Alle indlæg af admin

Hvad skal du være opmærksom på ved køb af andelsbolig

Status den november 22, 2022BlogAndelsboligadmin

Revideret den 22. oktober 2022

Der er kæmpestor forskel på køb af andelsbolig og ejerbolig

For der er særlige regler, som gælder for andelsboliger. Og oven i købet, skal du forholde dig til ting som andelsboligforeningens regnskaber, lån og valuarvurdering. Og begreber som maksimalpris og vedligeholdelsesplan. Hvordan sikrer du dig bedst, at du har styr på alle detaljerne, før du beslutte dig for køb af andelsbolig?

Det er populært som aldrig før at købe en andelsbolig. Og forståeligt nok. Prisen er nemlig generelt lavere end på en ejerbolig. Men de færreste er klar over, at reglerne for køb af andelsbolig adskiller sig væsentligt fra køb af ejerbolig. Så hvor kan det gå galt? Og hvad skal du passe på, når du køber andelsbolig?

Hvad skal du vide ved køb af andelsbolig?

Andelsboligmarkedet er den klart mest indviklede del af boligmarkedet herhjemme. Det skyldes, at du teknisk set ikke køber en bolig, men en andel af en forening når du ”køber en andelsbolig”. Og i den andel ligger brugsretten til boligen.

Det betyder, at det minder mere om at købe en aktie i et firma, end om at købe en bolig. Derfor skal du sørge for, at du sætter dig ind i både andelsboligforeningens vedtægter, deres regnskab og særligt vurderingen af foreningens ejendom, inden du slår til og køber.

Er økonomien sund i andelsboligforeningen?

Økonomien i andelsboligforeningen er ekstrem vigtig. Netop fordi du køber en andel af foreningen. Det er vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens regnskab, og ser på, om økonomien er sund før køb af andelsbolig.

Sker der noget, der betyder, at foreningen ikke kan betale sine afdrag, må den lukke. I så fald står du uden bolig. Og selvom du ikke hæfter for foreningens gæld, er du stadig forpligtet til at betale den månedlige boligafgift. Også selvom du ikke længere bor der.

Derfor er det vigtigt, at du kigger efter følgende:

Har foreningen underskud i regnskabet?
Hvor stor er gælden i forhold til ejendommens værdi?
Hvordan er foreningens ejendom vurderet?
Hvilke lånetyper er der valgt til finansiering? Er det gode lån med en fast rente, eller er det flexlån, hvor renten pludselig kan stige – eller er det lån med renteswap?
Er der sat penge nok til side til løbende vedligeholdelse af ejendommen?

Kend vedligeholdelsesplanen for ejendommen

Der bruges ikke tilstandsrapport ved køb af andelsbolig, som du kender det fra et hus eller rækkehus. I stedet har en del af andelsboligforeningerne udarbejdet en vedligeholdelsesplan, der beskriver, hvilken stand ejendommen har. Samtidig beskriver den planen for, hvad der skal laves af vedligeholdelsesarbejde i fremtiden. Der kan være både en tidsplan for hvornår arbejdet skal udføres og en beskrivelse af økonomien i arbejdet.

Hvis der er en vedligeholdelsesplan, skal du sørge for at gå vedligeholdelsesplanen grundigt igennem, så du kan se, om der kommer store vedligeholdelsesprojekter i den nærmeste fremtid.
Det er også vigtigt at undersøge, om disse projekter kræver, at foreningen vil optage yderligere lån. Lånet vil betyde, at boligafgiften kan stige i andelsboligforeningen. I så fald skal du sørge for, at du sætter penge af i dit budget til at dække disse omkostninger, når de kommer.

Hvordan fastsættes prisen for andelsboliger?

Prisen af andelsboligen fastsættes af andelsboligforeningen. Dette prisloft kaldes maksimalprisen.

Hvis sælger har forbedret andelslejligheden – og hvis forbedringerne er godkendt af andelsboligforeningen kan sælger indhente en vurdering af forbedringerne. Hvis forbedringerne er vurderet til eksempelvis kr. 20.000, vil sælger kunne sætte andelsboligen til salg for maksimalprisen + kr. 20.000. Sælger må gerne sætte prisen lavere end maksimalprisen – men ikke højere (forbedringer undtaget).

Der er mulighed for at bruge tre forskellige måder at fastsætte maksimalprisen på en andelsbolig ifølge andelsboligforeningsloven. Den kan fastsættes ud fra foreningens oprindelige anskaffelsespris for lejligheden, ud fra en valuarvurdering eller på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering (forsvinder inden for kort tid). Til dette lægges værdien af forbedringer og fast inventar, som er udført i den periode, den nuværende ejer har boet i andelsboligen.

Maksimalprisen er kun et loft. Der er intet i vejen for, at boligen kan sælges billigere. Det er vigtigt at være opmærksom på ved køb af andelsbolig. For hvis du køber for dyrt i forhold til hvad andre tilsvarende lejligheder i området sælges til, kan du risikere, at du ikke kan få samme pris igen ved et salg.

Din egen økonomi ved køb af andelsbolig

Når du laver dit private budget i forbindelse med køb af andelsbolig, er det vigtigt, at du husker på, at vilkårene for andelsboligejere er anderledes end for boligejere.

Du betaler ikke ejendomsværdiskat, når du er andelsboligejer. Men til gengæld får du heller ikke personligt fradrag for andelsboligforeningens renteudgifter. Ved ejerbolig får du rentefradrag for lånet til ejendommens fulde værdi.

Men ved en andelsbolig betaler du i stedet en månedlig boligafgift til foreningen, der blandt andet dækker over afdrag på ejendommens lån. Der er ingen fradrag for boligafgiften og dermed heller ingen fradrag på renterne på andelsboligforeningens realkreditlån. Det betyder, at du udelukkende får fradrag for renterne på dit banklån til andelskøbet. Samtidig er det værd at vide ved køb af andelsbolig, at andelsboliglån typisk har en højere rente end boliglån til ejerbolig i din bank.

Undgå penge under bordet

Det var og er udbredt, at det forventes, at du giver en oftest pæn sum penge under bordet ved køb af andelsbolig. Reelt er det et forsøg på at omgås de regler, der sætter grænser for maksimalprisen.

Oftest foregår det ved, at man køber et skab eller en kommode af den tidligere ejer til en absurd overpris. Men det er vigtigt at forstå, at uanset hvordan det foregår, er det ulovligt. Hvis du køber inventar med, må det ikke være dyrere end markedsprisen. Og sælger skal lave en opgørelse over, præcist hvordan beregningen er lavet.

