Tag-arkiv: ansvar fejl og mangler

Fejl og mangler

Fejl og mangler

Blog, ,

Vær sikker på boligens tilstand, når du ser din drømmebolig – eller bliv ladt i stikken!

Flere og flere købere oplever på egen krop, at ejendomsmægler lever lidt for godt op til, at de alene er sælgers mand. Vores Køberrådgivere har den seneste tid haft flere købere, som desværre får meget dårlige oplevelser i forbindelse med overtagelsen af deres nye bolig. De konstaterer fejl og mangler, som ikke er oplyst til dem tidligere. Disse erfaringer vil vi gerne dele med dig. Men først lige lidt om reglerne…

Sælger garanterer, men….

Som udgangspunkt skal man kunne regne med, at alt i den købte bolig virker efter hensigten. Man skal selvfølgelig være opmærksom på, at hvis boligen er brugt, så er der naturligt slid m.v.
Hvis der er fejl og mangler som ikke er umiddelbart synlige ved fremvisningen, skal sælger oplyse dette til dig, inden du underskriver købsaftalen. Oplysningerne kan fremgå i tilstandsrapporten, i salgsopstillingen eller i et særskilt dokument, som ofte kaldes ”Sælgers oplysninger”.

Fejl og mangler

Hvis der er synlige fejl og mangler eller skader ved fremvisningen, garanterer sælger som udgangspunkt ikke for, at de bliver repareret inden overtagelsen. Så skal det aftales særskilt i forbindelse med dit køb.

Eksempler fra et par af vores købere (anonyme):

Karin og Svend er ude at se på et hus, hvor der også er en ældre garage. Garagen har en vippeport, så man kan komme ind i den fra vejen. Garagen betyder meget for Karin og Svend, fordi Svend bl.a. har en motorcykel, som skal stå derinde. Ved fremvisningerne bliver garageporten ikke åbnet, fordi mægler ikke har nøglen (siger hun). Da Karin og Svend skal overtage huset, bliver garageporten ikke åbnet. Mægler og sælger er til stede. Her bliver det oplyst, at porten slet ikke kan åbne – og mægler oplyser, at det har hun oplyst til køberne på fremvisningerne.
Køber undersøger, at det vil koste ca. 15.000 kr. at få repareret porten. Til trods for, at køber ved overtagelsen får noteret, at garageporten ikke kan åbnes, afviser mægler at medvirke til en dialog om en form for kompensation til køber.

Birthe er ved at købe en lejlighed, og vi deltager på fremvisning af lejligheden. Den er fin, og hun er klar til at købe lejligheden. Da hun overtager lejligheden, er der tydeligt tegn på, at der har været indbrud i lejligheden. Det kan ses på terrassedøren, hvor både karm og dør er ødelagt. Til trods for, at både mægler, Birthe og vi ved, at denne skade ikke var på dør og karm ved fremvisningen, afviser sælger og mægler at sælger skal betale en kompensation for udbedring.

I begge tilfælde bliver køber ladt i stikken. Primært af mægler, som bør håndtere en sådan situation professionelt. Det er helt urimeligt, at man som både sælger og mægler blot vælger at afvise et krav, som begge parter er vidende om!! Og henviser køber til at anlægge en retssag, som mægler ved er for dyrt i forhold til kravets størrelse! Som Køberrådgiver i sådanne bolighandler er vi ofte i et stort dilemma. Skal vi rejse sagen ved retten – med store omkostninger for køber til følge. Eller skal vi forsøge at forlige sagen?

Hvordan kan man sikre sig i forhold til fejl og mangler?

Juridisk set tilgodeses sælger i stort set alle vilkår i købsaftalen (som benyttes i de fleste ejendomshandler). Det blev ændret i forbindelse med, at krav til ejendomsmægler blev ændret i 2015, hvorefter de bl.a. alene er sælgers rådgiver.

Karin og Svend har svært ved at bevise, at de ikke har fået at vide, at porten ikke kunne åbnes. Birthe kunne have taget billeder af hele lejligheden, hvis hun havde fået lov af mægler – set i bagklogskabens lys. Men det er de færreste, som tager billeder af noget, der er i orden….

