Udgivet den 29. juni 2023

Der er ingen grund til at frygte de nye boligskatter – heller ikke fra 2024!

De nye Boligskatter 2024 fylder – og har fyldt – rigtig meget hos både boligkøbere, boligrådgivere og banker m.m. Mange har frygtet de nye vurderinger, samt ikke mindst konsekvenserne af de nye boligskatter.
Hos Boligraadgiver.dk har vi gennem årene skrevet en del artikler om de nye boligskatter. Vi har ved flere lejligheder udtrykt bekymring for konsekvenserne, særligt for ejerlejlighederne i København samt for de ejendomme, der kunne forvente væsentligt højere vurderinger.

I slutning af 2022 vedtog Folketinget ”Forlængelse af virkningen af ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger m.v.” – og lovforslaget har været udsendt i høring frem til den 24. februar 2023. Loven er reelt en forlængelse og tilpasning af det oprindelige forlig fra 2016; ”Forliget Tryghed om boligskatbeskatningen (boligskatteforliget)”. Loven er efterfølgende vedtaget.
Den nye lov – og forslaget bag loven – er både omfattende og komplekst. Men vedtagelsen af loven bør give ro hos både nuværende og kommende boligejere. Konsekvenserne er markant mindre end både vi, og mange andre rådgivere, gættede på tilbage i 2016. Faktisk vil vi gå så langt, som at kalde den en gave til ejerne af både ejerlejlighederne og de mest velhavende boligejere.

Skattelettelse

At vi kalder det en gave kræver en forklaring. Uden boligskatteforliget i 2016 ville skattestoppet være udløbet med udgangen af 2020 (senere forlænget til udgangen af 2023). Dermed ville de boligejere, som gennem årene har haft både små eller store rabatter i ejendomsskat og ejendomsværdiskat, komme til at betale de boligskatter de reelt burde have betalt gennem mange år. Det ville have medført en markant stigning i boligskatterne. Særligt for ejendomme over 6 mio. kr. samt for ejerlejligheder i de alle større byer.

Vi har tidligere regnet på rabatterne for ejendomme i prisniveauet 10 – 15 mio. Rabatterne ville let kunne løbe op i 200.000 – 300.000 kr. – årligt! Men den seneste tilpasning af loven, er disse rabatter nu formaliseret og bibeholdes i første omgang frem til 2028 – men formodentligt de næste mange år.

Vinderne

Vinderne i det ”store Boligskatte-lotteri” er derfor de boligejere, som gennem årene har betalt alt for lidt i boligskatter! Og som nu kan glæde sig over, at de beholder deres rabatter, så længe de ejer deres bolig!

Frygten har så været, om en ny køber ville komme til at betale mere i Boligskat fra 2024. Den frygt kan vi stort set begrave med vedtagelsen af den nye lov! Dette i hvert fald frem til 2028. Stigningerne er i værste fald begrænset – og i bedste fald er der tale om samme eller lavere betaling.

Grundskyldspromillen

Dette fordi kommunerne ikke har lov til at ”pille” ved satserne for ejendomsskatter før i 2028. Indtil da gælder, at den enkelte kommunes samlede indtægter for ejendomsskat ikke må stige.

Konsekvensen er, at hvis grundværdien stiger med 400% – fx fra 1 mio. til 4 mio., så skal kommunen sætte grundskyldspromillen tilsvarende ned. Grundskyldspromillen er den skattesats kommunen benytter til at beregne ejendomsskatten. Indtil udgangen af 2023 udgør den mellem 16 – 34‰.

Med andre ord vil de stigende grundværdier ikke blive beskattet højere (gennemsnitligt). I det gamle forlig var der ikke en synlig præcisering af dette, og Vurderingsstyrelsen beskrev i stedet faldet som en gennemsnitlig nedsættelse med 31% på landsplan. Dermed troede både vi og mange andre rådgivere, at nedsættelsen ville blive fordelt over hele landet og at der dermed skete en eller anden form for udligning. Dette var en fejl fra både vores og andres side.

Rabatten holdes inden for kommunegrænsen, og de foreløbige tal ser ret markante ud. I København betales der p.t. den højst tilladte sats for ejendomsskat – 34‰. Ud fra de budgettal vi har set, ser det ud til at den fremtidige promille falder til 5,9‰. Det er et fald på mere end 80% – og betyder, at grundværdien kan stige 6 – 7 gange før det får konsekvens for den nuværende boligejer eller kommende boligkøber!

Derfor tør vi godt aflyse frygten for de nye boligskatter 2024!

Hvad betyder Boligskatter 2024 for dig?

Udgangspunktet for de nye boligskatter er, at både ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten skal beregnes ud fra ejendommens reelle værdi og grundværdi. Sådan har det ikke været i mange år!

