her.

Læs om Sommerhusmarkedet 2022

Læs om Boligmarkedet 2022

Læs mere om Renten og Boligmarkedet

Læs om Andelsboligmarkedet 2022

Pilen peger på Christiansborg og regeringen

Udgivet den 3. juni 2021

Boligpriserne fortsætter med at stige, og boligmarkedet er rødglødende. Nationalbanken opfordrer nu politikkerne til at gribe ind overfor boligmarkedet, og foreslår blandt andet, at udbetalingskravet strammes således, at køberne skal have 10% i udbetaling.

Forslaget vil givet have en effekt på boligmarkedet. Effekten vil primært gøre det vanskeligt for 1. gangs køberen at købe bolig. Det vil ikke have betydning for hverken 2. eller 3. gangs køberen, der har været med i hele opturen på boligmarkedet, og dermed har tjent en masse penge på deres bolig.

Fremryk i stedet de nye boligskatter

Vores køberrådgivere foreslår en anden og langt mere holdbar vej. Vi foreslår, at indfasningen af de nye boligskatter fremrykkes mest muligt, og gerne til senest den 1. januar 2022!

De nye boligskatter blev vedtaget i 2017 af et stort flertal i Folketinget. De er dog stadig ikke indført grundet it-problemer hos Vurderingsstyrelsen – og blev senest udskudt til den 1. januar 2024.

Udskydelsen har haft store konsekvenser for boligmarkedet, og er en af de oversete årsager til de stigende boligpriser. Andre årsager er ændret adfærd hos boligkøberne grundet Corona, et historisk lavt udbud af boliger til salg samt den fortsat lave rente.

De udskudte boligskatter har medført, at rigtig mange boliger betaler for lidt i både ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Det gælder særligt boliger i prisniveauet + 4,5 mio. samt ejerlejligheder i landets store byer.

Man kan have mange holdninger til vores regler om beskatning af boligen. De fleste synes de betaler rigeligt. Der er dog stor forskel på beskatningen, om du har en bolig i provinsen til værdi på 2 eller 3 mio. kr. – eller om du har en bolig i en af de større byer. Faktuelt er den reelle boligskat på boligerne i de større byer forholdsmæssigt meget lavere, end boligerne i provinsen.

Eksempler (aktuelle rådgivningssager)

Bolig 1;

• Rækkehus på Østerbro (København). Grundværdi kr. 1.130.000 (grundskatteloft kr. 1.030.500)
• Boligen er solgt i 2021 til kr. 12.500.000
• Betalt ejendomsskat kr. 35.037

Bolig 2;

• Villa i Gribskov kommune. Grundværdi kr. 936.500 (Grundskatteloft kr. 891.600)
• Boligen er solgt i 2021 til kr. 2.250.000
• Betalt ejendomsskat kr. 26.159,54

Hvad er de reelle boligskatter?

Boligen på Østerbro koster næsten 5 gange så meget, som boligen i Gribskov. Forskellen på de reelle grundværdier (værdien uden hus) er endnu højere.

Reelt er det vores vurdering, at værdien af grunden I Gribskov er meget lig den offentlige vurdering. Til gengæld er værdien af grunden på Østerbro markant mere værd end den offentlige vurdering. En forsigtig vurdering af grunden på Østerbro er, at den er mindst 8 mio. værd. Altså ca. 7 – 8 gange mere værd end den offentlige vurdering.

Grunden på Østerbro betaler kr. 35.000 i ejendomsskat. Havde grundværdien været korrekt, ville ejendommen skulle betale en ejendomsskat på hele kr. 272.000 (2021). Kigger man på beskatning efter indfasning af de nye boligskatter (2024) ville ejendommen skulle betale ca. kr. 165.000. Beregningen er naturligvis med forbehold og baseret på den forventede nedsættelse af grundskylden med 39%.

I reglerne om de nye boligskatter er der indført en særlig rabat til den, som ejer boligen den 31. december 2023. I ovennævnte eksempel fortsætter boligkøberen med at betale de gamle ejendomsskatter kr. 35.000, så længe de ejer ejendommen. Boligkøberen opnår derfor en rabat på hele kr. 130.000 om året – skattefrit!
Den dag de sælger boligen (efter den 1. jan. 2024), beskattes den nye køber efter de nye regler – og skal derfor betale en ejendomsskat på anslået kr. 165.000.

Boligpris – før og efter indfasning af de nye boligskatter

De udskudte boligskatter har således betydet, at boligkøberen i eksempelvis København opnår en meget stor rabat i sin betaling af ejendomsskat. I eksemplet sparer køber ca. 130.000 årligt (skattefrit). Hvis boligejeren bliver boende i huset i 20 år er det en besparelse på ca. 2,6 mio. kr.

Havde boligskatterne været indfaset fra den 1. januar 2021 ville en sådan stigning (+ kr. 130.000) alt andet lige have sat en dæmper på prisstigningen. Hvor meget prisen ville blive påvirket – og om det eventuelt havde betydet et prisfald er svært at spå om. Men der er ingen tvivl om, at påvirkningen havde været stor, og havde virket som en effektiv stopklods for de himmelstormende boligpriser.

Endelig er det et element af urimelighed i de faktiske betalte ejendomsskatter. Boligen I Gribskov til en værdi på kr. 2.250.000 betaler kr. 26.000 årligt – mens huset på Østerbro betaler kr. 35.000. Dette på trods af, at det er ca. 5 gange mere værd.

Ifølge loven skal boliger beskattes ud fra den aktuelle værdi. I praksis er det kun boligejeren i provinsen, der betaler den korrekte ejendomsskat. Boligejeren med den dyre bolig har gennem mange år betalt alt for lidt i ejendomsskat (og ejendomsværdiskat) – og kommer samtidig til at betale alt for lidt indtil boligen sælges efter den 1. januar 2024. Den privilegerede fordel for ejerne af dyrere boliger og boliger i de større byer fortsætter således uændret, trods indførsel af nye boligskatter.

Kigger du efter ny bolig?

Så er det vores anbefaling, at du søger Køberrådgivning. Ikke alene på grund af de nye boligskatter – men også til at “oversætte” alle de oplysninger, som fremgår af de mange dokumenter, der er i en bolighandel. (25-40 for huse / sommerhuse – ofte mere end 50 ved lejligheder)

Ring til os på 82131066 – eller skriv dine oplysninger her. Så vil en Køberrådgiver kontakte dig.