Det kan blive dyrt – både for miljø og pengepung!

En potentiel miljøbombe gemmer sig i de danske villakvarterer. Kommunernes manglende kontrol af gamle olietanke udgør både en stor miljørisiko – og en økonomisk risiko for kommende huskøbere. I de sidste 12 måneder, har vi ydet køberrådgivning for mange boligkøbere af parcelhuse, villaer og rækkehuse. I 62 af bolighandlerne var der en gammel olietank nedgravet i haven, og i mere end 45% af disse bolighandler opdagede vi problemer med olietankene. Det er særligt olietanke, der er taget ud af drift i 1980’erne, der giver store problemer. Det skyldes blandt andet kommunernes mangel på kontrol, hvilket nu medfører betydelige risici for kommende huskøbere.

Vejen til drømmeboligen kan være lunefuld

For et par år siden rådgav vi Peter og Charlotte om at købe en villa i Birkerød. De kontaktede os med henblik på køberrådgivning, som vi selvfølgelig glædeligt ydede dem. Vi modtager ejendommens dokumenter og gennemgår dem, så vi kan imødekomme og løse eventuelle fejl og problemer. I Peter og Charlottes tilfælde var der en nedlagt olietank på grunden, som også er dokumenteret i købsaftalen. I købsaftalen står blandt andet at, citat;

“Køber er gjort særligt opmærksom på, at der på ejendommen er en nedgravet olietank fra 1967, der blev afblændet i 1970. Køber har modtaget dokumentation for afblænding”

I dokumenterne finder vi også en skrivelse fra 1988, hvori det bekræftes, at olietanken er blevet taget ud af drift og afproppet. Ikke nok med det, så ligger der også en skrivelse fra Birkerød kommune, der udtaler, citat;

“Byggetilsynet har i dag foretaget eftersyn af gl. Olietank. Der var intet at bemærke / alt ok”

I Peter og Charlottes tilfælde har vi altså tre forskellige dokumenter, som hver især fortæller, at olietanken er blevet afblændet korrekt og efter reglerne.

Dokumenterne fra kommunen tegner et klart billede af, at olietanken var blevet ordnet, lukket og nedlagt korrekt. Som køberrådgiver er det dog vores job at give en sikker og tryg oplevelse i forbindelse med boligkøb. Netop derfor stiller vi altid spørgsmålstegn ved olietanke, fordi at vi har erfaring med, at mange attester enten er mangelfulde eller forkerte.

Vi rådgiver derfor Peter og Charlotte til at få undersøgt olietanken. Vi informerer samtidigt sælgers ejendomsmægler om, at vi ikke kan godkende de oplysninger, som vi fik sammen med købsaftalen. Derudover oplyser vi ejendomsmægleren om, at det er et krav fra købers side, at olietanken undersøges, og at undersøgelsen ikke viser utæthed fra olietanken eller olieforurening. Sælger accepterer vores krav, og olietanken undersøges.

Forkerte og mangelfulde oplysninger fra kommunen

Den 7. marts 2018 bliver olietanken undersøgt og gravet op. På trods af dokumenterne fra kommunen, der fortalte historien om en olietank, som var blevet afblændet korrekt, var virkeligheden en helt anden. Tanken var hverken bundsuget, tømt eller spulet. Den indeholdt omkring et halvt ton olieslam, dieselolie og vand. Kommunens oplysninger var altså direkte forkerte og mangelfulde. Heldigvis for både køber og sælger, var olietanken hel og intakt. Ingen læk, ingen forurening. Så Peter og Charlotte fik grønt lys til at forsætte med deres drøm om et huskøb i Birkerød.

Opgravet olietank

I tilfælde af, at olietanken havde haft en lækage på grund af rustgennemtæring eller slitage, ville vi som køberrådgiver klart have frarådet købet af ejendommen. Dette skyldes, at en olieforurenet grund er umulig at sælge igen, og at en eventuel oprensning af grunden kan koste en formue. Endelig er en olieforurening skadelig for både miljøet, omgivelserne og beboerne i huset.