Når du ser på en ejendom, skal du derfor ikke kun notere dig fejl og mangler. Ovenstående oplevelser fra det virkelige liv fortæller os også, at du skal være opmærksom på alle de forhold, som er UDEN fejl og mangler. For det er dig som køber, der står for bevisbyrden, hvis du har krav ved overtagelsen. De kan være dokumenteret på billeder på salgsopstillingen. Men spørg gerne mægler, om du må tage billeder ved fremvisning af boligen.

Overtagelsesdagen og de efterfølgende dage kan pludselig ændres fra at være en spændende og positiv oplevelse – til at blive diskussioner og en kamp for sin ret. Så vær grundigt forberedt – både på fremvisninger og ved modtagelse af nøglen på din nye bolig! Er der fejl eller mangler i boligen, så stil krav om kompensation mens både mægler og sælger er til stede. Og husk at skrive aftalen ned, du indgår med sælger, på papir inkl. underskrifter inden sælger forlader boligen. Gør du ikke dette, er du formodentlig henvist til at indlede en retssag. En retssag (kaldet “syn- og skønsag”) der både kan tage lang tid, og koste dig mange penge.

Og lad være med at give mægleren en vurdering af deres arbejde, før hele ejendomshandlen er på plads. Det kan have en betydning – og måske påvirke hjælp eller samarbejde fra mæglers side. Vi har tidligere skrevet mere om dette emne her

Er du i gang med at søge efter ny bolig?

Vi anbefaler altid, at du søger Køberrådgivning – og så tidligt i forløbet som muligt. På den måde får du mulighed for rådgivning – inden du tager din endelige beslutning om køb.

Ring på 82131066 – eller skriv dine oplysninger her. Så vil en Køberrådgiver kontakte dig.

Vejene skilles ved skilsmisse

Skøde ved skilsmisse – og ansvar for fejl og mangler

Blog, ,

Har du ansvar for fejl og mangler, hvis din tidligere ægtefælle eller ekskæreste skal overtage jeres fælles hus eller sommerhus?

Når et ægteskab eller samliv ophører er det naturligt at overveje, hvad der skal ske med den fælles bolig eller sommerhuset. De fleste sætter enten boligen til salg – ellers overtager den ene part boligen.Vejene skilles ved skilsmisse

Hvis boligen eller sommerhuset sættes til salg

Hvis ingen af jer ønsker (eller kan) overtage boligen, vil denne blive sat til salg. Jf. loven har man som sælger et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Derfor vil I normalt vælge at få udarbejdet tilstandsrapport, el-rapport og ejerskifteforsikringstilbud. Derudover vil I tilbyde at betale ½-delen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring.
Det betyder, at I som sælgere fraskriver jer det almindelige 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen (som er omfattet af huseftersynsordningen).

Den ene af jer overtager ejendommen

Det sker dog ganske ofte, at du eller din tidligere ægtefælle (eller samlever) overtager den fælles bolig eller sommerhuset. I har sandsynligvis været i banken, og sikret jer, at bankrådgiveren godkender din tidligere ægtefælle til at overtage huset og forpligtelserne. Det ”eneste” der lige skal laves, er et nyt skøde (skøde ved skilsmisse). Det er disse ord, de fleste bliver mødt med i banken.
Juridisk set betragtes overtagelsen dog som en bolighandel, hvor du sælger din andel af huset til din tidligere ægtefælle (eller samlever). Og derfor har du som udgangspunkt ansvar for fejl og mangler de næste 10 år!
Se vores anbefaling længere nede.

Eksempel:

Lise og Per ejer et hus sammen. Nu skal de skilles, og Lise skal overtage huset. (Den økonomiske del medtager vi ikke i dette eksempel).
Men hvad nu med ansvaret?