Nærmest alle ejerlejligheder i de større byer har i dag en meget lav grundværdi. Baggrunden for den lave vurdering skyldes til dels, at vurderingerne har været sat i bero siden 2011. Det kan dog ikke være hele forklaringen! Og det forklarer på ingen måde den store forskel, der er fra område til område i København. Eksempelvis er grundværdien højere i Vanløse end på Vesterbro i København. Dette på trods af, at ejerlejlighederne på Vesterbro i mange år har været væsentligt dyrere, end lejlighederne i Vanløse. Hvorfor det? I begge områder har ejerlejlighederne grundet de lave grundværdier betalt alt for lidt i ejendomsskat. Særligt hvis man sammenligner betalingen med ejerlejligheder uden for København, eksempelvis i Taastrup eller lignende.

Det samme gør sig gældende for huse i en række af de byer og områder, som betegnes som ”de dyre områder”. Herunder bl.a. København og flere kommuner i Nordsjælland. Af ukendte årsager har grundværdien på boligerne i disse områder gennem mange år været ”kunstig lave”. Særligt hvis man sammenligner med tilsvarende boliger i provinsen. De lave grundværdier, og den deraf følgende lave ejendomsskat, kan bedst betegnes som en skjult skatterabat.

Eksempler

I 2 aktuelle bolighandler ses eksempelvis følgende

• Hørsholm; Boligen købes for 6 mio. kr. Grundværdien er kr. 962.000 – og sælger betaler p.t. ca. kr. 21.000 i ejendomsskat.
• Sorø; Boligen købes for lidt over 3 mio. kr. Grundværdi udgør på 1.077.000 – og der betales ca. kr. 28.000 i ejendomsskat.

Boligen i Sorø betaler en højere ejendomsskat til trods for, at dens reelle værdi kun er den halve af boligen i Hørsholm.
Boligejeren i Hørsholm kan formodentlig se frem til en væsentlig stigning i grundværdien. Et realistisk gæt er en vurdering i niveauet +/- 4. mio. kr. Den stigende grundværdi får dog ingen konsekvenser for køber af boligen. Dette fordi ejendomsskatten fastfryses (skatterabat), da køber overtager boligen inden 31/12 2023.

Hvis vurderingen ender på 4 mio. kr. vil den fremtidige ejendomsskat stige marginalt for en eventuel ny og fremtidig køber. Af de budgettal vi kender falder grundskyldspromillen fra 22,1 promille til ca. 8,6 promille. Det giver en fremtidig ejendomsskat på ca. 27.500 kr. (4 mio. kr. – fratrukket 20%. Heraf a 8,6‰). Tallet viser, at boligejeren i Hørsholm på ingen måde skal frygte de nye ejendomsskatter.
Boligejeren i Sorø har allerede en relativ høj grundværdi set i forhold til prisen på ejendommen. Grundværdien vil derfor (alt andet lige) kun stige marginalt. Det forventes også, at grundskyldspromillen sættes ned i Sorø kommune. De foreløbige oplysninger viser et fald fra 25,74‰ til ca. 9,7‰. Ud fra tesen om, at kommunens samlede ejendomsskat ikke må stige, synes et fald til 9,7‰ at være i den høje ende. Men holder tallet, vil ejendomsskatten på ejendommen i Sorø falde til ca. 8.300 kr.
Den faldende ejendomsskat for boligejeren i Sorø er glædelig. Og over tid vil faldet kompensere for de mange år med for høj betaling af ejendomsskat (sammenlignet med Hørsholm).

Alt i alt betyder det, at de samme boliger, som tidligere har fået en klækkelig rabat på grundskylden (ejendomsskatten) – også får en skatterabat efter indførsel af de nye boligskatter! Det skal præciseres, at det er gældende for dem, som ejer boligen senest 31.12.2023.

Beregninger fra skat

1. Skattelettelsen betyder, at parcelhuset i eksempelvis Albertslund skal betale mindre i samlede boligskatter fra 2024. Det betyder måske også, at de har betalt for meget indtil 2024, og derfor får en eventuel tilbagebetaling. Skattelettelsen er principielt gældende hvert år indtil 2028, da grundskyldspromillen ikke må stige før 2028.
2. Skatterabatten betyder, at parcelhuset i Gentofte skulle have betalt meget mere i samlede boligskatter, end de kommer til. Årsagen er, at de nye boligskatter ikke må være grunden til, at de ikke har råd til at blive boende i huset. At der er en skatterabat betyder med stor sandsynlighed også, at ejerne af denne ejendom har betalt for lidt i boligskatter indtil 2020. Men de skal ikke tilbagebetale det beløb, som de faktisk har betalt for lidt! Skatterabatten er gældende indtil ejeren pr. 31.12.2023, sælger ejendommen. Når den sælges med overtagelse pr. 01.01.2024 eller derefter, skal den nye ejer betale de fulde boligskatter uden rabat.

