Udgivet den 12. august 2022

En kritisk vurdering af salgsprisen og dokumenterne er afgørende

Forberedelse og tålmodighed er nøgleordene, hvis du skal have et rimeligt og realistisk prisafslag på din nye bolig! Hvis du vil ”nøjes” med et prisafslag, med udgangspunkt i eksempelvis tilstandsrapport og elrapport, så er det naturligvis dit valg.

Men når vi yder Køberrådgivning af vores kunder, vil vi ikke ”nøjes”. I langt de fleste tilfælde (hvis ikke alle), er der oplysninger i ejendommens øvrige dokumenter, som retfærdiggør et ekstra afslag på boligens pris!
På et hus, rækkehus eller sommerhus findes der normalt mindst 20-30 forskellige dokumenter, der alle kan have betydning for prisen.

På ejerlejligheder er det endnu flere – ofte mere end 50!

Derfor bør tjeklisten som minimum indeholde:

1. Hvilke oplysninger i salgsopstilling og evt. tilstandsrapport, elrapport og energimærke bør påvirke prisen?
2. Hvilke oplysninger i boligens øvrige dokumenter kan bruges som argument i prisforhandlingen? For en ejerlejlighed vil det ofte være oplysninger fra ejerforeningen, som er afgørende.
3. En kritisk vurdering af udbudsprisen i forhold til sammenlignelige boliger i det absolutte nærområde. Din sammenligning skal bl.a. tage højde for, hvornår boligerne i nærområdet er solgt, og om prisen er justeret i forhold til eksempelvis den stigende rente.
4. Er der i udbudsprisen taget højde for beliggenhed, placering, alder på boligen, stand, opvarmningsform og evt. andre specifikke forhold?
5. Hvordan udvikler markedet sig i området? Udbudspriser, salgspriser, liggetider…

Når du skal i gang med prisforhandling, og skal til at ”lægge arm” med ejendomsmægler, så er det vigtigt, at du har en klar strategi!

Den kunne se sådan ud:

• Hvem skal du tale med?
• Hvordan vil du gribe det an?
• Hvad er dit mål?
• Hvad er din tidshorisont (både hvornår forhandlingen skal være på plads – og hvornår boligen skal overtages)

På grund af den stigende rente er det særligt vigtigt, at du selv har styr på din egen økonomi, inden du går i gang med prisforhandlingen. For måneder tilbage fik man typisk udleveret et boligkøber-bevis, hvor banken tilkendegav, hvilken boligpris en køber kunne lede efter.

Det gør mange banker ikke længere! Derfor er en dialog med banken nødvendig for at du kan sikre dig, at du har en bank, der står bag dig, når forhandlingen er på plads!

Så en kritisk vurdering af salgsprisen – og dokumenterne – er afgørende for, om du kan opnå en fornuftig pris på din nye bolig. Om sælger og mægler er klar til at sælge til din pris, er selvfølgelig et spændende spørgsmål.

Hvordan kan vi hjælpe dig?

Vi kan tilbyde Indledende Køberrådgivning – hvor du selv kan forhandle med mægler, men på et bedre grundlag. Eller du kan vælge een af vores andre ydelser på Køberrådgivning, hvor du kan tilvælge prisforhandling på de fleste ydelser på Køberrådgivning.

Udgivet den 12. august 2022

Salget af boliger falder og udbuddet stiger

Alle medier taler nu om både faldende boligpriser og faldende boligsalg! Der er mange forskellige årsager; En af dem er, at priserne ganske enkelt er blevet for høje i forhold til det, køberne kan og vil betale. Andre er stigende rente, stigende inflation og kraftigt stigende energipriser.

En anden årsag til at salget af boliger falder er, at der er solgt rigtig, rigtig mange boliger i både 2020 og 2021. Normalt sælges der +/- 60.000 boliger om året i Danmark. I både 2020 og 2021 er der solgt mere end 100.000 boliger på landsplan. Det er aldrig sket før! Så måske er markedet bare mættet? Samtidig er boligpriserne steget astronomisk – mange steder 30 – 40%. Derfor er der måske ikke noget at sige til, at boligkøberne holder lidt igen.

Oven i dette er renten steget markant. Det er blevet meget dyrere at betale ydelse på både realkredit- og banklån. Faktisk så dyrt, at den generelle pris på en bolig burde nedsættes med 6 – 7% – for hver gang renten er steget med en procent. Renten er steget med ca. 3% – og derfor burde boligpriserne generelt sættes ned med ca. 20%. Det er her prisforhandlingen kommer ind i billedet.

Lad os kigge på tendenserne!

