Udgivet den 25. januar 2023

Boligmarkedet 2023 – hvor meget skal boligpriserne ned?

Igen i år forsøger vi at spå om boligmarkedet for 2023. Det første, der er interessant, er prisudviklingen i 2023.

Huse og ejerlejligheder – prisudvikling

For at kunne spå om de fremtidige boligpriser, er vi nødt til at se på udviklingen de seneste år. Boligpriserne er steget markant de seneste år, med start i forsommeren 2020. Markedet var nærmest rødglødende, og priserne steg med op til 30% flere steder. Samtidig slog boligsalget alle rekorder, og der blev solgt mere end 100.000 boliger i både 2020 og 2021.

I slutningen af 2021 så vi de første ændringer. Medierne fortsatte med at skrive om stigende priser og stort boligsalg, men bag de flotte tal gemte sig en anden virkelighed. Det kunne ses, hvis man gik grundigt til værks, og analyserede salgstallene fra mæglerne. Medierne interesserede sig desværre ikke for Boligsidens oppustede tal. Og de fleste boligkøbere troede desværre på de misvisende tal fra mæglerne. Der er derfor en del boligkøbere, der købte for dyrt i både slutningen af 2021 og starten af 2022.

I forbindelse med krigen i Ukraine, og den stigende rente, begyndte boligpriserne at falde. Til at starte med ikke så meget, men efterhånden som køberne mærkede konsekvenserne af de stigende renter, så faldt boligsalget ganske markant. Konsekvensen er, at udbuddet af boliger til salg er steget meget. Samtidig er liggetiderne steget, og mange boligsælgere begynder efterhånden at indse, at prisen skal sættes ned, hvis de skal have solgt deres bolig. Nogle steder er priserne allerede faldet med 10-15%. Andre steder kun med 5% – og atter andre steder er hverken sælgere eller mæglere indstillet på, at priserne skal falde.

Huse og ejerlejligheder – forventninger

De nye boligskatter (start 1. jan 2024) kommer til at påvirke boligmarkedet i løbet af 2023. Vi er dog nødt til at dele boligerne op i flere grupper. Den ene gruppe er de boliger, som enten ikke påvirkes – eller som kun påvirkes i mindre grad – af de nye boligskatter. Og så er der en anden gruppe af boliger, som påvirkes ganske meget af de nye boligskatter.

Hvem bliver ramt af de nye boligskatter?

En af de boligformer, der for alvor rammes af de nye boligskatter, er ejerlejlighederne i de store byer. De har i mange år betalt nogle meget lave ejendomsskatter, og det laves der for alvor om på med de nye boligskatter. En anden gruppe der rammes, er ejendomme med et prismærke på over 6 – 6,5 mio. kr. Og jo højere pris – jo hårede rammes de af de nye boligskatter pr. 1. januar 2024. Bemærk, at der netop er udsendt høringsforslag fra Skatteministeriet – og at fremtidige takster for både ejendomsskat, ejendomsværdiskat og grundlag endnu ikke kendes!

Prisudviklingen for disse boliger kan derfor udvikle sig anderledes, end det øvrige boligmarked.

Vores forventning er, at priserne på disse boliger vil falde som det øvrige boligmarked i første halvdel af 2023. Men når der kommer mere fokus på boligskatternes reelle betydning, er det vores forventning, at boligpriserne på både ejerlejligheder og ejendomme i den dyre ende, vil opføre sig anderledes end resten af markedet! Læs mere om boligskatternes påvirkning af disse boliger her: Hvad påvirker boligpriserne i 2023?

Den generelle tendens

Det er vores klare forventning til Boligmarkedet 2023, at boligpriserne vil falde i hele landet. Nogle steder kan prisfaldene allerede ses – både i udbudspriser og i de reelle salgspriser. Andre steder er de kun lige begyndt at falde.

Vi oplever det i vores daglige kontakt med mæglerne. Der er sket en ændring i deres adfærd; tidligere var de var ”iskolde”, når vi indledte en prisforhandling – nu er de mere imødekommende og løsningsorienterede. Dette giver gode muligheder for dig som boligkøber!

