Tag-arkiv: Tilstandsrapport

Boligkøber oplever mange fejl- og mangler

Status den marts 12, 2020Blogansvar fejl og mangler, Boligrådgiver, Tilstandsrapportadmin

Mere end hver fjerde boligkøber får problemer, når de overtager deres nye bolig

Som forbrugere i et moderne samfund forventer vi grundlæggende rettigheder og en fair behandling. Særligt hvis forhandleren ikke har spillet med åbne kort, og vi derfor står med et produkt, der ikke lever op til forventningerne, bliver vi skuffede. Det gælder uanset, hvilket niveau konflikten måtte nå til.
Den tryghed gælder ikke, hvis du er boligkøber i Danmark. Det er et problem af en vis størrelse, når over 1 ud af 4 af de bolighandler, som alene vi håndterer årligt, indeholder fejl og mangler. Der var i 2019 mere end 80.000 bolighandler. Hvis der er fejl eller mangler i 1/4 af handlerne, svarer det til, at mere end 20.000 købere har haft problemer, og i mange tilfælde ekstraomkostninger i forbindelse med deres boligkøb.

Som at lade ræven vogte høns

Citatet nedenfor er taget fra standardvilkårene i de købsaftaler, som er gældende for næsten alle bolighandler i Danmark – og som Dansk Ejendomsmæglerforening har været med til at formulere.

”Køber kan ikke uden sælgers samtykke foretage modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangels krav”

Den formulering skitserer et problem, der er i fuld gang med at vokse sig større og større. Boligkøbernes rettigheder forsvinder i takt med, at stadig flere mæglere tilbyder at berigtige de bolighandler, hvor de er ejendomsmægler, altså sælgers rådgiver. Berigtigelse betyder bl.a., at udarbejde og tinglyse skødet, samt udarbejde refusionsopgørelse.

Berigtigelsen

Det vigtigste ved berigtigelsen er dog at sikre købers rettigheder i handlen; Dvs. at køber bliver ejer af ejendommen, at sælgers gæld i boligen fjernes samt refusionssaldoen bliver afregnet. Derfor er det imod sund logik, at sælgers rådgiver berigtiger handlerne.

Dette forstærkes, hvis der er fejl eller mangler ved boligen, når denne overtages. Køber kan som udgangspunkt ikke kræve, at der medtages en kompensation for fejl eller mangler på refusionsopgørelsen. Hvis en ejendomsmægler berigtiger handlen, skal han følge standardbetingelserne jf. ovenfor. Gør han ikke det, ”vanker” der bøde fra Dansk Ejendomsmæglerforening.

Mæglerens dobbeltrolle

Derfor ender mægleren i en dobbeltrolle, når han berigtiger handlen. Han skal tale købers sag, hvis der er fejl eller mangler, og medvirke til at køber og sælger indgår en aftale om, at beløbet medtages på refusionsopgørelsen. Modsat er han ansat af sælger til at skaffe sælger det størst muligt overskud ved boligsalget. Derfor har han grundlæggende ingen interesse i at indgå en aftale om kompensation til køber.

Berigtigelse af handlen fra mæglers side vil derfor alene være en ekspedition. Den inkluderer ingen rådgivning, da de er sælgers repræsentant. Og beskytter derfor på ingen måde boligkøber i en bolighandel.
I virkeligheden giver køber afkald på rettigheden til at forlange refusion ved selv de mest åbenlyse mangler – hvis ikke Køberrådgiveren skriftligt har sikret køber denne ret. Altså stillet krav om, at standardvilkårene skal ændres i netop denne handel.

FAKTABOX

Berigtigelse af et boligkøb betyder at sørge for, at handlen forløber juridisk korrekt. Den der berigtiger handlen skal derfor sikre, at handlens vilkår bliver opfyldt, at boligkøber opnår adkomst (skøde) på ejendommen samt at sælger modtager købesummen. Som led i dette skal den berigtigende part udarbejde refusionsopgørelsen og sikre, at denne afregnes

En dårlig start i den nye bolig

Forestil dig, at du har fundet dit drømme-sommerhus, som står til overtagelse i marts. Du laver en aftale med mægler om at mødes. Familien bliver pakket, og sætter kursen mod det, der potentielt kunne blive jeres fremtidige sommerhus. I bliver ikke skuffede. Udsigten fra den lille, hyggelige stue er storslået, og haven står skarpt, allerede inden foråret er kommet på banen. Du tænder for ovnen. Den virker. Det samme gælder køleskabet. Hele familien er enige.