Christiansborg

Man kan undre sig over hvorfor politikkerne på Venstrefløjen ikke har kæmpet mere mod både det gamle forlig og den nye lov. Men begge dele er ikke desto mindre vedtaget uden de store sværdslag på “Borgen”. Den brede opbakning giver tryghed for alle boligejere, men rent fordelingspolitisk må man undre sig over at venstrefløjen ikke har været mere synlig i debatten.

FAKTABOKS

Fakta om boligskatter
Alle boligejere betaler grundskyld til kommunen, og ejendomsværdiskat til staten. Fra 2024 vil både grundskyld og ejendomsværdiskat blive opkrævet via og fremgå af både forskudsopgørelse og årsopgørelse. Begge skatter beregnes på basis af en vurdering af ejendommen, som SKAT har udarbejdet. Ejendomsvurderingen består af grundværdi og ejendomsværdi.

Grundskyld er en skat til kommunen, der betales af grundens værdi med en promillesats, som den enkelte kommune har fastlagt. Har SKAT vurderet grunden til en værdi på 800.000 kr., og kommunen har fastsat en grundskyldspromille på 20, så betaler boligejeren 16.000 kr. i grundskyld (også kaldet ejendomsskat) om året.

Ejendomsværdiskat betales til staten af hele ejendommens værdi med en sats, som er fastsat af staten. Har SKAT vurderet hele ejendommen (inkl. grunden) til 2.500.000 kr., så burde boligejeren i dag betale 0,92% af 2.500.000 kr. svarende til 23.000 kr. årligt.

Men…. Der er nogle forskellige bestemmelser du også bør kende til. Herunder særligt, at boligskatterne blev fastfrosset helt eller delvist i en periode på 20 år! Og når de skulle genindføres i 2021, skulle det være på baggrund af mere korrekte vurderinger. Altså reelle værdier af den enkelte bolig. Her kan du se en oversigt over de årstal og beslutninger, du bør kende til:

• 2001 – Grundskyld fastfryses delvist, så de ikke kan stige mere end 7% årligt frem til udgangen af 2020.
• 2001 – Ejendomsværdiskatten må ikke stige de næste 20 år, også til udgangen af 2020.
• 2011 – De sidste offentlige vurderinger er sendt ud. Hvis denne vurdering er lavere end vurderingen fra 2001 + 5%, beregnes ejendomsværdiskatten af vurderingen for 2011.
• 2013 – Det vedtages, at der skal udvikles et nyt ejendomsvurderingssystem, så de fremtidige vurderinger svarer bedre til den reelle værdi af den enkelte bolig.
• 2017 – Der indgås et forlig om ”Tryghed om boligbeskatning” – og efterfølgende vedtages diverse ændringer.
• 2022 – Forlængelse af virkningen af ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger m.v.
• 2023 – Lov i høring + vedtagelse
• 2024 – Nye boligskatteregler træder i kraft for alle boligejere.

Skal du eller er du allerede på boligjagt?

Hvis du ser på bolig, så er der så mange ting, der ændrer sig hele tiden. Alene af den grund – men også af mange andre grunde, som du kan læse om i vores artikler – så anbefaler vi, at du søger køberrådgivning, inden du tager din endelige beslutning!

Ring til os på 82131066 – eller giv os nogle få oplysninger om dig her, og du vil blive kontaktet af en Køberrådgiver.

Udgivet den 25. jan. 2023

Hvad og hvilke faktorer påvirker boligpriserne?

Mange faktorer påvirker boligpriserne – eller prisdannelsen på boliger. Som køberrådgiver er det spændende – og nødvendigt – at vide noget om! Her har vi valgt at fokusere på 4 forskellige elementer, som alle har indflydelse på, hvordan prisen på en bolig udvikler sig.

Den første faktor vi ser på er, hvor mange boliger, der er til salg

Ser vi isoleret på villaer og rækkehuse på landsplan, er antallet steget fra 21.141 i december 2021 til 28.574 i december 2022. En stigning på ca. 35%. Til sammenligning lå det tal fra 2017 til 2019 på ca. 35.000. Der er derfor stadig et stykke vej, til vi er tilbage på dette niveau. Spørgsmålet er derfor om den ”nye norm” er 30.000 udbudte boliger – eller om vi skal helt tilbage på det gamle niveau med +/- 35.000 udbudte boliger?

Parcel- og rækkehuse til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark

Ser vi på ejerlejligheder på landsplan, var der i december 2021 5.084 til salg – og i december 2022 var der 7.435 til salg. En stigning på hele 46%. Alene i København er stigningen på ca. 66%. Salget af ejerlejligheder er samtidig faldet kraftigt.