Det ville selvfølgelig også være et hårdt slag for sælger, hvis salget ikke gik igennem. Men et endnu hårdere slag, ville være at stå med en efterregning på en olieforurenet grund.

Boligkøber får erstatning på kr. 700.000

Endnu et eksempel på en sag, der viser hvor dyrt det kan være, er tilbage fra 2010. Her ender en husejer i det nordjyske med at betale 700.000 kroner retur til køber efter en længere retssag, hvor der blev fundet en 2500-liters olietank på grunden. Olietanken var ikke blevet tømt og afblændet korrekt. Det fik de konsekvenser, at den omkringliggende jord var forurenet helt sort og lugtede stærkt af olie. Der blev i alt kørt 278 tons jord væk til en pris på 525.000 kroner, og hertil skal lægges sagsomkostninger på 172.000 kroner. I sidste ende havde sælger betalt samme beløb tilbage til køber, som han oprindeligt havde solgt grunden for. For køber var det heldigt, at sælger havde penge – ellers havde køber været ilde stedt.

Peter og Charlottes sag er blot en af mange

Sagen er desværre ikke enkeltstående. Vi har både før 2018 – og i de efterfølgende år haft en lang række lignende sager. Som tidligere nævnt, modtager vi i forbindelse med vores køberrådgivning alle dokumenter, der findes på ejendommen, herunder informationer vedrørende olietanke. Hvis olietanken er blevet afblændet fra slutningen af 1970’erne og omkring ti år frem, er dokumentationen stort set altid mangelfuld. Er dette tilfældet, anbefaler vi selvfølgelig en undersøgelse. Vi kan nemlig konstatere, at der er et generelt problem med olietanke, som er blevet afblændet fra slutningen af 1970’erne til slut 80’erne.
Har du brug for at få undersøgt en olietank, så kontakt eksempelvis Fensmark Miljø. De er både dygtige og grundige.

Pas på olietankene fra slut 1970’erne til slut 1980’erne

I løbet af det seneste år, har vi ydet køberrådgivning til mere end 500 boligkøbere, hvoraf cirka 250 af dem var købere af parcelhuse, villaer eller rækkehuse. I omkring en fjerdedel af de 250 huskøb, var der en nedgravet og afblændet olietank. Størstedelen var der ingen problemer med. Men i op til 40 – 50% af handlerne (cirka 30), var det en afblændet olietank fra perioden slut 1970’erne til slut 1980’erne, som lå begravet på grunden. Det får alarmklokkerne til at ringe.

Ud fra de undersøgelser, som huskøberne får foretaget, viser det sig at mere end 50% af olietankene fra 1980’erne, hverken er blevet bundsuget, spulet eller tømt og afblændet efter reglerne. Olietankene har ligget i jorden i mindst 30 år, og der er derfor stor risiko for, at der enten allerede er, eller vil, opstå et hul på tanken som følge af rustgennemtæring eller lignende.

Hvad er risikoen?

Jf. Danmarks statistik findes omkring 200.000 olietanke i Danmark. Og skal vi anvende Boligraadgiver.dk’s statistik i forhold til dette, vil der ligge ca. 12.500 olietanke i Danmark, som kan være problematiske. Ca. 3,33% af parcel- og rækkehuse skifter ejer i et normalt boligmarked (med ca. 40.000 handler af parcel- og rækkehuse). Det vil sige, at ca. 420 potentielle boligejere årligt har risiko for at købe en ejendom med en olietank/olietankindhold, der forurener!