Overtrædelse af dette kan medføre fængselsstraf til både sælger og køber. Derfor er det vigtigt, at du er opmærksom på, om du betaler for meget.

Skal vi give dig ro i maven omkring dit køb af andelsbolig?

Har du svært ved at gennemskue om den andelsbolig, du kigger på, er et godt køb? Så lad os hjælpe dig. Vores erfarne Køberrådgivere giver hvert år mere end 500 boligkøbere ro i maven omkring deres køb af andelsbolig.

Og de har ellers nok at bekymre sig om ved køb af andelsbolig. For selvom der er mange gode andelsboliger her til lands, fraråder vi køb i cirka en tredjedel af alle de andelsboliger, vi kigger på. Med vores nye tiltag – Tjek Andel – får du en grundig analyse af andelsboligforeningen og dens økonomi. Og du får en klar anbefaling om, hvorvidt den pågældende andelsbolig er et godt køb eller ej.

Har du spørgsmål om køb af andelsbolig, så ring til en Køberrådgiver på telefonnummer 8213 1066 og få ro i maven. Se alle vores rådgivningsløsninger ved køb af andelsbolig.

Større risiko ved olietanke end mange tror

Status den august 26, 2022BlogKøberrådgivning, Olietankadmin

Opdateret den 26. august 2022

En gammel olietank kan give både problemer – og store udgifter!

Flere og flere købere vælger at få undersøgt både nedgravede olietanke og overflade tanke på deres nye drømmehus. Og med god grund, for der konstateres flere og flere ejendomme med forurening – eller risiko for forurening i fremtiden! Årsagen er naturligvis, at køberne har ansvar for alle forhold på ejendommen, når den først er købt! Se de nyeste erfaringer om undersøgelser af olietanke lidt længere nede.

Dine rettigheder og pligter

Men først er her er lidt om nogle af dine rettigheder & pligter – lidt tørt – men meget relevant, hvis du overvejer at købe en bolig med en olietank:

Det er ejeren, der skal sørge for at sløjfe en olietank, såfremt brugen varigt ophører jf. olietankbekendtgørelsen. Det betyder også, at det er dig som køber, der er direkte forpligtet til at sløjfe olietanken efter forskrifterne, hvis sælger ikke har sørget for det inden du købte.
Køber du en ejendom, hvor der findes en gammel olietank, som ikke er blevet sløjfet af en tidligere ejer, vil du derfor være direkte forpligtet til at sløjfe olietanken efter forskrifterne.
Sælger skal have handlet ansvarspådragende i forbindelse med salget, hvis du skal gøre dig håb om erstatning fra sælger. Sælger skal altså have kendt til forureningen, eller have tilbageholdt oplysninger om olietanken. Og selv om du vinder en eventuel retssag mod sælger, så skal sælger have pengene for at kunne betale erstatning.
Hvis du er blevet oplyst om olietanken i forbindelse med boligkøbet – nedgravede eller overjordiske – og har accepteret den risiko, der er forbundet med olietanken, så kan du sjældent hive sælger i retten.

Flere og flere boligkøbere er heldigvis blevet mere opmærksomme på olietanke! Det betyder, at de i samarbejde med deres Køberrådgiver får undersøgt ejendommens olietank.

Du kan derfor roligt skrive under på købsaftalen, hvis der er forbehold for din Køberrådgivers godkendelse. Når købsaftalen er underskrevet, kigger Køberrådgiveren oplysningerne om ejendommens olietank igennem, og rådgiver dig om fakta. Mangler der oplysninger, kan du sammen med din rådgiver tage stilling til, om der skal stilles krav om yderligere oplysninger, eller krav om konkrete undersøgelser af olietanken.

Nogle købere fravælger en Køberrådgiver, eller bliver oplyst fra mægler, at det ikke er nødvendigt. Disse købere bør naturligvis selv undersøge alle forhold om olietanken inden købsaftalen underskrives. I værste fald kan disse købere blive tvunget til at benytte sig af deres fortrydelsesret (6 hverdage), hvis de finder oplysninger om olietanken, som de ikke kan eller vil acceptere.

Husk, at hvis du bruger fortrydelsesretten, så koster det 1% af købesummen til sælger. Læs evt. kapitel 2 i Bekendtgørelse om lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. her.

Drømmehuset kan blive et mareridt

Tænk hvis du har købt drømmehuset, og hele familien netop er flyttet ind! Efter at huset er blevet malet og børneværelserne er indrettet, og familien er kommet på plads, er det tid til at se på det udvendige. Fliserne i indkørslen er gamle, og i det hele taget lidt gammeldags. Og der skal være plads til cyklerne til både børn og voksne!

Og tænk hvis du først der opdager, at der er forurening på grunden! Eller at du skal bekoste både undersøgelser og ikke mindst have bekymringer, indtil et forhåbentlig godt resultat foreligger!!

Vi har talt med flere virksomheder, som undersøger olietanke for boligsælgere og boligkøbere. De oplyser, at de desværre er overraskede over, hvilke resultater de møder ved deres undersøgelser. Der er idag langt flere olietanke, som giver – eller har givet problemer – end tidligere. Måske fordi, at nogle olietanke er så gamle, at de begynder at ruste – måske fordi der bliver lavet flere undersøgelser af olietanke end tidligere.

Tidligere afblændet olietank

Et eksempel er, at de tager ud til en ejendom for at undersøge en olietank. Der foreligger en attest, hvor den nuværende olietank er afblændet. Da de undersøger tanken, er den afblændet, men ikke tømt for olie. Det kan betyde en forurening i fremtiden, når olietanken efterhånden ruster eller der på anden måde går hul i den.

Et andet eksempel er, at de er blevet bedt om at undersøge, om der er forurening omkring en olietank. Den nuværende olietank er afblændet helt efter forskrifterne. Men det viser sig, at den nuværende olietank ikke er den første på ejendommen. Der har tidligere været en olietank – som var utæt – og havde forurenet jorden. Da den daværende boligejer klager til olietankfirmaet, skifter de den gamle utætte olietank ud – og sætter en ny på samme sted. MEN de renser ikke olien op!

Se vores tidligere artikel om olietanke, som desværre er mere relevant end nogensinde; “Olietanke udgør en miljøbombe for kommende huskøbere“.

Søg Køberrådgivning!

Vi anbefaler alle boligkøbere at blive rådgivet ved boligkøb; både om olietankforholdene, men også om alle de andre faldgruber, der kan vise sig i en bolighandel.