På landsplan har der ikke været samme antal ejerlejligheder til salg siden perioden efterår 2018/forår 2019. Det er en klar indikation for, at køberne ikke er klar til at betale de priser som sælgerne og mæglerne forlanger for ejerlejlighederne.

Med andre ord ser det ud til, at priserne på ejerlejligheder fortsat skal et stykke ned. I København er priserne jf. Boligsiden faldet med ca. 8% i 2022. Det ser ud til at dette ikke er nok!

Det er vores forventning, at priserne på ejerlejlighederne skal noget længere ned, før købers og sælgers forventninger mødes.

Lejligheder til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark

Udbuddet af sommerhuse på landsplan er faldet markant. Udbuddet har de seneste 10 år ligget forholdsvis stabilt på 11-13.000 sommerhuse med udsving i forhold til årstiderne. Den meget store efterspørgsel på sommerhuse under Corona-nedlukningen har betydet, at antallet af sommerhuse til salg, som har været til salg i flere år (i nogle tilfælde mange år), er faldet. Nogle gange fordi prisen var sat alt for højt – nogle gange fordi beliggenheden var uinteressant for de fleste. Derfor vil det fremtidige udbud af sommerhuse sandsynligvis være lavere, end det niveau vi tidligere har set. Ganske enkelt fordi der er ”ryddet op” i de mange sommerhuse, der har fejret jubilæum i ejendomsmæglernes vinduer.

Sommerhuse til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark

Stigende udbud af boliger = faldende priser

De områder, som har set den største stigning i udbuddet af boliger til salg, er også dem, som først bliver ramt af prisfald. Vi kender ikke det fremtidige antal af udbudte boliger til salg. Vi ved heller ikke, om vi skal tilbage på det gamle niveau, og om det historiske antal vil være retvisende for det fremtidige boligmarked.

Måske er der en anden forklaring på, hvorfor udbuddet ikke er tilbage på niveauet før Corona. Måske er en del af de lejligheder, huse og sommerhuse, som tidligere ikke kunne sælges, netop blevet solgt i perioden, hvor hele boligmarkedet gik ufattelig stærkt? Det kunne være boliger, som var for dyre eller som eksempelvis lå dårligt – op til en trafikeret vej, ud til et vejkryds, med et supermarked som nabo eller noget helt andet. Selv disse boliger kunne sælges i et boligmarked, der var ramt af tunnelsyn – og hvor stemningen var, at hvis du ikke købte i dag, så var ejendommen solgt i morgen!

Hvordan inflationen påvirker boligpriserne

En anden faktor, der påvirker boligpriserne, er inflationen! Inflationen har været høj det seneste år – og har ligget på omkring 10%. Det gælder både udgifter til el, vand og varme. Men også fødevarer og øvrige dagligvarer er steget markant.
Inflationstaksten er begyndt at falde, men det betyder ikke, at selve inflationen falder. Inflationen stiger blot ikke lige så hurtigt, som den har gjort gennem 2022. Så længe lønningerne ikke følger med inflationen, så vil det påvirke købekraften hos boligkøberne, og dermed påvirke boligpriserne i negativ retning.

Modsat bevirker inflationen, at lån bliver ”mindre værd”. Eller sagt på en anden måde – efterhånden som lønningerne kommer til at stige, så udgør lånet en mindre og mindre del af familiens samlede indkomst. Og har man en fast ydelse på lånet, så vil denne også udgøre en mindre del af familiens indkomst. Disse forhold kan faktisk betyde, at boligpriserne kommer til at falde lidt mindre, end de ellers ville.

Hvordan renten påvirker boligpriserne

En tredje faktor er renten! Den effektive rente på 30-årige realkreditlån med fast rente er steget med ca. 3%- point siden januar 2022. Når køberne skal betale mere i rente, så stiger de månedlige udgifter til både realkreditlån og til banklån. Og derfor bør boligpriserne afspejle denne stigning.

I november 2022 beregnede vi, at hvis man i december 2022 skulle have samme udgift til realkreditlån som i december 2021, så burde priserne falde med ca. 20 – 21%! Du kan læse hele artiklen (Boligrenten er steget) her.

Skattemæssigt har det også konsekvenser, hvis selve rentebeløbet stiger til over hhv. 50.000 kr. for enlige – og 100.000 for et par. Værdien af rentefradraget falder, når renten overstiger ovenstående beløb. Se mere på Skatteministeriets hjemmeside HER.

Nedenfor ses renteudviklingen siden 1. januar 2020. Kilde: Finansdanmark

Hvordan de nye boligskatter påvirker boligpriserne

En fjerde faktor er de nye boligskatter, som træder i kraft den 1. januar 2024. For mange ejerlejligheder i de store byer samt for boliger over ca. 6 – 6,5 mio. kr., vil ejendomsskatten stige ganske meget efter 1. januar 2024. Den højere ejendomsskat gælder for de boligejere, som køber og overtager boligerne pr. 1. januar 2024 og derefter. Altså ikke for dem, som ejer og bor i boligerne pr. 31.december 2023.

