Huseftersynsordningen; Tiden er løbet fra reglerne om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer.

Tanken bag Huseftersynsordningen var at beskytte boligkøberne mod omkostningerne ved skjulte fejl og mangler. Beskyttelsen består i en grundig gennemgang af ejendommen udført af fagfolk. Men med tiden er ordningen blevet udhulet af det stigende antal forbehold i tilstandsrapporterne. Nu har den fået det endelige dødsstød, eftersom næsten ingen forsikringsselskaber længere er interesserede i at udbyde ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen som er en bærende del af ordningens DNA.

Ejerskifteforsikringer lever efterhånden kun på deres gode ry og rygte. Det er så godt som umuligt for den enkelte dansker at gennemskue de mange forbehold, som hober sig op i tilstandsrapporterne. Sikkerheden for boligkøberne smuldrer, og det er op til politikerne på Christiansborg at gennemføre de reformer, der sikrer et boligmarked, der er fair for alle.

Den oprindelige tanke med Huseftersynsordningen

I følge Loven om Forbrugerbeskyttelse er sælger, som udgangspunkt, ansvarlig for at betale omkostningerne for udbedringen af skjulte fejl og mangler. Det er et ansvar, der følger sælger fra handlen er afsluttet og 10 år frem i tiden. Det eneste der kan ændre på det, er, hvis Huseftersynsordningen kommer ind i billedet.

Huseftersynsordningen trådte i kraft i 1996 som en tilføjelse til Loven om Forbrugerbeskyttelse. Huseftersynsordningen er ikke lovpligtig, men kan vælges til med henblik på at give et detaljeret og retvisende billede af ejendommens egentlige tilstand i forbindelse med et salg.

For at opfylde kravene i Huseftersynsordningen skal sælge forsyne køber med en tilstandsrapport udarbejdet af en byggesagkyndig, en el-installationsrapport udarbejdet af en autoriseret el-installatør samt et tilbud om ejerskifteforsikring og en erklæring om, at ville betale halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen. Er kravene opfyldt, bliver sælger fritaget for det 10-årige ansvar. Ejerskifteforsikringen bliver derefter købers sikkerhed for ikke at blive ramt af det, som Sikkerhedsstyrelsen betegner som økonomiske overraskelser.

På den måde burde der jo være balance i regnskabet. Men det er der ikke.

Djævlen ligger i detaljen

I langt de fleste tilstandsrapporter tager de byggesagkyndige en række forbehold som kan være afgørende for opfattelsen af ejendommens tilstand, men som ikke fortæller sandheden. Et tilbagevendende eksempel, som vi ofte støder på, når vi gennemgår tilstandsrapporterne for vores kunder, er forbehold for ejendommens tagrum. Er der ikke gangbro eller lignende på loftet, bliver tagrummet kun besigtiget fra en stige fra flere meters afstand.

Og man behøver ikke være fagmand for at vide, at det ikke er sådan, man opdager f.eks. begyndende skimmelsvamp, råd og lign. I tilstandsrapporten vil der derefter typisk stå, at tagrummet ikke er blevet besigtiget udførligt, og dermed tager den byggesagkyndige forbehold for hele tagrummet. Det samme er tilfældet, hvis eksempelvis ejendommens tag er dækket af sne, hvis der ikke er 100% adgang til en krybekælder eller hvis en del af facaden ligger i et skel og m.m.

Problemet er, at selvom ejendommen er blevet inspiceret, er det ikke gjort grundigt nok til, at det giver et realistisk billede af ejendommens tilstand. Alligevel bliver sælger fritaget for sit oprindelige 10-årige ansvar, for han/hun har jo fulgt loven, ved at få lavet en tilstandsrapport.

Hvis der efterfølgende er en eller flere fejl, der bryder ud i lys lue, er køber nødt til at søge erstatning gennem ejerskifteforsikringen. Men det kommer der sjældent noget godt ud af, for ejerskifteforsikringen dækker kun, hvis der er noget, som den byggesagkyndige slet ikke har taget stilling til.

Køber står således alene tilbage med omkostningerne for de fejl, som lå gemt bag forbeholdene.

Forsikringsselskaberne har lugtet lunten

Det lyder grotesk, men det bedste køber kan håbe på, er, at den byggesagkyndige ikke nævner det område på ejendommen, hvor der evt. er fejl, så fejlene ikke på den måde bliver “gemt” bag forbeholdene i tilstandsrapporten. Og det sker skam også. Men selv her er købers sikkerhed under pres. Siden ordningen blev indført i 1996, er forsikringsselskaberne en efter en stoppet med at tilbyde ejerskifteforsikringer. Seneste i rækken er TRYG Forsikring. Og på nuværende tidspunkt er der kun ni selskaber tilbage. Store velrenommerede forsikringsselskaber vælger altså at tilsidesætte muligheden for at tiltrække nye privatkunder med en ejerskifteforsikring, der kunne resultere i en husforsikring osv.

Det er et tydeligt tegn på, at ejerskifteforsikringer er en dårlig forretning.

Problemerne hober sig op

Der er allerede på nuværende tidspunkt mange problemer med ordningen. For det første har boligsælgeren reelt ingen interesse i, at tilstandsrapporten er retvisende, så boligkøberen får et fair overblik over ejendommens fejl og mangler. Husk på, blot ved at udarbejde rapporten er sælger fritaget fra sit oprindelige 10-årige ansvar.

Som nævnt tager de byggesagkyndige flere og flere forbehold i tilstandsrapporterne, uden det har konsekvenser for rapportens betydning i den samlede vurdering ved en evt. erstatningssag.

I praksis bestilles tilstandsrapporterne ofte via forsikringsselskaberne. Man skulle derfor mene, at forsikringsselskaberne var interesseret i, at tilstandsrapporterne var præcise, udførlige og grundige. Det forholder sig imidlertid stik modsat. Jo flere forbehold der er i tilstandsrapporten – jo mindre dækning og risiko har forsikringsselskabet. Heri ligger en af ordningens største udfordringer. At trods ordningens formål, nemlig at beskytte boligkøberen, arbejder hverken boligsælgeren, den byggesagkyndige eller forsikringsselskabet reelt i boligkøberens interesse.

Ordningen har brug for et seriøst eftersyn

Hvis politikerne er interesserede i at genskabe balancen og trygheden på boligmarkedet, skal Huseftersynsordningen gennemgå et grundigt kvalitetstjek. Et af de spørgsmål, man kunne starte med at stille sig selv, er, skal ordningen overhovedet bestå? Skal den det, skal de byggesagkyndiges mulighed for at tage forbehold begrænses betydeligt eller helt forbydes.

Derudover foreslår vi, at der bliver indført en ny og mere tidssvarende forsikring. En forsikring der reelt dækker fejl på ejendommen, og som ved lov skal udbydes af alle forsikringsselskaber der ønsker at udbyde hus-/boligforsikringer. Forsikringen bør hænge sammen med købers fremtidige husforsikring således, at boligkøberen opnår en reel sikkerhed og tryghed. Prisen vil formodentligt stige som følge af en øget dækning. Men hellere en fair og reel pris på forsikringen, end den nuværende ordning, der udelukkende beskytter boligsælgeren.

Husk at få køberrådgivning, når du køber hus, rækkehus eller sommerhus. Har du brug for hjælp til besigtigelse af ejendommen, så overvej vores “Køberrådgivning PLUS – med besigtigelse” ved boligkøb.