Hvis du benytter en anden rådgiver eller boligadvokat, men ikke er tilfreds med den rådgivning du får om olietanken, så rådgiver vi dig gerne om den specifikke olietank. Bestil vores Køberrådgivning om olietank.

Boligmarkedet 2021

Status den januar 19, 2021Blogadmin

Udgivet den 25. jan. 2021

Vi har igen i år forsøgt at spå lidt om boligmarkedet 2021 og andre interessante emner. Her er, hvad vi tror på;

1. Prisudviklingen på huse og lejligheder

Grundet Corona er både huse og lejligheder steget i pris sidste år. Men der er stor geografisk forskel. Samtidig er der i 2020 sat færre boliger til salg, end der er solgt, og derfor er udbuddet af boliger faldet.

Udbuddet af huse og lejligheder er på landsplan faldet med ca. 20%. Det spænder dog fra et fald på ca. 30% i udbuddet i Region Hovedstaden – til et fald på ca. 8% i Region Nordjylland.

Hvis ikke udbuddet stiger, eller efterspørgslen ikke falder, vil priserne alt andet lige blive ved med at stige. Men hvis mange boligejere sætter deres bolig til salg på grund af de høje priser, og udbuddet dermed stiger, vil der være en stor chance for, at priserne begynder at falde (eller som minimum stagnere).

Trods de stigende boligpriser i 2020 har vi siden nytår oplevet en sjov tendens; Vi har i en række bolighandler haft succes med at forhandle pris! Læs vores nye artikel om præcist dette emne.

Overvejer du at købe bolig, så anbefaler vi, at du tager kontakt til en køberrådgiver, som kan hjælpe dig videre med lige præcist dit boligkøb. Og dette uanset om du stadig leder efter den rette bolig – om du har fundet den – eller om du er klar til at skrive under på købsaftalen

2. Sommerhusmarkedet

I 2020 er det gået virkelig stærkt for sommerhussælgerne. Grundet Corona har flere investeret i sommerhus. Nogle for at få muligheden for at være udenfor – i stedet for at være lukket inde i en lejlighed. Nogle for at kunne holde ferier i eget sommerhus. Og endelig er der nogle, som har købt sommerhuse til udlejning. Efterspørgslen på sommerhuse har været så stor, at udbuddet på landsplan er faldet med hele 40% – og med deraf følgende prisstigninger.

Vi forudser ikke nogen ændring p.t., så længe vi ikke kender udgangen af Corona-nedlukning, og de kortsigtede fremtidige konsekvenser heraf. Det forventes, at de fleste danskere bliver vaccineret inden udgangen af juni måned i år. Det vil naturligvis give en form for sikkerhed – inden for landets grænser. Men det betyder ikke nødvendigvis, at vi kan rejse til udlandet på hverken sommerferie, eller tage på udlandsferie i efteråret.

Vi forventer derfor ikke de store ændringer i Boligmarkedet 2021 i forhold til situationen lige nu. Når vi spørger de nuværende sommerhusejere, er de ikke interesserede i at sælge deres fristed. Heller ikke når Coronakrisen er helt eller delvist overstået i Danmark.
Flere nævner usikkerheden om, at der kan komme en ny virus, som kan have tilsvarende betydning for os – og resten af verden. Derfor vil mange strække sig langt økonomisk for at beholde sommerhuset.

Trods dette virker det også til, at det er muligt at forhandle både pris og vilkår på sommerhuse. Blandt andet fordi en del af sommerhusene er prissat meget højt. Husk altid at få køberrådgivning, når du overvejer at købe sommerhus. Der er faldgruber i alle bolighandler – også på sommerhuse.

3. Renten

Den 10. december 2020 besluttede den Europæiske Centralbank (ECB) at udvide det særlige pandemiprogram PEPP, der blev indført i marts 2020.Kort fortalt opkøber Den Europæiske Centralbank obligationer for at holde renten nede.

Programmet blev forlænget helt til marts 2022, og derudover meddelte ECB, at man beholder dem indtil i hvert fald udgangen af 2023. Det betyder, at ECB forsøger at holde renten kunstigt nede indtil udgangen af 2023. Vi kan derfor – alt andet lige – se frem til lave renter de kommende år.

4. Forældrekøb

I Finansloven 2019 varslede politikerne en stor ændring af skattereglerne for forældrekøb.
Ændringen af skattereglerne ved forældrekøb blev dog ikke helt så indgribende, som forventet. Og dermed forventer vi heller ikke, at ændringerne får lige så stor betydning for antallet af forældrekøb, som tidligere antaget.

Kompleksiteten er steget markant, og det kan skræmme forældre fra at købe en lejlighed til deres barn. Ændringerne er sket med virkning fra 1. januar 2021. Derfor anbefaler vi altid skatterådgivning hos en revisor i forbindelse med forældrekøb. Og at der tages en køberrådgiver med til selve boligkøbet. Se her hvad vi tilbyder i forbindelse med forældrekøb.

5. De nye boligskatter

Vi vurderer, at udskydelse af boligskatterne til 2024 isoleret set ikke vil påvirke boligmarkedet 2021 i særlig grad. Vi afventer fortsat de nye ejendomsvurderinger fra SKAT, så vi kan få en fornemmelse af konsekvenserne.

Ifølge Vurderingsportalen som er en del af vurderingsstyrelsen, forventer SKAT at udsende de nye ejendomsvurderinger i sommeren 2021.

Det aktuelle skattestop er forlænget til 2024 (ejendomsværdiskatten) og den ændrer sig ikke de kommende år. Reglerne om, at ejendomsskatterne maksimalt må stige 7% årligt fortsætter ligeledes frem til 2024.

Kontakt en køberrådgiver, hvis du ønsker en vurdering af, hvordan boligskatterne bliver på din nye bolig.

6. Andelsboliger

I juni 2020 blev der vedtaget en ændring af Boligreguleringsloven. Denne ændring vil sandsynligvis få negativ indflydelse på de fremtidige valuarvurderinger af andelsboligerne. Lovændringen kaldes ”Blackstone-loven”. Ifølge denne kan en andelsboligforening fastfryse valuarvurderingen, hvis den er foretaget inden den 1. juli 2020.

En fastfrysning af valuarvurderingen – og dermed maksimalprisen – er dog ikke en garanti for, at andelslejligheden kan sælges til denne pris. Det er alene den maksimale pris, andelsboligen kan sælges til, og således ikke en garanti for, at en fremtidig køber er parat til at ”betale en for høj pris”.