Overordnet er priserne faldet i de store byer i Danmark. Og det er begyndt at sprede sig til de større provinsbyer, dog endnu ikke på samme niveau, som i de store byer. Sædvanligvis starter det netop i de store byer – og langsomt vil der brede sig en bølge ud over landet. Der er altså en forsinkelse i prisudviklingen i både de store og små provinsbyer, samt i landzonen. Derfor ser vi, at boligpriserne endnu ikke er sat så meget ned, som de burde. Men der er klare tegn på, at det er på vej! Vi tror, at priserne i langt de fleste områder vil falde 15-20% i forhold til niveauet i starten af 2022! Så for de fleste områders vedkommende, er der endnu et stykke vej.

Vi skal samtidig bemærke, at nogle områder kun bliver påvirket i meget lille grad. Det er områder hvor boligpriserne stort set ikke er steget og derfor – alt andet lige – heller ikke kommer til at falde så meget.

Har du brug for rådgivning nu?

Har du brug for Køberrådgivning så kontakt os gerne på 82131066. Eller udfyld nogle få oplysninger her, og en Køberrådgiver vil kontakte dig.

Læs også vores andre artikler om;

• Sommerhusmarkedet 2023
• Andelsbolig prisudvikling 2023
• Hvad påvirker boligpriserne

Revideret den 22. oktober 2022

Der er kæmpestor forskel på køb af andelsbolig og ejerbolig

For der er særlige regler, som gælder for andelsboliger. Og oven i købet, skal du forholde dig til ting som andelsboligforeningens regnskaber, lån og valuarvurdering. Og begreber som maksimalpris og vedligeholdelsesplan. Hvordan sikrer du dig bedst, at du har styr på alle detaljerne, før du beslutte dig for køb af andelsbolig?

Det er populært som aldrig før at købe en andelsbolig. Og forståeligt nok. Prisen er nemlig generelt lavere end på en ejerbolig. Men de færreste er klar over, at reglerne for køb af andelsbolig adskiller sig væsentligt fra køb af ejerbolig. Så hvor kan det gå galt? Og hvad skal du passe på, når du køber andelsbolig?

Hvad skal du vide ved køb af andelsbolig?

Andelsboligmarkedet er den klart mest indviklede del af boligmarkedet herhjemme. Det skyldes, at du teknisk set ikke køber en bolig, men en andel af en forening når du ”køber en andelsbolig”. Og i den andel ligger brugsretten til boligen.

Det betyder, at det minder mere om at købe en aktie i et firma, end om at købe en bolig. Derfor skal du sørge for, at du sætter dig ind i både andelsboligforeningens vedtægter, deres regnskab og særligt vurderingen af foreningens ejendom, inden du slår til og køber.

Er økonomien sund i andelsboligforeningen?

Økonomien i andelsboligforeningen er ekstrem vigtig. Netop fordi du køber en andel af foreningen. Det er vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens regnskab, og ser på, om økonomien er sund før køb af andelsbolig.

Sker der noget, der betyder, at foreningen ikke kan betale sine afdrag, må den lukke. I så fald står du uden bolig. Og selvom du ikke hæfter for foreningens gæld, er du stadig forpligtet til at betale den månedlige boligafgift. Også selvom du ikke længere bor der.

Derfor er det vigtigt, at du kigger efter følgende:

• Har foreningen underskud i regnskabet?
• Hvor stor er gælden i forhold til ejendommens værdi?
• Hvordan er foreningens ejendom vurderet?
• Hvilke lånetyper er der valgt til finansiering? Er det gode lån med en fast rente, eller er det flexlån, hvor renten pludselig kan stige – eller er det lån med renteswap?
• Er der sat penge nok til side til løbende vedligeholdelse af ejendommen?

Kend vedligeholdelsesplanen for ejendommen

Der bruges ikke tilstandsrapport ved køb af andelsbolig, som du kender det fra et hus eller rækkehus. I stedet har en del af andelsboligforeningerne udarbejdet en vedligeholdelsesplan, der beskriver, hvilken stand ejendommen har. Samtidig beskriver den planen for, hvad der skal laves af vedligeholdelsesarbejde i fremtiden. Der kan være både en tidsplan for hvornår arbejdet skal udføres og en beskrivelse af økonomien i arbejdet.