Vi har udvalgt 3 områder – 1) ”ejerlejligheder i København”, 2) parcel- og rækkehuse i Region Sjælland” og 3) ”fritidshuse i hele landet” – og hentet statistik fra Finans Danmark. Fælles for de 3 områder er:

• Antallet af boliger til salg er steget med mellem 25 – 40% siden februar 2022
• Antallet af boliger, der er fjernet fra nettet (taget ned), er faldet markant
• Priserne er generelt faldende – dog er der stor forskel på, hvor meget priserne er sat ned lokalt. De steder, hvor priserne kun er sat ned i begrænset omfang, er spørgsmålet derfor: Er det ”nok” eller er der mere i vente? Vi tror på det sidste (mere i vente)

Hvordan du skal bruge disse tal, kan du læse mere om under vores seneste artikel om prisforhandling.

1) Ejerlejligheder i København:

Antal af ejerlejligheder til salg er nu på højde med november 2019. Udbuddet er steget støt med 40% siden februar 2022. Stigningen er stort set ens fra måned til måned – og det ser ud til at fortsætte. Der er stadig en tendens til, at en stor del af de ejerlejligheder, der sættes til salg, udbydes til meget høje priser – for derefter at blive sat ned efter 4 – 6 uger. Salget af boliger er faldet markant. Og endelig er liggetiden steget – tiden det tager at sælge en lejlighed.
Alt i alt betyder det, at du har væsentligt flere ejerlejligheder at vælge mellem, og du har meget mere tid til at beslutte dig for den rigtige ejerlejlighed.

Nedenfor en graf over, hvordan markedet har ændret sig for de københavnske ejerlejligheder:

2) Parcel- og rækkehuse i Region Sjælland:

Udbuddet af huse (og rækkehuse) er stigende, og husene er til salg i længere tid. Det giver dig, som huskøber, flere at vælge mellem – og bedre tid til at tage beslutning om køb af det rigtige hus!
Men der er store lokale forskelle i Region Sjælland. Eksempelvis har Næstved generelt ikke mærket de store udsving, hverken opadgående under Corona – eller nedadgående i dette forår og sommer. Mæglerne i området har med andre ord været gode (eller dygtige) til at tilpasse priserne i forhold til rente, efterspørgsel m.v. Så mange boliger (ikke nødvendigvis alle) er prisfastsat mere ”rigtigt” i Næstved, end i andre større provinsbyer på Sjælland.
I flere byer er det modsatte tilfældet. Vi vil ikke ”udstille” enkelte byer eller ejendomsmæglere – men der er mange eksempler på byer, hvor mæglerne stædigt forsøger at holde fast i de alt for høje priser, og hvor salget af boliger nærmest er gået i stå. I disse byer og områder er prisforhandling både nødvendig og svær. Svær fordi mæglerne synes, at den høje pris er rigtig og derfor har svært ved at forklare boligsælgerne, at tiderne har ændret sig.

Det er dog vores klare forventning, at selv ejendomsmæglerne i disse byer vågner op de kommende måneder for at få gang i salget igen. Så kan du ikke blive enig med mægler eller sælger om prisen i første omgang, så er det måske bedre at vente en måned eller 2 med at købe.

3) Fritidshuse – hele landet

Udbuddet af sommerhuse er stigende. Men udbuddet er stadig historisk lavt og det er mange år siden, at der har været så få fritidshuse til salg! Årsagen er blandt andet, at rigtig mange fritidshuse blev solgt under Coronakrisen. Også fritidshuse, der tidligere havde meget svært ved at blive solgt – og disse huse fylder derfor ikke længere i statistikkerne.
En anden årsag er, at en del af dem, der har købt fritidshus under Coronakrisen, måske ikke har det store økonomiske behov for at sælge. Fritidshusene er måske købt for opsparede midler – eller lån optaget til den meget lave rente i 2020 eller 2021. Markedet er samtidig lidt trægt, og priserne har pil nedad. Så derfor venter en del af disse fritidshusejere med at sælge til ”bedre tider” for at undgå et tab. Spørgsmålet er blot hvor længe disse ejere ”gider vente”, og om ikke de bliver møre til at tage et lille – eller stort tab den kommende tid.
Det tror vi, og derfor ser det umiddelbart ud som om, at det bliver nemmere at være køber af fritidshuse, hvis vi ser på landet som helhed. Også her er der naturligvis lokale forskelle, og det er vigtigt at forholde sig til!

Hvordan får du glæde af udviklingen?

Drømmer du om at købe en lejlighed, et hus eller et sommerhus, så kan det være nu du skal ”spidse pennen”! Både mæglere og sælgere viser større villighed til at forhandle priser. Og du har bedre tid til undersøge både ejendommen, dokumenterne og få eventuel Køberrådgivning om både købet og prisforhandlingen. De nye tider betyder også, at du kan have mere is i maven. Hvis du – eller du og din Køberrådgiver – ikke kan blive enig med mægler og sælger om prisen på boligen!