Enkelte andelsboligforeninger har ikke nået at indhente en valuarvurdering. Disse foreninger er dermed ikke omfattet af reglerne.

Det er endnu for tidligt at sige, om ”Blackstone-Loven” har påvirket priserne på andelsboligerne. Til gengæld tør vi godt spå om de fremtidige priser på andelsboliger. Prisen på den enkelte andelsbolig bestemmes i høj grad af valuarvurderingen. Da valuarvurderingen primært beregnes på baggrund af renteniveauet i samfundet, vil priserne på andelsboliger blive påvirket ganske kraftigt, hvis renten begynder at stige. Jf. ovenfor forventes renten at holde sig lav de kommende år. Derefter forventes renten at stige. En rentestigning (selv en lille stigning) vil få stort set alle andelsboliger til at falde i pris.
Hvor meget prisen vil falde, afhænger af andelsboligforeningens valuarvurdering. Derfor bør du ALTID gennemgå valuarvurderingen, inden du køber andelsbolig. Hvis andelsboligforeningen – eller foreningens administrator – ikke vil udlevere valuarvurderingen, så bør du overveje om det er den rigtige andelsbolig for dig!

Samlet skal du være yderst påpasselig, når du køber andelsbolig, og du bør altid indhente rådgivning inden du køber. Rådgivningen kan spare dig for mange penge. Både her og nu – men også på lidt længere sigt.

7. Håndværkerfradrag

Håndværkerfradraget fortsætter i 2021. Ordningen er meget mere gunstig end i 2020. Dette til trods for, at eksempelvis håndværkere er et af de erhverv, som ikke har måtte lide så meget som andre under Coronakrisen.

Der er mange og flere muligheder for at udnytte håndværkerfradraget. Her er et link til SKAT for uddybning.

8. Riv ned – og byg nyt

Der er fortsat en del boligkøbere, som køber ældre huse i de større provinsbyer – og river dem ned for at bygge nyt i stedet. Vi forventer, at denne tendens både fortsætter og udvikler sig i 2021.

Årsagen er primært, at beliggenheden har en større og større betydning for køberne – og at de sparede varmeudgifter i den nye bolig, er med til at finansiere det nye hus. Såfremt boligpriserne fortsætter med at stige, kan det medvirke til at dæmpe denne aktivitet i 2021.

9. Brændeovn

Den store fokus på miljø får nu betydning for fremtidige boligkøbere efter 1. august 2021. Hvis du køber en ejendom med en brændeovn, som er produceret før 2003, skal den udskiftes senest 1 år efter du har købt boligen.

Hvis du er i tvivl om, hvor gammel brændeovnen er, kan du kontakte en skorstensfejer, der kan lave en erklæring for dig. Erklæringen skal sendes til Miljøstyrelsen sammen med anden relevant dokumentation. Derefter afgør Miljøstyrelsen, om din brændeovn er omfattet af ejerskifteordningen eller ej.

De tidligere regler, hvor det var muligt at få skrotningspræmie for den gamle brændeovn fra regeringen, eksisterer ikke mere.

10. Olie- og naturgasfyr

Der er indgået en klimaaftale i juni 2020 med efterfølgende aftale i oktober. Disse aftaler betyder, at tilskudspuljen til udfasning af olie- og gasfyr til fordel for varmepumper forøges. For boligejerne betyder det, at der kan søges tilskud i forbindelse med ændring fra olie eller naturgasopvarmning.

Du kan se dine tilskudsmuligheder til diverse energiforbedringer på netop dit hus på denne hjemmeside: sparenergi.dk

Undersøgelse af olietank

september 23, 2020BlogKøberrådgivning, Olietankadmin

Ny video om undersøgelse af olietank

Udgivet den 23. sept. 2020

Rådgivning om olietanke

Boligraadgiver.dk rådgiver boligkøbere om køb af hus eller rækkehus i hele Danmark. Stadig flere boligkøbere kontakter os for rådgivning om olietanke. Men også sælgere kontakter os, når de har brug for et ekstra råd om olietanken i deres have.

Hvor stort er problemet?

I Danmark er der 1,2 mio. villaer og rækkehuse. Ud af disse boliger har ca. 200.000 en nedgravet olietank liggende i deres have. Om olietanken lever op til regler og love eller ej, er svært at vurdere uden at kontrollere dokumenter og attester. Reglerne kan du eventuelt læse mere om i “Olietankbekendtgørelsen“.

Mange af vores kunder er usikre på netop olietanken, når de står foran et boligkøb. Derfor kontakter de os for både rådgivning om selve boligkøbet, men også for rådgivning om olietanken. Andre kunder har allerede købt bolig, men er blevet usikker på olietanken efter overtagelsen af deres bolig. Disse kunder rådgiver vi naturligvis også.

Video om undersøgelse af olietank

For at give et indblik i processen har vi lavet denne video. Den viser en undersøgelse af olietank, samt nogle af de andre udfordringer, der kan være med en nedgravet olietank. Se vores video nedenfor.

Vores rådgivning om boligkøb

Vores Køberrådgivning indeholder altid rådgivning om boligens olietank. Som led i rådgivningen kigger vi alle tilgængelige dokumenter igennem, og rådgiver dig som køber om olietankens status. I en del af bolighandlerne ser dokumenterne fine ud, og køber kan derfor roligt gå videre med deres boligkøb. I andre bolighandler mangler vi stort set alle dokumenter og attester. I disse bolighandler anbefaler vi ofte en undersøgelse af ejendommens olietank

Boligen i denne video tilhører den sidste kategori. Der var absolut ingen dokumenter, attester eller anden information om ejendommens olietank. Derfor var en undersøgelse af olietanken absolut nødvendig. Se videoen og forstå hvilke udfordringer, der er med olietanke.

Køberrådgivning

Har du brug for rådgivning om dit boligkøb, så læs mere om vores Køberrådgivning. Har du kun brug for rådgivning om olietanken, så bestil vores Køberrådgivning om olietank.

Skøde ved skilsmisse – og ansvar for fejl og mangler

Status den september 11, 2020Blogansvar fejl og mangler, Boligrådgiver, skøde ved skilsmisseadmin

Har du ansvar for fejl og mangler, hvis din tidligere ægtefælle eller ekskæreste skal overtage jeres fælles hus eller sommerhus?

Når et ægteskab eller samliv ophører er det naturligt at overveje, hvad der skal ske med den fælles bolig eller sommerhuset. De fleste sætter enten boligen til salg – ellers overtager den ene part boligen.