Hvis der er en vedligeholdelsesplan, skal du sørge for at gå vedligeholdelsesplanen grundigt igennem, så du kan se, om der kommer store vedligeholdelsesprojekter i den nærmeste fremtid.
Det er også vigtigt at undersøge, om disse projekter kræver, at foreningen vil optage yderligere lån. Lånet vil betyde, at boligafgiften kan stige i andelsboligforeningen. I så fald skal du sørge for, at du sætter penge af i dit budget til at dække disse omkostninger, når de kommer.

Hvordan fastsættes prisen for andelsboliger?

Prisen af andelsboligen fastsættes af andelsboligforeningen. Dette prisloft kaldes maksimalprisen.

Hvis sælger har forbedret andelslejligheden – og hvis forbedringerne er godkendt af andelsboligforeningen kan sælger indhente en vurdering af forbedringerne. Hvis forbedringerne er vurderet til eksempelvis kr. 20.000, vil sælger kunne sætte andelsboligen til salg for maksimalprisen + kr. 20.000. Sælger må gerne sætte prisen lavere end maksimalprisen – men ikke højere (forbedringer undtaget).

Der er mulighed for at bruge tre forskellige måder at fastsætte maksimalprisen på en andelsbolig ifølge andelsboligforeningsloven. Den kan fastsættes ud fra foreningens oprindelige anskaffelsespris for lejligheden, ud fra en valuarvurdering eller på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering (forsvinder inden for kort tid). Til dette lægges værdien af forbedringer og fast inventar, som er udført i den periode, den nuværende ejer har boet i andelsboligen.

Maksimalprisen er kun et loft. Der er intet i vejen for, at boligen kan sælges billigere. Det er vigtigt at være opmærksom på ved køb af andelsbolig. For hvis du køber for dyrt i forhold til hvad andre tilsvarende lejligheder i området sælges til, kan du risikere, at du ikke kan få samme pris igen ved et salg.

Din egen økonomi ved køb af andelsbolig

Når du laver dit private budget i forbindelse med køb af andelsbolig, er det vigtigt, at du husker på, at vilkårene for andelsboligejere er anderledes end for boligejere.

Du betaler ikke ejendomsværdiskat, når du er andelsboligejer. Men til gengæld får du heller ikke personligt fradrag for andelsboligforeningens renteudgifter. Ved ejerbolig får du rentefradrag for lånet til ejendommens fulde værdi.

Men ved en andelsbolig betaler du i stedet en månedlig boligafgift til foreningen, der blandt andet dækker over afdrag på ejendommens lån. Der er ingen fradrag for boligafgiften og dermed heller ingen fradrag på renterne på andelsboligforeningens realkreditlån. Det betyder, at du udelukkende får fradrag for renterne på dit banklån til andelskøbet. Samtidig er det værd at vide ved køb af andelsbolig, at andelsboliglån typisk har en højere rente end boliglån til ejerbolig i din bank.

Undgå penge under bordet

Det var og er udbredt, at det forventes, at du giver en oftest pæn sum penge under bordet ved køb af andelsbolig. Reelt er det et forsøg på at omgås de regler, der sætter grænser for maksimalprisen.

Oftest foregår det ved, at man køber et skab eller en kommode af den tidligere ejer til en absurd overpris. Men det er vigtigt at forstå, at uanset hvordan det foregår, er det ulovligt. Hvis du køber inventar med, må det ikke være dyrere end markedsprisen. Og sælger skal lave en opgørelse over, præcist hvordan beregningen er lavet.

Overtrædelse af dette kan medføre fængselsstraf til både sælger og køber. Derfor er det vigtigt, at du er opmærksom på, om du betaler for meget.

Skal vi give dig ro i maven omkring dit køb af andelsbolig?

Har du svært ved at gennemskue om den andelsbolig, du kigger på, er et godt køb? Så lad os hjælpe dig. Vores erfarne Køberrådgivere giver hvert år mere end 500 boligkøbere ro i maven omkring deres køb af andelsbolig.