Bemærk særligt, at der netop er udsendt høringsforslag fra Skatteministeriet – og at fremtidige takster for både ejendomsskat, ejendomsværdiskat og grundlag endnu ikke kendes præcist!

Særlig gruppe af boliger

Isoleret set forventer vi for denne gruppe boliger, at priserne vil følge det øvrige boligmarked i første halvdel af 2023. Årsagen er, at der endnu ikke er fokus på boligskatternes betydning for disse boliger. Men når der begynder at komme fokus på konsekvensen af de nye boligskatter (fra både pressen og andre) så forventer vi, at efterspørgslen på netop disse boliger begynder at stige. Der kan være ganske store besparelser ved at købe og overtage en sådan bolig inden den 31. december 2023. Derfor tror vi på, at en del boligkøbere vil fremrykke deres beslutning om boligkøb, så de kan købe og overtage den nye bolig inden udgangen af december 2023.

Det er derfor vores forventning, at efterspørgslen på netop disse boligtyper vil begynde at stige fra sensommeren 2023, og dermed stoppe prisfaldene. Måske kommer vi endda til at se prisstigninger – særligt på de dyre villaer og ejerlejligheder i løbet af efteråret. Dette alene grundet de store besparelser i både ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Besparelser der kan være så store, at det let kan opveje at betale en overpris på både 5%, 10% – eller mere for ejendommen. Og dette selv om der er stor risiko for, at netop disse boligtyper kommer til at falde i pris, når vi kommer ind i 2024!

Vi forventer derfor, at denne gruppe boliger vil have ”sit helt eget marked i sensommeren og efteråret 2023” – og adskille sig markant fra det øvrige boligmarked. Både i sidste halvdel af 2023 – og igen fra starten af 2024.

Skal du eller er du allerede på boligjagt?

Hvis du ser på bolig, så er der så mange ting, der ændrer sig hele tiden. Alene af den grund – men også af mange andre grunde, som du kan læse om i vores artikler – så anbefaler vi, at du søger køberrådgivning, inden du tager din endelige beslutning!

Ring til os på 82131066 – eller giv os nogle få oplysninger om dig her, og du vil blive kontaktet af en Køberrådgiver.

Læs også vores andre artikler om;

• Boligmarkedet 2023
• Andelsbolig prisudvikling 2023
• Sommerhusmarkedet 2023

Udgivet den 25. jan. 2023

Vi har igen i år forsøgt at spå lidt om boligmarkedet. Her er vores tanker om sommerhusmarkedet 2023.

Sommerhusmarkedet 2023

Sommerhusmarkedet har været en helt særlig størrelse de senere år. Det var dels præget og drevet af Corona-nedlukningen. Og i 2021 og den første del af 2022 var den meget lave rente med til at holde hånden under priserne. Nu er renten steget, efterspørgslen er faldet fra et meget højt niveau – og priserne er faldende.

Her kan du se, hvor mange sommerhuse, der er solgt de seneste år. Kilde. Finans Danmark

Sommerhuse; Prisudviklingen de seneste år – og forventningerne

Prisen for sommerhuse har været steget markant med stor indflydelse af Corona perioden. Salgspriserne for sommerhuse er siden marts 2020 steget – med fald i det sene efterår 2021, og samme resultat i sent efterår 2022. Umiddelbart har der ikke været den store direkte påvirkning fra hverken stigende inflation eller stigende rente.

Her ser du udbudspriser og nedtagningspriser for sommerhuse siden januar 2017 til udgangen af 2022. Kilde: Finans Danmark

Hvordan vil sommerhusmarkedet 2023 udvikle sig?

Vi forventer, at udbuddet af sommerhuse kommer til at stige de kommende måneder (det plejer det at gøre i foråret). Og med et stigende udbud, og en rente, som også er steget det seneste år, vil priserne alt andet lige begynde at falde.

Foråret er normalt højsæson for salg sommerhuse. Det bliver det formodentlig også i år, og derfor vil priserne måske stagnere lidt frem til sommerferien på grund af den stigende efterspørgsel. Det betyder naturligvis ikke, at du som køber af sommerhus, ikke skal forhandle pris. Både sælgerne og mæglerne ved godt, at priserne stadig er for høje. Derfor er både sælgerne og mæglerne indstillet på at handle til en lavere pris. Alene fordi de dermed kender salgsprisen i dag – men ikke ved, hvordan den ser ud senere på året.