Hvis boligen eller sommerhuset sættes til salg

Hvis ingen af jer ønsker (eller kan) overtage boligen, vil denne blive sat til salg. Jf. loven har man som sælger et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Derfor vil I normalt vælge at få udarbejdet tilstandsrapport, el-rapport og ejerskifteforsikringstilbud. Derudover vil I tilbyde at betale ½-delen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring.
Det betyder, at I som sælgere fraskriver jer det almindelige 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen (som er omfattet af huseftersynsordningen).

Den ene af jer overtager ejendommen

Det sker dog ganske ofte, at du eller din tidligere ægtefælle (eller samlever) overtager den fælles bolig eller sommerhuset. I har sandsynligvis været i banken, og sikret jer, at bankrådgiveren godkender din tidligere ægtefælle til at overtage huset og forpligtelserne. Det ”eneste” der lige skal laves, er et nyt skøde (skøde ved skilsmisse). Det er disse ord, de fleste bliver mødt med i banken.
Juridisk set betragtes overtagelsen dog som en bolighandel, hvor du sælger din andel af huset til din tidligere ægtefælle (eller samlever). Og derfor har du som udgangspunkt ansvar for fejl og mangler de næste 10 år!
Se vores anbefaling længere nede.

Eksempel:

Lise og Per ejer et hus sammen. Nu skal de skilles, og Lise skal overtage huset. (Den økonomiske del medtager vi ikke i dette eksempel).
Men hvad nu med ansvaret?

Per, som flytter:
Per har ansvar for fejl & mangler i 10 år overfor både Lise, og fremtidige købere.
I forhold til Lise, vil man i aftaledokumentet notere, at Lise ikke kan gøre krav overfor Per, da Lise har fuldt kendskab til ejendommen. I det tilfælde vil det være svært for Lise at komme igennem med krav.
Hvis Lise sælger ejendommen indenfor 10 år, hæfter Per fortsat for fejl og mangler i 10 år fra ejendommen er overgået til Lise.
Også selvom Lise, på tidspunktet for salg, fremlægger ovenstående rapporter og ejerskifteforsikringstilbud.
Per kan derfor vælge 2 muligheder:

Få udarbejdet tilstands- og el-eftersynsrapport samt tilbud på ejerskifteforsikring; disse skal fremlægges til Lise i rette tid. Per frigør sig hermed for ovennævnte mangelsansvar jf. huseftersynsordningen.
Spare udgifterne til rapporter m.v. Konsekvensen vil være, at hvis Lise sælger ejendommen indenfor de næste 10 år, så vil Per hæfte overfor de nye købere. Dog alene hvis de finder skjulte fejl og mangler, der var til stede ved den første overdragelse (ved skilsmissen eller samlivsophøret)

Lise, som overtager huset:
De fleste tror, at en ejerskifteforsikring ikke er relevant for den part, som bliver i ejendommen. Nogle få forsikringsselskaber har dog valgt, at køber i sådanne tilfælde kan tegne ejerskifteforsikring. Lise kan derfor vælge at tegne ejerskifteforsikringen, mod at underskrive en erklæring om, at hun ikke har viden om andre fejl eller mangler end de, som er anført i rapporterne.

Vores anbefaling:

Såfremt I ønsker at ”trække en streg i sandet”, bør den part som sælger (i eksemplet Per) få udarbejdet rapporter og ejerskifteforsikringstilbud.
Derudover anbefaler vi, at der udarbejdes en form for købsaftale (handelsdokument) mellem jer. Der er naturligvis omkostninger forbundet med dette. Men betragt udgifterne som en form for forsikringspræmie. Dernæst anbefaler vi tillige, at den part som køber, overvejer at tegne den tilbudte ejerskifteforsikring.

Om I selv sørger for papirarbejdet, eller vælger en Køberrådgiver til at stå for det, er naturligvis jeres eget valg. Vi vil dog altid anbefale, at en boligrådgiver inddrages, så I sikres den rigtige løsning og det korrekte skøde ved skilsmisse.

Har du brug for hjælp eller har du spørgsmål?

Kontakt os på 82131066, eller udfyldt dine oplysninger her. Så vil en Køberrådgiver kontakte dig.

Vidensbaseret Køberrådgivning

Status den august 21, 2020BlogAnalyse af boligmarkedet, Boligmarkedet 2020, Boligrådgiveradmin

Vidensbaseret Køberrådgivning – med baggrund i omfattende analyser af boligmarkedet

Udgivet den 22. aug. 2020

Som Boligrådgiver er viden og facts afgørende for vores rådgivning. Derfor følger vi boligmarkedet tæt, både lokalt, regionalt og landsdækkende.

Ved hjælp af vores analyser kan vi yde vidensbaseret Køberrådgivning, samt rådgive kvalificeret om boligpriserne i hele landet. Det nyder alle vores boligkøbere godt af, når vi rådgiver om deres boligkøb, og når de ønsker vores hjælp til professionel prisforhandling. Uden vores omfattende analyser, ville vores Køberrådgivning i bedste fald basere sig på gæt og fornemmelser.

Vi udgav vores seneste analyse den 9. august 2020 (læs den her). De tendenser vi kunne udlede af vores seneste analyse, ser ud til at holde stik. De aktuelle landsdækkende tendenser kan du læse mere om nedenfor:

Siden vores sidste analyse, er antallet af ejendomme, der fjernes fra Boligsiden.dk steget igen. Dog ikke til niveauet fra juni måned og i starten af juli måned. Der sælges stadig lidt flere ejendomme, end der sættes til salg. Og det samlede udbud af boliger er derfor faldet en lille smule. Trods dette ser vi en ny og markant tendens.

Tendens; Stor stigning i boliger, der sættes ned i pris

Antallet af boliger, der er sat ned i pris er fordoblet de seneste 14 dage. Det betyder, at både ejendomsmæglere og boligsælgere ser ud at have nået en erkendelse af, at de skyhøje boligpriser ikke er holdbare på sigt. Det er en rigtig god nyhed for boligkøberne!

Nedenfor ser vi dette i sammenhæng med antal boliger, der tages af boligsiden.dk – og antal nye boliger til salg. Og her kan vi konkludere, at de 2 grafer nærmer sig hinanden kraftigt, og at udbud og efterspørgsel på boligmarkedet er ved at være i balance. Dermed bliver ”balancen ” mellem boligsælgere og boligkøbere mere lige, end den har været de seneste 3 måneder. Med andre ord ser det ud til, at vi er på vej mod et ligeværdigt boligmarked. Vi forventer, at denne udvikling forstærkes de kommende uger, og at vi inden for 4 – 6 uger vil opleve, at der sættes flere boliger til salg end der sælges.