Og de har ellers nok at bekymre sig om ved køb af andelsbolig. For selvom der er mange gode andelsboliger her til lands, fraråder vi køb i cirka en tredjedel af alle de andelsboliger, vi kigger på. Med vores nye tiltag – Tjek Andel – får du en grundig analyse af andelsboligforeningen og dens økonomi. Og du får en klar anbefaling om, hvorvidt den pågældende andelsbolig er et godt køb eller ej.

Har du spørgsmål om køb af andelsbolig, så ring til en Køberrådgiver på telefonnummer 8213 1066 og få ro i maven. Se alle vores rådgivningsløsninger ved køb af andelsbolig.

Læs vores gode råd om boligkøb. Så er du klar til dit næste boligkøb.

Boligkøb er en stor beslutning, og der er mange ting, du skal have styr på inden du begiver dig ud på boligmarkedet. Her får du syv gode råd, der kan hjælpe dig godt igennem dit næste boligkøb.

1. Få overblik over din økonomi

   Første punkt er, at få overblik over økonomien så du ved hvad du kan købe bolig for. På den måde sikrer du dig mod, at brænde varm på en drømmebolig som efterfølgende viser sig, at være for dyr. Brug din bank – eller boligraadgiver.dk – som sparringspartner, så du er sikker på at få et samlet billede af jeres totaløkonomi. Og få gerne en forhåndsgodkendelse til realkreditbelåning, så du er klar til at sige ja, når den rigtige bolig viser sig.

2. Kend dine behov

   Hvor vil du bo? Og hvilke behov skal boligen opfylde? Lav en liste over de ting, der er vigtige både lige nu og i årene fremover, så dit boligkøb er fremtidssikret.

3. Brug internettet til din boligsøgning

   Køb af hus? Køb af ejerlejlighed? Køb af sommerhus? Alle boliger bliver annonceret på boligsiden.dk og/eller boliga.dk. Her kan du søge på mange forskellige kriterier, og samtidig kan du se, hvad tilsvarende boliger er solgt for. Disse oplysninger kan du bruge i din eventuelle prisforhandling. Både boligsiden.dk og boliga.dk linker til ejendomsmæglernes hjemmesider, hvor du også kan finde tilstandsrapport, energirapport og andre relevante fakta om boligerne.

4. Tjek kvarterets døgn- og ugerytme

   Gå forbi boligen om dagen og om aftenen på både hverdage og i weekenden. Så kan du vurdere eventuel trafikstøj og andre mulige kilder til irritation. Til vurdering af trafikstøj, sol i haven og meget mere kan du med fordel bruge dingeo.dk, ois.dk eller lignende som inspiration.

5. Grundig gennemgang af boligen

   Svarer boligens areal til det antal m², der står i BBR? Er der arealer, der ikke er besigtiget ifm. tilstandsrapporten? Gemmer boligen på andre overraskelser? Brug boligraadgiver.dk eller en byggesagkyndig, til at gennemgå boligen, så du ved, hvad du køber – før dit boligkøb er bindende. Læs mere om vores komplette køberrådgivning her.

6. Husk forsikringerne

   Ved køb af hus: Husforsikring og ejerskifteforsikring. Spørg ejendomsmægleren, der samtidig med tilstandsrapporten har modtaget forsikringstilbud. Det er afgørende, at der kan tegnes fuld forsikring på boligen inklusive brand, svamp, insekter og skjulte rør.

7. Vigtigt: ”Rådgiverforbehold” i købsaftalen

   Inden du skriver under på købsaftalen, skal du sikre dig, at du først er forpligtet af din underskrift, når du har haft en rådgiver til at gennemgå aftalen. Bed ejendomsmægleren om at skrive denne sætning i købsaftalen: ”Købers underskrift er betinget af, at købers rådgiver kan godkende handlen i sin helhed.” Det giver dig mulighed for at få boligraadgiver.dk, eller en anden rådgiver, til at gennemgå alle vilkår og betingelser, før du er bundet af købsaftalen.

Har du brug for mere end gode råd om boligkøb, så se vores forskellige muligheder for køberrådgivning.

Du kan også læse vores BLOG om bl.a. olietanke eller problemer med BBR