I giver et bud på huset, som mægler går til sælger med. Sælger accepterer jeres bud, og mægler sætter processen i gang. Han udarbejder en købsaftale, og spørger jer, om I skal have en rådgiver. Samtidig oplyser han, at sælger betaler for at få lavet skødet. Det synes I er fint – og regner med, at I sparer nogle penge.

Den første marts får I udleveret nøglen til jeres nye sommerhus. I gennemgår huset med mægleren. Sælger er ikke til stede, for han bor ikke lokalt. Ved gennemgangen af sommerhuset opdager I, at vandvarmeren ikke virker, brændeovnen er defekt – og 2 af kogepladerne på komfuret er gået i stykker. Du påtaler det overfor mægler, som siger, at det skal han nok sige til sælger. Du undersøger prisen for en tilsvarende elvandvarmer på nettet, taler med et brændeovnsfirma, samt finder et brugt komfur på dba.dk. Samlet vil det koste dig mellem 10 – 12.000 kr. Dertil skal lægges arbejdsløn til installation af elvandvarmeren.

Ejendomsmægler rådgiver kun sælger

Efter 3 dage vender mægler tilbage. Han har talt med sælger, og sælger har oplyst til mægler, at ”alt” virkede dagen før I fik nøglen udleveret, da han havde været oppe i sommerhuset og tjekket det hele.
Mægleren, som berigtiger handlen, har endnu ikke frigivet købesummen til sælger. Du forventer selvfølgelig, at sælger er til at tale med, eller at mægleren i det mindste giver dig opbakning i dit krav om refusion til dækning af udgifterne.

Men når sælger ikke enig i, at tingene ikke virkede på overtagelsesdagen, kan du kigge langt efter opbakning fra mægleren. Han må ikke refundere én eneste krone, med mindre sælger siger god for den. Tilbageholder han en del af købesummen for at sikre dig som boligkøber, får han en bøde af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Du kan nu vælge enten at anlægge en retssag overfor sælger – eller selv betale. Hvis du vælger at gå rettens vej, vil sagsomkostningerne hurtigt løbe op i 20 – 30.000 kr. Det kunne godt ende med en kold klud i ansigtet, og en trist start i det nye sommerhus.

Der skal balance i regnskabet

Den her ubalance er et problem af mange årsager. Det er svært at få øje på som menigmand. Det er de færreste, der ved, at det her problem eksisterer, medmindre de har en uvildig Køberrådgiver.
Mindst 25% af alle boligkøbere får slet ingen rådgivning, når de køber bolig. Derudover benytter en del sig af den lokale ejendomsmægler. Den lokale ejendomsmægler kan ikke være 100% uvildig, bl.a. af kollegiale årsager – men også fordi de er forpligtet af købsaftalens vilkår.
De boligkøbere, som gør et grundigt, selvstændigt stykke forarbejde, risikerer at blive fejlinformeret. Ikke engang Forbrugerrådet TÆNK har fået øje på gruset i maskineriet. De er gået så langt som at blåstemple ejendomsmæglernes købsaftale, som en god løsning for forbrugeren. I så fald må forbrugeren, i det her tilfælde, være sælger – og ikke boligkøber…

Mæglernes rådgivning

Samtidig er flere og flere ejendomsmæglerforretninger begyndt at tilbyde rådgivning. Ejendomsmæglernes rolle har altid været at sikre sælgers interesser. Så den ene dag skal de sikre boligkøber, og købers rettigheder, og nødvendigvis angribe den købsaftale, som deres egen organisation står for. Den næste dag skal de sikre sælger, og sælgers rettigheder, og forsvare købsaftalen og standardvilkårene. Det hænger dårligt sammen….

Hvis det her får lov at fortsætte, vil det kun skabe endnu mere mæglerlede, og spænde ben for de mæglere, der forsøger at gøre deres arbejde ordentligt. Det er også den altoverskyggende årsag til, at vi hos Boligraadgiver.dk ikke kan være medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Det er magtpåliggende for os, at vi kan tilbyde 100% uvildig rådgivning af boligkøbere, og dermed ikke være medlem af en forening, som primært støtter sælgerne.