Der er naturligvis lokale- og regionale forskelle på tallene. De præcise tal bruger vi i vores daglige rådgivning af boligkøbere i hele landet. Derfor kalder vi det Vidensbaseret Køberrådgivning.

Samlet statistik

Her er endelig et samlet overblik hvor det tydeligt fremgår, at kurverne er begyndt at følge hinanden. Og at der dermed er en nøje sammenhæng med antallet af boliger, der sættes ned i pris og stigningen i antal boliger, der tages af nettet. Det bør betyde – på landsplan – at antallet af de såkaldte budrunder bliver færre, og at boligkøberne vil opleve en mere fair og rimelig behandling af ejendomsmægleren. En behandling uden pres og stress for underskrift af købsaftalen – og med bedre tid til at tage den rigtige beslutning. Det tror vi mange boligkøbere ser frem til.

Få vidensbaseret Køberrådgivning næste gang du skal købe bolig.

Boligsalget når nye højder

Status den august 9, 2020BlogBoligmarkedet 2020, Boligrådgiver, Boligsalgetadmin

– måske er der bedre tid på vej for boligkøberne?

Udgivet den 9. aug. 2020

Ny analyse af boligmarkedet tyder på, at boligkøberne kan se frem til mere normale tilstande. For første gang i mere end 3 måneder sættes der flere boliger til salg – end der bliver solgt.

Tendensen har ellers været med modsat fortegn siden april måned. Uge for uge er der sat færre boliger til salg, end der blev solgt. Medio april 2020 var der således 57.210 boliger til salg. Antallet er faldet uge for uge – og primo august var antallet af boliger til salg nede på kun 51.198 bolig. Udbuddet af boliger er således faldet med mere end 6.000 boliger på bare 16 uger, altså mere end 10%.

Stigende boligpriser

Både udbuddet af boliger, og efterspørgslen på boliger, har stor betydning for boligpriserne. Det kraftige fald i udbuddet af boliger har derfor sat sine spor på boligmarkedet.

De gennemsnitlige boligpriser er steget gennem hele perioden. Mest i København og landets øvrige store byer. Men af tallene ses der også pæne stigninger i eksempelvis Region Midtjylland og Region Sjælland. Inden for de enkelte boligtyper er det særligt priserne på ejerlejlighederne og sommerhusene, der er steget.

Køberrådgiverne hos Boligraadgiver.dk kan bekræfte tendensen. Samtidig har vi oplevet, at en større andel af vores kunder har deltaget i budrunder, og dermed betalt en endnu højere pris for boligen, end den var udbudt til.

Mæglernes brug af ”uformelle budrunder” er en del af forklaringen (læs vores seneste artikel om dette emne her). En anden forklaring kan være, at når man som boligkøber gentagne gange oplever, at boligen bliver solgt for næsen af en, så kan man føle sig presset til at byde over prisen. Og give et ”overbud”, for at være sikker på at få boligen!

Højsæson på boligmarkedet

Månederne fra marts til juni er normalt ”højsæson” for boligsalget. Det vil sige den periode på året, hvor der sælges flest boliger.

Boligmarkedet 2020 blev også ramt af Corona. Fra Danmarks nedlukning i starten af marts – og indtil slutningen april – faldt boligsalget ganske markant. Mange boligkøbere blev nervøse for fremtiden, og var derfor tilbageholdende med at købe.

I samme periode var forventningen, at boligpriserne ville begynde at falde. Både banker, økonomer og andre var ude med spådomme om prisfald på op til 10%. Vores Køberrådgivere delte denne opfattelse – og oplevede samtidig, at vi havde stort held med at forhandle priserne ned for vores kunder. Det var ikke usædvanligt, at der kunne opnås en prisafslag på 5% eller mere.

Dette ændrede sig markant fra starten af maj måned. De boligkøbere, der havde udskudt boligkøbet, var nu klar til at handle. Det samme var mange andre boligkøbere. Så fra at nærmest ingen købte bolig – til at boligsalget nærmest “eksploderede” – afspejles tydeligt i vores analyse.

I løbet af de efterfølgende uger blev færre og færre boliger sat ned i pris – og flere og flere boliger blev solgt. Det ser ud til, at boligsalget toppede i uge 26 og 27 (lige inden sommerferien) med rekord mange handler.

Nye tider på vej?

Til gengæld ser tallene ud til at ændre sig. Udbuddet af boliger overstiger nu antallet af solgte boliger. Samtidig er boligsalget faldet med mere end 30% siden toppen i slutningen af juni 2020. Denne tendens kunne sagtens være startskuddet på et ny ændring af boligmarkedet.
En ændring mod mere balance mellem køber og sælger – og et marked, hvor boligens kvalitet og pris hænger bedre sammen. Vi vil derfor opfordre jer boligkøbere til at bevare roen, og ikke lade jer påvirke af ejendomsmæglernes pres; både for at give større bud på boligen, samt at underskrive før I er klar.

Med baggrund i tallene og analysen er det vores vurdering, at boligmarkedet inden for få måneder vil opleve en markant ændring – til købers fordel.

Se eventuelt Boligsidens statistik her.

Ønsker du at tale med en erfaren Køberrådgiver?

Du er velkommen til at ringe til os på 823131066, eller udfylde dine oplysninger her. Så vil en Køberrådgiver kontakte dig.

Boligmarkedet sommer 2020

Status den juni 30, 2020BlogBoligmarkedet 2020, Boligrådgiveradmin

Boligmarkedet sommer 2020

Siden vores nyhedsbrev i starten af maj 2020 har boligmarkedet udviklet sig eksplosivt. Alle tegn på Corona er forsvundet som ”dug for solen”, og boligmarkedet er rødglødende.

Maj og juni 2020 har således været en af de mest travle perioder i hele Boligraadgiver.dk’s historie! Det siger noget om den store aktivitet, der præger både salget af huse, ejerlejligheder, sommerhuse og andelsboliger.

I vores sidste nyhedsbrev talte vi om prisfald på alle boligtyper. I dag kan vi skrive det modsatte. Ikke at udbudsprisen på boligerne direkte stiger nævneværdigt. Til gengæld oplever rigtig mange af vores kunder, at de bliver tvunget til at byde en højere pris for boligen, end den er sat til salg til. Mange kunder har oplevet, at der både er 3, 4 eller flere købere til samme bolig, og at de derfor føler sig tvunget til at byde en højere pris.