Når vi kommer tæt på sommerferien – og særligt efter sommerferien – er det vores forventning, at priserne på sommerhusene falder. Den grundlæggende årsag er, at priserne ikke har tilpasset sig den nye høje rente. En rente, som gør det markant dyrere at eje sommerhus. Men også fordi de nye ejere dermed ikke får glæde af sommerhuset i sommersæsonen. Vi tror på, at priserne på sommerhuse kommer under pres i 2023 – og vil falde mindst 10% – men måske op mod 20% afhængig af område, placering i område samt husets stand.

Overvejer du at købe sommerhus, så er forberedelse til prisforhandling særdeles vigtigt. Ellers kommer du til at betale for meget for huset. Du kan læse mere om forberedelse på vores artikel (Kritisk vurdering af salgsprisen og dokumenterne er afgørende) fra august 2022. Den er stadig meget aktuel.

Har du brug for rådgivning om køb af sommerhus

Husk altid at få Køberrådgivning, når du overvejer at købe bolig. Der er faldgruber i alle bolighandler – også når det gælder sommerhuse. Har du spørgsmål, så ring gerne til os på 8213 1066, eller udfyld nogle få oplysninger her, så vil en Køberrådgiver kontakte dig.

Læs også vores andre artikler om;

• Boligmarkedet 2023
• Andelsbolig prisudvikling 2023
• Hvad påvirker boligpriserne

Udgivet den 18. januar 2023

Prisudviklingen på andelsboliger har pil nedad i 2023

Langt de fleste andelsboligforeninger er gennem de senere år blevet valuarvurderet. Og det med god grund, da de offentlige vurderinger har stået stille i næsten 10 år. Valuarvurderingerne er meget følsomme overfor stigende renter, og de stigende renter kan derfor betyde markante fald i værdien af andelsboligforeningernes ejendomme.

Den direkte konsekvens for andelshaverne er en lavere andelsværdi, og mulig teknisk insolvens. For andelsboligforeningerne kan problemerne blive overbelånte ejendomme, problemer med at optage lån til forbedringer og istandsættelser samt i enkelte tilfælde – store økonomiske problemer og i værste fald konkurs!
Effekten af de stigende renter kan endnu ikke aflæses i andelsboligforeningernes regnskaber. Mange foreninger har regnskabsafslutning pr. 31. december 2022 – og holder derfor først generalforsamling i løbet af foråret 2023. Det er på generalforsamlingerne, at regnskaberne offentliggøres, og andelshaverne får syn for de eventuelle problemer.

Andelsværdien

Når du køber en andelsbolig, betaler du reelt for friværdien i andelsboligforeningens ejendom. Friværdien beregnes (lidt forenklet) som forskellen mellem valuarvurderingen og foreningens gæld. Friværdien bliver herefter fordelt blandt andelshaverne, eksempelvis efter andelsboligernes størrelse eller deres oprindelige indskud.

Andelsboligforeningens gæld er naturligvis vigtig, når du kigger på andelsbolig. Både fordi den indgår som en del af andelsværdien, men også fordi den er afgørende for dine fremtidige boligafgifter. Har foreningen optaget lån med fast rente på et gunstigt tidspunkt, er det absolut en fordel. Både fordi risikoen for udsving i andelsværdien er mindre. Men også fordi det giver større sikkerhed for den fremtidige boligafgift.

Har foreningen lån med rentetilpasning, er de mere udfordret, og der er en større risiko for tab i andelsværdi. Dette fordi kursen på lånene ikke svinger ret meget – det gør valuarvurderingen til gengæld. Samtidig betyder de stigende renter, at boligafgiften potentielt kan stige.
Udsvingene i gælden er dog – alt andet lige – mindre end de forventede udsving i valuarvurderingen. Og derfor har et fald i valuarvurderingen størst betydning for den fremtidige andelsværdi og dermed prisudviklingen på andelsboliger!

Valuarvurderingen og prisudviklingen på andelsboliger

Siden december 2021 er renten steget markant. Der findes ingen præcis model for hvilken rente (afkastprocent) valuarvurderingerne skal tage udgangspunkt i. Og når vi som køberrådgivere taler med de forskellige valuarer er forventningerne meget forskellige.
De fleste er enige i, at vurderingerne kommer til at falde. Spørgsmålet er blot om det kommer til at ske med virkning fra 31/12 2022 – eller om det store ”skrald” først sker fra udgangen af 2023.

Deres udfordring er, at de skal tage udgangspunkt i hvad andre boligudlejningsejendomme er blevet solgt til. Og i sidste halvdel af 2022 er der solgt meget få boligudlejningsejendomme. Dermed mangler de dokumentation for hvor meget priserne skal justeres. Samtidig er der stor forskel på de enkelte valuarer. Enkelte af dem har været mere end optimistiske og sat nogle meget høje vurderinger. Disse valuarer – og særligt de andelsboligforeninger der har benyttet dem – kan blive tvunget til at nedsætte vurderingerne som de første. Andre og mere konservative valuarer kan måske med god samvittighed afvente tilpasningen af vurderingerne til de ved lidt mere om salgspriserne. Samtidig kan de håbe på, at renten i løbet af 2023 falder en smule. Og falder renten, skal priserne måske ikke tilpasses så meget.