Andelsboliger er bedre stillet

Den eneste fair løsning på det aktuelle problem – fejl og mangler på overtagelsesdagen – vil være, at give køber mulighed for at tilbageholde et fornuftigt beløb, indtil boligen er taget i brug og man har haft en ærlig chance for at gennemskue boligens tilstand.

Ved køb af andelsbolig tilbageholdes i langt de fleste tilfælde et rimeligt beløb. Beløbet tilbageholdes i 2 – 3 uger til sikkerhed for, at der ikke er alvorlige mangler ved boligen. En tilsvarende løsning for ejerboliger ville give større tryghed for boligkøberne. Der skal naturligvis stilles nogle fair og rimelige vilkår op for hvad og hvorfor, der kan tilbageholdes penge. Men det må være til at løse – til alles bedste.

Så længe den nuværende købsaftale og medfølgende vilkår er gældende, har købers rådgiver et stort ansvar for, at balancen mellem køber og sælger er retfærdig. Og har køber valgt ikke at have en Køberrådgiver, er det desværre køber, der i sidste ende må tage straffen for at stole på, at en fagmand forstår at balancere flere interesser.

Huseftersynsordningen skal reformeres

Status den februar 5, 2019BlogEjerskifteforsikring, Huseftersynsordningen, Tilstandsrapportadmin

Huseftersynsordningen; Tiden er løbet fra reglerne om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer.

Tanken bag Huseftersynsordningen var at beskytte boligkøberne mod omkostningerne ved skjulte fejl og mangler. Beskyttelsen består i en grundig gennemgang af ejendommen udført af fagfolk. Men med tiden er ordningen blevet udhulet af det stigende antal forbehold i tilstandsrapporterne. Nu har den fået det endelige dødsstød, eftersom næsten ingen forsikringsselskaber længere er interesserede i at udbyde ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen som er en bærende del af ordningens DNA.

Ejerskifteforsikringer lever efterhånden kun på deres gode ry og rygte. Det er så godt som umuligt for den enkelte dansker at gennemskue de mange forbehold, som hober sig op i tilstandsrapporterne. Sikkerheden for boligkøberne smuldrer, og det er op til politikerne på Christiansborg at gennemføre de reformer, der sikrer et boligmarked, der er fair for alle.

Den oprindelige tanke med Huseftersynsordningen

I følge Loven om Forbrugerbeskyttelse er sælger, som udgangspunkt, ansvarlig for at betale omkostningerne for udbedringen af skjulte fejl og mangler. Det er et ansvar, der følger sælger fra handlen er afsluttet og 10 år frem i tiden. Det eneste der kan ændre på det, er, hvis Huseftersynsordningen kommer ind i billedet.

Huseftersynsordningen trådte i kraft i 1996 som en tilføjelse til Loven om Forbrugerbeskyttelse. Huseftersynsordningen er ikke lovpligtig, men kan vælges til med henblik på at give et detaljeret og retvisende billede af ejendommens egentlige tilstand i forbindelse med et salg.

For at opfylde kravene i Huseftersynsordningen skal sælge forsyne køber med en tilstandsrapport udarbejdet af en byggesagkyndig, en el-installationsrapport udarbejdet af en autoriseret el-installatør samt et tilbud om ejerskifteforsikring og en erklæring om, at ville betale halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen. Er kravene opfyldt, bliver sælger fritaget for det 10-årige ansvar. Ejerskifteforsikringen bliver derefter købers sikkerhed for ikke at blive ramt af det, som Sikkerhedsstyrelsen betegner som økonomiske overraskelser.

På den måde burde der jo være balance i regnskabet. Men det er der ikke.

Djævlen ligger i detaljen

I langt de fleste tilstandsrapporter tager de byggesagkyndige en række forbehold som kan være afgørende for opfattelsen af ejendommens tilstand, men som ikke fortæller sandheden. Et tilbagevendende eksempel, som vi ofte støder på, når vi gennemgår tilstandsrapporterne for vores kunder, er forbehold for ejendommens tagrum. Er der ikke gangbro eller lignende på loftet, bliver tagrummet kun besigtiget fra en stige fra flere meters afstand.