En stor del af olietankene er taget ud af drift. Typisk skyldes det, at parcelhusejerne har udskiftet deres varmesystem til naturgas, fjernvarme, pillefyr eller lignende. Som oftest afblændes eller afproppes tanken, når den tages ud af drift, hvilket vil sige, at man enten svejser eller propper rørene til. Man gør det generelt på disse tre forskellige måder;

1. Olietanken bliver afproppet eller afblændet
2. Olietanken bliver tømt, hvorefter den bliver afproppet eller afblændet
3. Olietanken bliver tømt, fyldt med sand og afblændet

Konsekvenser ved de tre metoder

Der er forskellige konsekvenser ved de tre metoder, hvoraf den første er den mest hyppige og den vi oplever flest problemer med. Problemet bunder i, at tankene er gamle og udslidte. Hvis en olietank ikke er blevet tømt, spulet og renset før den blev afblændet, kan man risikere en lækage grundet rust og slid. En lækage, der både kan og vil medføre, at hele den omkringliggende jord bliver olieforurenet. Den anden metode giver oftest ikke problemer.

Hvis den tredje metode er taget i brug, fjerner man risikoen for et læk. Til gengæld skaber du et nyt problem, da sandet i tanken vil blive forurenet. Så længe det bliver i tanken, er det ikke et problem. Men hvis der for eksempel skal bygges ny carport, som kræver at olietanken skal flyttes. Så er det ikke længere blot olietanken, men også det tunge – og forurenede sand, der skal flyttes. En fjernelse af en olietank koster typisk i niveauet 10.000 kr. Men da sandet er forurenet, så skal du forvente en tredobling af prisen og betale mindst 30.000 kr. for at få fjernet tanken og sandet.

Det kan altså hurtigt betale sig, at få lavet en undersøgelse, hvis du bliver præsenteret for noget dokumentation, hvor olietanken er afblændet i perioden slut 1970’erne til slut 1980’erne. Olietankene medfører en betydelig risiko, både hvad angår økonomien og miljøet. Forurening der påvirker miljøet, udgør (selvfølgelig) også en sundhedsrisiko for både mennesker og dyr. Hvis din grund bliver olieforurenet, er der stor risiko for, at du får et dårligt indeklima som følge af forureningen. Selv korterevarende eksponering for oliedampe kan give hovedpine, kvalme, utilpashed og meget mere. Ved længere tids eksponering, kan det i yderste tilfælde føre til skader på nervesystemet, eller være årsag til udvikling af kræft.

Fakta om oliestoffer

• Nedbrydes i jorden og grundvandet
• Kan fordampe fra jorden og op i boligen og påvirke indeklimaet
• Finder vej til grundvandet, hvor de kan spredes ind under boligen
• Er lettere end vand og spredes derfor primært i den øverste del af grundvandet, hvilket som regel gør oprensning mulig.

Stofferne trænger ind gennem revner og sprækker i gulve og vægge, ved afløbsinstallationer, vandledninger og andre rørgennemføringer, gennem hulmure og trappeopgange. Forureningen kan desuden også trænge igennem kloakken, og herfra dampe ind i boligen.

I sidste ende, er det sælgers ansvar

Til trods for, at sælger får udarbejdet tilstandsrapport og el-rapport m.v. jf. Lov om forbrugerbeskyttelse, har sælger fortsat ansvar for en evt. forurening af den solgte ejendom i 10 år efter salget. Det betyder, at såfremt en forurening først opdages efter f.eks. 8 år, har pågældende sælger fortsat ansvar, og dermed risiko for krav om at oprense en evt. forurening.
Problemet fra huskøbers side er, at man skal igennem en potentiel lang og opslidende retssag mod sælger, for at få en eventuel erstatning. Trods sælgers erstatningsansvar, er det dog ikke sikkert, at sælger har penge. Derfor bør huskøber altid undersøge eventuelle olietanke, inden handlen bliver godkendt af køberrådgiver.

Hvis du har brug for Køberrådgiver i dit boligkøb, så læs mere om vores uvildige Køberrådgivning her.

Har du allerede en rådgiver (eller advokat) men har brug for specifik rådgivning om en olietank, så læs om vores rådgivning om olietanke.

Har du brug for at få undersøgt en olietank, opgravet en olietank eller lavet jordprøver omkring en olietank, så samarbejder vi med Fensmark Miljø.