Renten og afkastprocenten

Som nævnt findes der ingen præcis model for, hvilken rente og afkastprocent valuarerne skal tage udgangspunkt i. Tages der eksempelvis udgangspunkt i den 10-årige statsobligation, er renten steget med mere end 2% det seneste år. Skal valuarvurderingerne tilpasses en sådan rentestigning, så vil valuarvurderingerne falde rigtig, rigtig meget.

I den seneste valuarvurdering jeg har set, vil valuarvurderingen falde med ca. 20 – 21 % hvis renten stiger med blot 0,5%. Jf. ovenfor er renten steget endnu mere – og det er derfor ikke usandsynligt, at vi kommer til at se et fald i valuarvurderingerne på 20 – 30%.
Et sådan fald i valuarvurderingerne vil ramme direkte ind til andelsværdien. Hvor meget det rammer den enkelte andelsbolig, afhænger blandt andet af, hvor stor en belåning andelsboligforeningen har.

• Har selve andelsboligforeningen eksempelvis en belåning på 70% – og hvis valuarvurderinger falder med 30%, så er hele andelsværdien reelt tabt, hvis valuarvurderingen bliver nedsat med 30%! Værdien af de enkelte andelsboliger herefter kr. 0.
• Har andelsboligforeningen intet realkreditlån (eller banklån), så vil faldet i andelsværdien være lig faldet i ejendommens værdi.
• Har andelsboligen en belåning mellem 0 – 70%, så skal risikoen for fald beregnes fra gang til gang

Mange tænker sikkert, at så galt går det naturligvis ikke. Det håber vi heller ikke, men hvis man kigger på de forventede prisfald på ejerboliger, så tyder alt på, at priserne her kan ende med at falde med 20 – 30%. Så helt i skoven er det formodentlig ikke!

Fastfrysning af valuarvurderingen

En del andelsboligforeninger har fastfrosset andelsværdien pr. den 1. juli 2020 efter reglerne i Blackstone-Loven. Juridisk kan disse andelsboliger derfor stadig sælges med basis i den fastfrosne og meget høje valuarvurdering. Spørgsmålet er dog, om det vil være klogt at købe en andelsbolig til en så høj pris?

I eksemplet ovenfor havde andelsboligforeningen fastlåst valuarvurderingen pr. den. 1. juli 2020. Trods dette har de udarbejdet en ny valuarvurdering pr. 31/12 2021 – og køber har dermed fået udleveret den seneste valuarvurdering. Den seneste valuarvurdering var meget lig vurderingen fra før den 1. juli 2020. Derfor var den uden betydning for køber.

Men kigger vi 4 – 5 måneder frem, hvad så? På dette tidspunkt holder andelsboligforeningen ny generalforsamling. Regnskabet for 2022 bliver gennemgået, der foreligger en ny valuarvurdering (eller som minimum en kontrolvurdering) og andelsboligforeningen skal beslutte sig for den nye andelskrone (andelsværdi).

Den fastfrosne valuarvurdering lyder på kr. 248 mio. – og er derfor det lovmæssige grundlag for andelsværdien. Men stiger forrentningskravet fra investor på grund af den stigende rente med eksempelvis

• Forrentningskrav + 0,5% = ny valuarvurdering kr. 207 mio.
• Forrentningskrav +1,0% = ny valuarvurdering kr. 180 mio.

kan det få store konsekvenser for den enkelte andelshaver.

Et fald i valuarvurderingen til kr. 207 mio. (fald i værdi på 41 mio.) vil i det aktuelle eksempel betyde et muligt fald i andelsværdien (for lejligheden) på ca. kr. 239.000 – mens i fald til kr. 180 mio. vil betyde et muligt fald i andelsværdien (for lejligheden) på ca. kr. 396.000 – for vores kunde?

Vil du betale den lovmæssige andelsværdi – eller den reelle andelsværdi?

De fleste andelsboligkøbere står derfor allerede i dag overfor et svært valg! Vil de betale den lovmæssige andelsværdi – opgjort efter andelsboligforeningens gamle regnskab og fastfrosne valuarvurdering. Eller vil de kræve et afslag i andelsværdien, så den matcher den aktuelle og fremtidige værdi?

Personligt ville det ikke være et svært valg. Men jeg ved fra mine mange rådgivningssager, at andelsboligkøberne føler sig presset til at ”betale for meget” for andelsboligen. Blandt andet fordi sælger oplyser, at der er ”mange andre interesserede” i andelsboligen.