Og man behøver ikke være fagmand for at vide, at det ikke er sådan, man opdager f.eks. begyndende skimmelsvamp, råd og lign. I tilstandsrapporten vil der derefter typisk stå, at tagrummet ikke er blevet besigtiget udførligt, og dermed tager den byggesagkyndige forbehold for hele tagrummet. Det samme er tilfældet, hvis eksempelvis ejendommens tag er dækket af sne, hvis der ikke er 100% adgang til en krybekælder eller hvis en del af facaden ligger i et skel og m.m.

Problemet er, at selvom ejendommen er blevet inspiceret, er det ikke gjort grundigt nok til, at det giver et realistisk billede af ejendommens tilstand. Alligevel bliver sælger fritaget for sit oprindelige 10-årige ansvar, for han/hun har jo fulgt loven, ved at få lavet en tilstandsrapport.

Hvis der efterfølgende er en eller flere fejl, der bryder ud i lys lue, er køber nødt til at søge erstatning gennem ejerskifteforsikringen. Men det kommer der sjældent noget godt ud af, for ejerskifteforsikringen dækker kun, hvis der er noget, som den byggesagkyndige slet ikke har taget stilling til.

Køber står således alene tilbage med omkostningerne for de fejl, som lå gemt bag forbeholdene.

Forsikringsselskaberne har lugtet lunten

Det lyder grotesk, men det bedste køber kan håbe på, er, at den byggesagkyndige ikke nævner det område på ejendommen, hvor der evt. er fejl, så fejlene ikke på den måde bliver “gemt” bag forbeholdene i tilstandsrapporten. Og det sker skam også. Men selv her er købers sikkerhed under pres. Siden ordningen blev indført i 1996, er forsikringsselskaberne en efter en stoppet med at tilbyde ejerskifteforsikringer. Seneste i rækken er TRYG Forsikring. Og på nuværende tidspunkt er der kun ni selskaber tilbage. Store velrenommerede forsikringsselskaber vælger altså at tilsidesætte muligheden for at tiltrække nye privatkunder med en ejerskifteforsikring, der kunne resultere i en husforsikring osv.

Det er et tydeligt tegn på, at ejerskifteforsikringer er en dårlig forretning.

Problemerne hober sig op

Der er allerede på nuværende tidspunkt mange problemer med ordningen. For det første har boligsælgeren reelt ingen interesse i, at tilstandsrapporten er retvisende, så boligkøberen får et fair overblik over ejendommens fejl og mangler. Husk på, blot ved at udarbejde rapporten er sælger fritaget fra sit oprindelige 10-årige ansvar.

Som nævnt tager de byggesagkyndige flere og flere forbehold i tilstandsrapporterne, uden det har konsekvenser for rapportens betydning i den samlede vurdering ved en evt. erstatningssag.

I praksis bestilles tilstandsrapporterne ofte via forsikringsselskaberne. Man skulle derfor mene, at forsikringsselskaberne var interesseret i, at tilstandsrapporterne var præcise, udførlige og grundige. Det forholder sig imidlertid stik modsat. Jo flere forbehold der er i tilstandsrapporten – jo mindre dækning og risiko har forsikringsselskabet. Heri ligger en af ordningens største udfordringer. At trods ordningens formål, nemlig at beskytte boligkøberen, arbejder hverken boligsælgeren, den byggesagkyndige eller forsikringsselskabet reelt i boligkøberens interesse.

Ordningen har brug for et seriøst eftersyn

Hvis politikerne er interesserede i at genskabe balancen og trygheden på boligmarkedet, skal Huseftersynsordningen gennemgå et grundigt kvalitetstjek. Et af de spørgsmål, man kunne starte med at stille sig selv, er, skal ordningen overhovedet bestå? Skal den det, skal de byggesagkyndiges mulighed for at tage forbehold begrænses betydeligt eller helt forbydes.

Derudover foreslår vi, at der bliver indført en ny og mere tidssvarende forsikring. En forsikring der reelt dækker fejl på ejendommen, og som ved lov skal udbydes af alle forsikringsselskaber der ønsker at udbyde hus-/boligforsikringer. Forsikringen bør hænge sammen med købers fremtidige husforsikring således, at boligkøberen opnår en reel sikkerhed og tryghed. Prisen vil formodentligt stige som følge af en øget dækning. Men hellere en fair og reel pris på forsikringen, end den nuværende ordning, der udelukkende beskytter boligsælgeren.