Regler for budrunder på boliger

Reglerne for budrunder er meget klare – og fremgår af ”Budbekendtgørelsen”.

Formålet med Bekendtgørelsen er at sikre, at du som køber får den rigtige information om, hvordan man er stillet, når man afgiver bud på en ejendom i en budrunde. Det sker ved, at du som køber får tid og mulighed for at tjekke boligen med fx en byggesagkyndig, samt at du får tid til at tale med både din Køberrådgiver samt din bank.

Det er desværre de færreste ejendomsmæglere, der vælger at gå denne vej. De benytter sig i stedet af det, der i mæglerbranchen, kaldes en ”uformel budrunde”.

Uformel budrunde

Ved en ”uformel budrunde” opfordrer mægleren alle købere til, at ”komme med deres bedste tilbud til sælger”. Det er reelt en form for budkrig. I praksis beder mægler køber oplyse ”deres bedste pris”, og derefter underskrive en købsaftalen på denne pris. Køberne får naturligvis adgang til alle boligens dokumenter, og der indføjes normalt forbehold for både Køberrådgiver og bank i købsaftalen.

Køberne ved dog ikke hvor mange købere, der ønsker at give bud på boligen – de ved heller ikke om de er de eneste købere! Der er heller ingen sikkerhed for, at alle tilbud fremlægges for sælger – eller at alle købere behandles ens af mægler!

Vi har ingen beviser for, at mæglerne ”snyder på vægten”. Men nogle købere kan være mere værd for mægleren end andre. Eksempelvis hvis en køber også skal have solgt deres bolig. Måske bliver denne køber ”hvisket i øret” af mægler, hvor højt de skal byde?

Der er således ingen regler eller vilkår, der sikrer en ordentlig og ens behandling af køberne. Der er heller ingen der ved, hvad og hvorfor det blev den ene køber frem for den anden, der endte med at købe boligen.

Mange af vores kunder er dybt frustrerede over denne fremgangsmåde, og flere føler sig snydt. Af gode grunde ved de dog ikke, om de er blevet snydt, fordi det hele foregår i det skjulte og bag nedrullede gardiner hos mægleren!

Vi både håber og tror på, at de fleste mæglere opfører sig hæderligt og ordentligt. Men alene risikoen for mistanke om snyd, burde få mæglerne til at følge Budbekendtgørelsen.

Vil du i kontakt med en af vores erfarne Køberrådgivere?

Så ring gerne til os på 82131066, eller udfyld lidt oplysninger, og bliv kontaktet af en Køberrådgiver.

Boligmarkedet maj 2020

Status den maj 5, 2020BlogBoligmarkedet 2020, Boligrådgiveradmin

Boligmarkedet maj 2020 – hvad er status lige nu?

Mange medier skriver lige nu om boligmarkedet – udviklingen og forventningerne til boligpriserne den kommende tid. De fleste er enige om, at boligpriserne kommer til at falde. Men ingen ved reelt ikke, hvor meget Corona-krisen kommer til at påvirke boligmarkedet, og hvor længe!

Derfor har vi lavet en undersøgelse af, hvad der rent faktisk er sket på boligmarkedet den seneste måned, baseret på Boligsidens tal.

Hvor stor en andel af ejendomme til salg, er sat ned i pris?

6,4% af samtlige ejendomme
8,65% af ejerlejligheder
7,3% af villaer / rækkehuse
4,88% af sommerhuse

Hvor mange ejendomme er fjernet fra Boligsiden de seneste 30 dage? (inklusiv ejendomme, der ikke er solgt):

Villa 4.166 (et fald på 16,7% i forhold til 2019)
Ejerlejlighed 1.337 (et fald på 35,4% i forhold til 2019)
Rækkehuse 596 (et fald på 23%)
Sommerhuse 1.337 (en stigning på 11,5%)

Geografisk er det fordelt “som det plejer”, når der sker ændringer på boligmarkedet:

Det er i og omkring de største byer, de fleste ejendomme er sat ned pris. Boligmarkedet maj 2020 er derfor helt, som det plejer at være. Udviklingen starter i de store byer – og breder sig derefter ud til de mindre byer og landområderne. I de værst ramte områder er op til 11,6 % af boligerne sat ned i pris. Uden for de store byer er der store forskelle. I områder tæt på er ca. 5-6% af boligerne sat ned i pris – kommer man længere ud, ser vi endnu ikke de store ændringer i priserne.

Sker der yderligere prisudvikling i byen og på landet?

Det er der ingen, der ved! Boligmarkedet maj 2020 er fuld af uvished. Det bedste råd vi kan give til boligkøberne lige nu, er at undersøge markedet grundigt i området, hvor de ser på bolig. Og lave en strategi for prisforhandling – og holde den.

Det er måske blevet nemmere at forhandle prisen ned på en bolig – men spørgsmålet er, om man kan få forhandlet ned til den ”fremtidige pris”? Og hvor meget skal der tages højde for i forhold til eventuelle yderligere fald i markedet?

Har du ikke tid til at undersøge markedet grundigt, har du ikke erfaring med forhandling eller mod på at forhandle med mægler, så få din Køberrådgiver til at hjælpe dig med forhandlingen. Vores Køberrådgivere har føling med Boligmarkedet i maj 2020 – og har ikke følelser for boligen. Endelig kender Køberrådgiveren ”gamet”.

Valuarvurderinger og Corona

Status den maj 5, 2020BlogAndelsbolig, Blackstone, Boligrådgiver, valuarvurderingadmin

Tårnhøje valuarvurderinger og Corona-krise kan ramme landets andelsboliger hårdt

Der er for alvor grund til at være forsigtig i disse tider, hvis du overvejer at købe andelsbolig. Ejerlejlighederne er begyndt at falde i pris, som følge af Corona-krisen. Ingen ved hvor stort prisfaldet bliver – alle er dog enige om, at priserne vil falde den kommende tid. Det modsatte er tilfældet på andelsboliger. De stiger i pris!

Forskellen på andelsboliger og ejerboliger er bl.a., at priserne på ejerlejlighederne bestemmes af markedet og interessen for den enkelte ejerlejlighed. Prisen på andelsboliger reguleres alene af Andelsboligloven, og fastsættes på den årlige generalforsamling.

Maksimalprisen

Rigtig mange andelsboligforeninger er i gang med at afholde generalforsamlinger. På generalforsamlingerne fastsættes maksimalprisen (eller andelsværdien) på de enkelte andelsboliger. Maksimalprisen beregnes ud fra friværdien i foreningens ejendom – og består (lidt forenklet) af forskellen mellem værdien af foreningens ejendom og foreningens gæld.