Per, som flytter:
Per har ansvar for fejl & mangler i 10 år overfor både Lise, og fremtidige købere.
I forhold til Lise, vil man i aftaledokumentet notere, at Lise ikke kan gøre krav overfor Per, da Lise har fuldt kendskab til ejendommen. I det tilfælde vil det være svært for Lise at komme igennem med krav.
Hvis Lise sælger ejendommen indenfor 10 år, hæfter Per fortsat for fejl og mangler i 10 år fra ejendommen er overgået til Lise.
Også selvom Lise, på tidspunktet for salg, fremlægger ovenstående rapporter og ejerskifteforsikringstilbud.
Per kan derfor vælge 2 muligheder:

  1. Få udarbejdet tilstands- og el-eftersynsrapport samt tilbud på ejerskifteforsikring; disse skal fremlægges til Lise i rette tid. Per frigør sig hermed for ovennævnte mangelsansvar jf. huseftersynsordningen.
  2. Spare udgifterne til rapporter m.v. Konsekvensen vil være, at hvis Lise sælger ejendommen indenfor de næste 10 år, så vil Per hæfte overfor de nye købere. Dog alene hvis de finder skjulte fejl og mangler, der var til stede ved den første overdragelse (ved skilsmissen eller samlivsophøret)

Lise, som overtager huset:
De fleste tror, at en ejerskifteforsikring ikke er relevant for den part, som bliver i ejendommen. Nogle få forsikringsselskaber har dog valgt, at køber i sådanne tilfælde kan tegne ejerskifteforsikring. Lise kan derfor vælge at tegne ejerskifteforsikringen, mod at underskrive en erklæring om, at hun ikke har viden om andre fejl eller mangler end de, som er anført i rapporterne.

Vores anbefaling:

Såfremt I ønsker at ”trække en streg i sandet”, bør den part som sælger (i eksemplet Per) få udarbejdet rapporter og ejerskifteforsikringstilbud.
Derudover anbefaler vi, at der udarbejdes en form for købsaftale (handelsdokument) mellem jer. Der er naturligvis omkostninger forbundet med dette. Men betragt udgifterne som en form for forsikringspræmie. Dernæst anbefaler vi tillige, at den part som køber, overvejer at tegne den tilbudte ejerskifteforsikring.

Om I selv sørger for papirarbejdet, eller vælger en Køberrådgiver til at stå for det, er naturligvis jeres eget valg. Vi vil dog altid anbefale, at en boligrådgiver inddrages, så I sikres den rigtige løsning og det korrekte skøde ved skilsmisse.

Har du brug for hjælp eller har du spørgsmål?

Kontakt os på 82131066, eller udfyldt dine oplysninger her. Så vil en Køberrådgiver kontakte dig.

Brændeovn

Boligkøber oplever mange fejl- og mangler

Blog, ,

Mere end hver fjerde boligkøber får problemer, når de overtager deres nye bolig

Som forbrugere i et moderne samfund forventer vi grundlæggende rettigheder og en fair behandling. Særligt hvis forhandleren ikke har spillet med åbne kort, og vi derfor står med et produkt, der ikke lever op til forventningerne, bliver vi skuffede. Det gælder uanset, hvilket niveau konflikten måtte nå til.
Den tryghed gælder ikke, hvis du er boligkøber i Danmark. Det er et problem af en vis størrelse, når over 1 ud af 4 af de bolighandler, som alene vi håndterer årligt, indeholder fejl og mangler. Der var i 2019 mere end 80.000 bolighandler. Hvis der er fejl eller mangler i 1/4 af handlerne, svarer det til, at mere end 20.000 købere har haft problemer, og i mange tilfælde ekstraomkostninger i forbindelse med deres boligkøb.

Som at lade ræven vogte høns

Citatet nedenfor er taget fra standardvilkårene i de købsaftaler, som er gældende for næsten alle bolighandler i Danmark – og som Dansk Ejendomsmæglerforening har været med til at formulere.

”Køber kan ikke uden sælgers samtykke foretage modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangels krav”

Den formulering skitserer et problem, der er i fuld gang med at vokse sig større og større. Boligkøbernes rettigheder forsvinder i takt med, at stadig flere mæglere tilbyder at berigtige de bolighandler, hvor de er ejendomsmægler, altså sælgers rådgiver. Berigtigelse betyder bl.a., at udarbejde og tinglyse skødet, samt udarbejde refusionsopgørelse.