Skyldes dette pres på andelsboligkøberne, at et stort antal danskere stadig køber ind på den gamle ide om, at andelsboliger både er et billigt alternativt og et risikofrit boligkøb? Eller skyldes det, at meget få danskere reelt forstår de meget komplekse regler bag valuarvurderingerne, reglerne for andelsværdi og eksempelvis Blackstone-Loven?

ABF, administratorerne, Christiansborg

Hverken ABF, administratorerne, Christiansborg eller for den sags skyld andelsboligforeningerne gør noget for at forenkle reglerne. Så hele andelsboligområdet er uhyre komplekst, og det ser ikke ud til, at nogen ønsker at gøre noget for at få det mere transparent og forståeligt.

Andelsboligsælgerne har naturligvis også svært ved at forstå reglerne. De er generelt ikke interesseret i at forhandle pris med andelsboligkøberen. Det er forståeligt, fordi det kan medføre, at de selv kommer til at tabe penge. Samtidig har mange af andelsboligsælgerne købt andelsboligen ud fra præcis samme præmis, som andelsboligkøberne står overfor idag; ugennemskuelige regler, høje valuarvurderinger og Blackstone-loven!

Vi skrev allerede om problemstillingen tilbage i november 2019 (LINK). Den lave rente i perioden siden da, har udskudt problemet. Problemet kommer dog nu tilbage med dobbelt kraft, grundet de voldsomt stigende renter! Og det vil med sikkerhed påvirke prisudviklingen på andelsboliger.

Føler du dig ikke hjemme i andelsboligforeningers regnskaber, valuarvurderinger, følsomhedsanalyser – og en lang række andre dokumenter for andelsboligforeninger, så få rådgivning inden du begiver dig ud i et køb af andelsbolig.

Med Tjek Andel kan du få en dybdegående analyse af andelsboligforeningen, dens økonomi, en prisvurdering og et samlet overblik for kun kr. 4.000. De penge kan være givet rigtig godt ud – særligt set i forhold til de udfordringer rigtige mange andelsboligforeninger står overfor inden for få måneder!

Læs også vores andre artikler om;

• Sommerhusmarkedet 2023
• Boligmarkedet 2023
• Hvad påvirker boligpriserne

Udgivet den 17. sept. 2021

Boligsidens markedsindeks er i bedste fald misvisende, i værste fald et bevidst forsøg på at bilde boligkøberne ind, at boligpriserne fortsat stiger.

Boligsidens seneste markedsindeks (for august) blev offentliggjort den 8. september 2021. Det skete i form af en pressemeddelelse fra Boligsiden. En pressemeddelelse, der siden blev refereret på mange forskellige medier, bl.a. Berlingske.

Som Køberrådgiver i Boligraadgiver.dk er troværdige statistikker om boligpriserne afgørende for vores rådgivning af boligkøbere. Vi har dog gennem en periode undret os over Boligsidens fortsatte påstand om, at boligpriserne stadig stiger.

Allerede den 18. august 2021 skrev vi et indlæg på vores blog, Update om at priserne på især ejerlejligheder er på vej til at ændre sig.

Affødt af Boligsidens seneste pressemeddelelse og markedsindeks, har vi sat os for at grave lidt dybere i tallene. Vi har valgt at undersøge boligpriserne (pris pr. kvadratmeter) på Frederiksberg i København. Resultatet kan ses af nedenstående graf.

Misvisende markedsindeks

Vores undersøgelse viser et markant andet billede, end boligsidens markedsindeks. For det første viser tallene, at ejerlejlighedspriserne på Frederiksberg er faldet med mere end 6 % siden maj 2021!

Det er en helt anden fortælling, end den Boligsiden forsøger at skabe. Prisudviklingen er efterfølgende bekræftet af flere mæglere på Frederiksberg.

Et andet resultat af vores undersøgelse er, at det ser ud som om at antal salg af ejerlejligheder er faldet ganske markant. Vores foreløbige undersøgelse viser, at salget af ejerlejligheder er faldet med ca. 50% siden starten af 2021.

Det er helt naturligt, at salget af ejerlejligheder falder, da vi kommer fra et meget højt niveau. Men at salget er faldet med 50% indikerer, at priserne på ejerlejligheder måske skal endnu længere ned, før salget normaliseres igen. Denne tendens er også bekræftet af flere mæglere – både på Frederiksberg, men også både i og uden for København.

Er du på boligjagt, og ønsker Køberrådgivning?

Der er typisk 40-50 forskellige dokumenter i en handel med en ejerlejlighed. Hvis du ønsker hjælp til rådgivning om dokumenterne eller prisniveau, så ring til os på 82131066 eller send os dine oplysninger her. Så vil en Køberrådgiver kontakte dig.