Læg en god strategi fra starten af – måske i samarbejde med en Køberrådgiver, som kender markedet og ”spillereglerne”. Og følg strategien!
En af de største opgaver er forberedelse af forhandlingen! Meget få sælgere eller mæglere accepterer et ”frækt” bud på en bolig, hvis du ikke har argumenterne i orden!

Udgivet den 5. juli 2022

Forventning til boligpriserne

27% af de boliger der er til salg, er ifølge Boliga.dk allerede sat ned i pris. Det er en begyndelse. Men det er ikke sikkert, at prisnedsættelsen på den enkelte bolig er nok i dette boligmarked. Vores køberrådgivere følger udviklingen tæt! Og vores forventning til boligpriserne er, at pristilpasningerne vil forsætte og ske i forskellige tempi. De første boliger, der er eller vil blive ramt, er de boliger, der har en mindre god beliggenhed. Det kunne eksempelvis være boliger, der ligger ud til en trafikeret vej, tæt på et industriområde eller lignende. Men det er også boliger i de områder, hvor priserne er steget markant de sidste par år.

Men vær ikke i tvivl! Boliger, der er prissat ud fra markedet i vinter eller i det tidlige forår, burde være sat ned i pris, fordi det er blevet markant dyrere at eje en bolig i dag – i forhold til 2021 eller starten af 2022.

Derfor er vores forventning til boligpriserne, at vi vil se prisfald i resten af 2022 – og et godt stykke ind i 2023. I sensommeren og efteråret 2023 tror vi på en stabilisering af boligpriserne for en kort periode. Det skyldes, at det for mange vil være en fordel at købe bolig, inden de nye boligskatter træder i kraft pr. 1. januar 2024. Særligt hvis du kigger efter en dyrere bolig (+ 5 mio.), eller en ejerlejlighed i en af de store byer, f.eks. København. De nye boligskatter vil særligt ramme disse boliger, og derfor forventer vi, at netop disse boliger vil opleve nye prisfald efter den 1. januar 2024.

De steder boligpriserne endnu ikke er begyndt at falde, vil vi se de første ændringer efter sommerferien. Hvor slemt det bliver, afhænger af renten. Bliver renten på det nuværende niveau (+/- 5%), så tror vi på et generelt prisfald på op til 15 – 20% i den resterende del af 2022. Stiger renten endnu mere, så kan vi se endnu højere prisfald.

Et eksempel fra vores hverdag:

En af vores kunder ønskede for kort tid siden at købe en lejlighed i et meget attraktivt område i København. Kunden var i tvivl om prisen, og valgte derfor at vi skulle forestå prisforhandlingen i forbindelse med vores Køberrådgivning. Boligen er senest handlet i august 2021 til ca. 4.500.000 kr. Boligen blev sat til salg igen i juni 2022 til 4.350.000 kr. Altså et lille fald i prisen på ca. 150.000 kr. Den nominelle rente på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån er i mellemtiden steget fra 1,5% i august 2021 – til 4,5% i juni 2022.
Hvis vores kunde skal have den samme husleje, som sælger har i dag, så skal lejlighedens pris nedsættes med næsten 1.000.000 kr. Det er vildt – men også den virkelighed, der rammer boligmarkedet i dag.

Tilbage i august 2021 var lejligheden til salg i ca. 1½ måned. Den blev handlet med et mindre afslag. Og hvis prisen i august 2021 var ”rigtig”, så er den umiddelbare konklusionen, at udbudsprisen primo juni 2022 er alt for høj! Til trods for dette valgte vores kunde at købe lejligheden meget tæt på udbudsprisen, bl.a. fordi de har en rigtig god økonomi, og en særlig præference for området. Det sidste har vi naturligvis stor respekt for – og det vigtigste for os er, at de købte lejligheden på et oplyst grundlag og med ”åbne øjne”.

Som en lille note har vi beregnet, at sælger sparer 600.000 kr. når de skal indfri deres fastforrentede boliglån. Dette grundet den stigende rente – og de derved faldende kurser på obligationerne, der ligger til grund for sælgers realkreditlån. Dermed ender sælger stadig med at tjene en ”skilling” til trods for, at de sælger til en lavere pris, end de købte for tilbage i august 2021.

Hvor meget falder markedet?

Markedet er de færreste steder klar til en prisjustering på 20% på nuværende tidspunkt. Men det er vores klare forventning, at vi kommer til at se prisfald i denne størrelse i løbet af efteråret. Måske mere, hvis renten fortsætter med at stige. Det sidste håber vi ikke – hverken for boligsælgerne eller for boligkøberne. For det kan få store konsekvenser for boligmarkedet!

Har du brug for Køberrådgivning ved dit boligkøb? F.eks. hjælp til argumenter i forhold til prisforhandling på netop den bolig du ser på, eller hjælp til selve forhandlingen – så kontakt os gerne her.