Berigtigelsen

Det vigtigste ved berigtigelsen er dog at sikre købers rettigheder i handlen; Dvs. at køber bliver ejer af ejendommen, at sælgers gæld i boligen fjernes samt refusionssaldoen bliver afregnet. Derfor er det imod sund logik, at sælgers rådgiver berigtiger handlerne.

Dette forstærkes, hvis der er fejl eller mangler ved boligen, når denne overtages. Køber kan som udgangspunkt ikke kræve, at der medtages en kompensation for fejl eller mangler på refusionsopgørelsen. Hvis en ejendomsmægler berigtiger handlen, skal han følge standardbetingelserne jf. ovenfor. Gør han ikke det, ”vanker” der bøde fra Dansk Ejendomsmæglerforening.

Mæglerens dobbeltrolle

Derfor ender mægleren i en dobbeltrolle, når han berigtiger handlen. Han skal tale købers sag, hvis der er fejl eller mangler, og medvirke til at køber og sælger indgår en aftale om, at beløbet medtages på refusionsopgørelsen. Modsat er han ansat af sælger til at skaffe sælger det størst muligt overskud ved boligsalget. Derfor har han grundlæggende ingen interesse i at indgå en aftale om kompensation til køber.

Berigtigelse af handlen fra mæglers side vil derfor alene være en ekspedition. Den inkluderer ingen rådgivning, da de er sælgers repræsentant. Og beskytter derfor på ingen måde boligkøber i en bolighandel.
I virkeligheden giver køber afkald på rettigheden til at forlange refusion ved selv de mest åbenlyse mangler – hvis ikke Køberrådgiveren skriftligt har sikret køber denne ret. Altså stillet krav om, at standardvilkårene skal ændres i netop denne handel.

FAKTABOX

Berigtigelse af et boligkøb betyder at sørge for, at handlen forløber juridisk korrekt. Den der berigtiger handlen skal derfor sikre, at handlens vilkår bliver opfyldt, at boligkøber opnår adkomst (skøde) på ejendommen samt at sælger modtager købesummen. Som led i dette skal den berigtigende part udarbejde refusionsopgørelsen og sikre, at denne afregnes

En dårlig start i den nye bolig

Forestil dig, at du har fundet dit drømme-sommerhus, som står til overtagelse i marts. Du laver en aftale med mægler om at mødes. Familien bliver pakket, og sætter kursen mod det, der potentielt kunne blive jeres fremtidige sommerhus. I bliver ikke skuffede. Udsigten fra den lille, hyggelige stue er storslået, og haven står skarpt, allerede inden foråret er kommet på banen. Du tænder for ovnen. Den virker. Det samme gælder køleskabet. Hele familien er enige.

I giver et bud på huset, som mægler går til sælger med. Sælger accepterer jeres bud, og mægler sætter processen i gang. Han udarbejder en købsaftale, og spørger jer, om I skal have en rådgiver. Samtidig oplyser han, at sælger betaler for at få lavet skødet. Det synes I er fint – og regner med, at I sparer nogle penge.

Den første marts får I udleveret nøglen til jeres nye sommerhus. I gennemgår huset med mægleren. Sælger er ikke til stede, for han bor ikke lokalt. Ved gennemgangen af sommerhuset opdager I, at vandvarmeren ikke virker, brændeovnen er defekt – og 2 af kogepladerne på komfuret er gået i stykker. Du påtaler det overfor mægler, som siger, at det skal han nok sige til sælger. Du undersøger prisen for en tilsvarende elvandvarmer på nettet, taler med et brændeovnsfirma, samt finder et brugt komfur på dba.dk. Samlet vil det koste dig mellem 10 – 12.000 kr. Dertil skal lægges arbejdsløn til installation af elvandvarmeren.