Husk at få køberrådgivning, når du køber hus, rækkehus eller sommerhus. Har du brug for hjælp til besigtigelse af ejendommen, så overvej vores “Køberrådgivning PLUS – med besigtigelse” ved boligkøb.

Tilstandsrapport – husk at tjekke disse ting

Status den august 9, 2018BlogKøberrådgivning, Tilstandsrapportadmin

Kender I faldgruberne i tilstandsrapporten?

Når I skal købe nyt hus, rækkehus eller sommerhus, er der rigtig mange ting, I skal have styr på. En af de ting, der står øverst på listen er ejendommens tilstandsrapport. De fleste af de kunder vi yder køberrådgivning for, har læst både tilstandsrapport og elinstallationsrapport igennem. En del har også haft en byggesagkyndig, en håndværker eller en Køberrådgiver med ude og kigge på ejendommen. Det er naturligvis en god ide, og giver sikkerhed for, at I ikke ender med en masse uforudsete udgifter til reparationer, som I ikke regnede med, da I underskrev købsaftalen.

Hvad indeholder tilstandsrapporten?

Grundliggende er en tilstandsrapport en vurdering af boligens tilstand og eventuelle skader. Rapporten hjælper jer med et overblik – men den giver ingen information om udgifterne til at udbedre skaderne.

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig. Den byggesagkyndige skal vurdere hver enkelt bygningsdel og giver den en karakter. Karakteren viser, hvilken betydning skaden har for den enkelte bygningsdel eller andre bygningsdele.
Skaderne på ejendommen bliver vurderet ud fra denne karakterskala:

Den byggesagkyndig skal både beskrive synlige skader på boligen samt forhold, som kan føre til skader. Rødt hus, gult hus og sort hus er skader, I skal være særligt opmærksomme på, når I læser tilstandsrapporten.

Faldgruberne

De fleste boligkøbere “kaster” sig over karaktererne i tilstandsrapporten som det første. Forholder sig til skaderne, taler med venner og bekendte om karaktererne og forsøger at danne sig et overblik over omfanget. Karaktererne er naturligvis vigtige og giver et indtryk af, om boligen er værd at kigge på eller ej. Rapporten indeholder dog også en lang række andre vigtige oplysninger om ejendommen. Oplysninger, de fleste desværre overser, og som kan have store konsekvenser for jer som boligkøbere.

Tjek disse ting

Tilstandsrapportens side 7 / 8
- Bygningsbeskrivelsen på side 7 fortæller en del om ejendommens arealer.
- Under Bygningsbeskrivelsen er oplistet en række bemærkninger;
- 2. ramme;
  - Dette oplyser, om der er bygningsdele, som den byggesagkyndige ikke har besigtiget. Hvis den byggesagkyndige ikke har besigtiget eksempelvis taget eller krybekælderen, så dækker ejerskifteforsikringen IKKE disse forhold som udgangspunkt.
- 5. ramme;
  - Dette punkt oplyser, om der er bygninger, der ikke er godkendt af kommunen. Bygningerne er med andre ord ulovlige. Mere end hver 3. ejendom vi kigger, på har ulovlige bygninger.
Oplysninger om restlevetid for taget
- Tjek tagets levetid. Oplysningerne bør også undersøges i forbindelse med jeres besigtigelse. Det er vores vurdering, at den forventede levetid i mange tilfælde er overvurderet.
Sælgeroplysninger
- Læs disse oplysninger grundigt igennem. Sælger har “loyal oplysningspligt”, og skal derfor fortælle om alle forhold på ejendommen, herunder tidligere fejl eller mangler, vandskader og lignende.
Oplysninger til ejerskifteforsikring
- Giver uddybende information om særlige forhold, eksempelvis om der er slagger i fundamentet, om ejendommen har krybekælder og mange andre forhold.

Husk at få køberrådgivning, når du køber hus, rækkehus eller sommerhus. Har du brug for hjælp til besigtigelse af ejendommen, så overvej vores rådgivningspakke, Køberrådgivning Plus ved boligkøb.