Ejendomsmægler rådgiver kun sælger

Efter 3 dage vender mægler tilbage. Han har talt med sælger, og sælger har oplyst til mægler, at ”alt” virkede dagen før I fik nøglen udleveret, da han havde været oppe i sommerhuset og tjekket det hele.
Mægleren, som berigtiger handlen, har endnu ikke frigivet købesummen til sælger. Du forventer selvfølgelig, at sælger er til at tale med, eller at mægleren i det mindste giver dig opbakning i dit krav om refusion til dækning af udgifterne.

Men når sælger ikke enig i, at tingene ikke virkede på overtagelsesdagen, kan du kigge langt efter opbakning fra mægleren. Han må ikke refundere én eneste krone, med mindre sælger siger god for den. Tilbageholder han en del af købesummen for at sikre dig som boligkøber, får han en bøde af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Du kan nu vælge enten at anlægge en retssag overfor sælger – eller selv betale. Hvis du vælger at gå rettens vej, vil sagsomkostningerne hurtigt løbe op i 20 – 30.000 kr. Det kunne godt ende med en kold klud i ansigtet, og en trist start i det nye sommerhus.

Der skal balance i regnskabet

Den her ubalance er et problem af mange årsager. Det er svært at få øje på som menigmand. Det er de færreste, der ved, at det her problem eksisterer, medmindre de har en uvildig Køberrådgiver.
Mindst 25% af alle boligkøbere får slet ingen rådgivning, når de køber bolig. Derudover benytter en del sig af den lokale ejendomsmægler. Den lokale ejendomsmægler kan ikke være 100% uvildig, bl.a. af kollegiale årsager – men også fordi de er forpligtet af købsaftalens vilkår.
De boligkøbere, som gør et grundigt, selvstændigt stykke forarbejde, risikerer at blive fejlinformeret. Ikke engang Forbrugerrådet TÆNK har fået øje på gruset i maskineriet. De er gået så langt som at blåstemple ejendomsmæglernes købsaftale, som en god løsning for forbrugeren. I så fald må forbrugeren, i det her tilfælde, være sælger – og ikke boligkøber…

Mæglernes rådgivning

Samtidig er flere og flere ejendomsmæglerforretninger begyndt at tilbyde rådgivning. Ejendomsmæglernes rolle har altid været at sikre sælgers interesser. Så den ene dag skal de sikre boligkøber, og købers rettigheder, og nødvendigvis angribe den købsaftale, som deres egen organisation står for. Den næste dag skal de sikre sælger, og sælgers rettigheder, og forsvare købsaftalen og standardvilkårene. Det hænger dårligt sammen….

Hvis det her får lov at fortsætte, vil det kun skabe endnu mere mæglerlede, og spænde ben for de mæglere, der forsøger at gøre deres arbejde ordentligt. Det er også den altoverskyggende årsag til, at vi hos Boligraadgiver.dk ikke kan være medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Det er magtpåliggende for os, at vi kan tilbyde 100% uvildig rådgivning af boligkøbere, og dermed ikke være medlem af en forening, som primært støtter sælgerne.

Andelsboliger er bedre stillet

Den eneste fair løsning på det aktuelle problem – fejl og mangler på overtagelsesdagen – vil være, at give køber mulighed for at tilbageholde et fornuftigt beløb, indtil boligen er taget i brug og man har haft en ærlig chance for at gennemskue boligens tilstand.

Ved køb af andelsbolig tilbageholdes i langt de fleste tilfælde et rimeligt beløb. Beløbet tilbageholdes i 2 – 3 uger til sikkerhed for, at der ikke er alvorlige mangler ved boligen. En tilsvarende løsning for ejerboliger ville give større tryghed for boligkøberne. Der skal naturligvis stilles nogle fair og rimelige vilkår op for hvad og hvorfor, der kan tilbageholdes penge. Men det må være til at løse – til alles bedste.

Så længe den nuværende købsaftale og medfølgende vilkår er gældende, har købers rådgiver et stort ansvar for, at balancen mellem køber og sælger er retfærdig. Og har køber valgt ikke at have en Køberrådgiver, er det desværre køber, der i sidste ende må tage straffen for at stole på, at en fagmand forstår at balancere flere interesser.