Andelsboligforeningens gæld er rimelig fast. Værdien af foreningens ejendom kan derimod svinge meget. Til at fastsætte værdien af foreningens ejendom, benytter mange andelsboligforeninger sig af valuarvurderinger. Det er der som udgangspunkt ikke noget galt med. Udfordringen er, at en stor del af vurderingerne er foretaget før Corona-krisen, samt før det nye lovindgreb (læs om ”Blackstone-indgrebet” her). Vurderingerne er derfor historisk høje.

Så i en tid med usikkerhed om boligpriserne, stiger priserne på andelsboliger ganske markant. Det virker både barokt og ude at trit med den virkelige verden.

En stor del af andelsboligkøbere – men også andelsboligsælgere – tror, at maksimalprisen er den ”eneste rigtige pris” for andelsboligen. Det er forkert! Maksimalprisen er den lovbestemte maksimale pris, og således kun et loft over salgsprisen på andelsboligen. I mange tilfælde bør du således forsøge at forhandle prisen ned på den andelsbolig du kigger på.

Den tekniske kontantpris

Næste udfordring ved køb af andelsbolig er, at du ikke kan sammenligne prisen på de forskellige andelsboliger. Maksimalprisen – eller andelsværdien – fortæller i princippet intet om den reelle salgspris på andelsboligen.

For at finde den rigtige pris, skal du beregne den tekniske kontantpris. Kigger du på andelsbolig hos en ejendomsmægler, så vil den tekniske kontantpris i mange tilfælde være oplyst. Køber du derimod privat, så skal du selv beregne den tekniske kontantpris. Dette sker med hjælp fra bl.a. andelsboligforeningens regnskab. Beregningerne er komplekse. Vi vil derfor opfordre dig til at få Køberrådgivning om denne del, inden du køber andelsbolig.

I princippet burde du kunne sammenligne den tekniske pris på andelsboligen – med kontantprisen på en ejerlejlighed. Vi anbefaler dog, at den tekniske pris på andelsboligen er mindst 15% lavere, end prisen på en tilsvarende ejerlejlighed. Mange banker er endnu mere kritiske og anbefaler, at den tekniske pris er endnu lavere.

Den tekniske pris siger desværre heller ikke alt. Du er også nødt til at undersøge forudsætningerne bag den valuarvurdering, som andelsboligforeningen har fået udarbejdet.

Valuarvurderinger

Valuarvurderinger er for ofte baseret på urealistiske og uigennemskuelige beregninger. Mange tror fejlagtigt, at vurderingen er baseret på ”mursten, stand og beliggenhed”. Det er desværre ikke tilfældet. Vurderingerne er i stedet baseret på fremtidige lejeindtægter, renteniveauet i samfundet – og pensionskassernes forventninger til afkast.

Det betyder, at et ”simpelt andelsboligkøb” i dag har udviklet sig til en kompliceret og uigennemskuelig proces. Facts i processen er en udpræget mangelvare, og meget få andelsboligkøbere er i stand til at skelne ”skidt fra kanel”.

Konsekvenserne vil vise sig inden for kort tid. Allerede inden for 1 – 2 år er der stor risiko for, at mange andelshavere står med en andelsbolig, de har betalt for meget for. Mange vil ikke kende årsagen, fordi de hverken har fået rådgivning i forbindelse med købet – eller er blevet opfordret til at få en Køberrådgiver til at rådgive dem om købet. Pilen peger i første omgang på køberne selv. Men dernæst på politikkerne, der gennem mange år ikke har taget problemet seriøst!

Andelsboligmarkedet trænger generelt til en gennemgribende overhaling. Købsprocessen bør gøres både overskuelig og transparant. Dette gælder også for de meget omtalte valuarvurderinger. Det virker desværre ikke til, at hverken Boligministeren, Folketinget eller andelsboligforeningernes organisationer har den store lyst til dette.

Læs om vores andelsboligrådgivninger HER.

Beliggenhed er vigtigst, når du kigger på bolig

april 5, 2020BlogAndelsbolig, Blackstone, Boligreguleringsloven, valuarvurderingadmin

Online Boligaften

På vores Online Boligaftner kommer vi ind på mange forskellige emner. På vores premiere aften talte vi blandt andet om vigtigheden af boligens beliggenhed. Se vores videoklip nedenfor.

3 x beliggenhed

Det udtryk kender de fleste, og henviser til en af TV2’s udsendelser af samme navn. Virkeligheden er sjældent, som den ser ud på TV. Det gælder også for TV2’s program. Ude i den virkelige verden er boligens beliggenhed noget af det absolut vigtigste, når du kigger efter ny bolig.

Om boligens beliggehed er god eller dårlig, er naturligvis altid en subjektiv vurdering. Men ud fra vores mangeårige erfaring, som både Køberrådgivere og ejendomsmæglere, kan vi godt komme med nogle gode pejlemærker. Det taler vi om. I videoen er de forhold, som er vigtige for mange af vores kunder. De lægger for det første vægt på afstanden til skole og institutioner, nærhed til indkøb – samt ikke mindst afstanden til offentlig transport (især toge). Let adgang til motorveje har naturligvis også stor betydning. Se videoen og høre mere om vores gode råd.

For at nævne et eksempel har trafik stor betydning. Køber du eksempelvis en bolig med beliggenhed ud til en trafikeret vej, så vil prisen alt andet være lavere end boliger, der ligger i et stille område. Men der er andre vigtige forhold ved en sådan beliggenhed.

I en boligmarked hvor priserne stiger, kan en sådan bolig ofte sælges. Måske tager det lidt længere tid end en tilsvarende bolig, der ligger et roligt sted. Men den kan sælges. Hvis boligmarkedet modsat er inde i en periode med faldende priser, så har denne type bolig det ofte svært. Salgstiden på boligen med den trafikerede beliggenhed kan være lang (meget lang). Et endnu større problem er, hvor prisstabil denne typer boliger er. Historisk oplever boliger ved trafikerede veje ofte store prisudsving. Også mere end resten af boligmarkedet. Så vær varsom, hvis du kigger på en sådan bolig.

Køberrådgivning

Har du brug for rådgivning om boligkøb, så læs mere om vores Køberrådgivning her.

Boligmarkedet marts 2020 – og Coronavirus

Status den marts 17, 2020BlogBoligmarkedet 2020, Boligrådgiveradmin

Hvad betyder coronavirus for boligmarkedet marts 2020? Giver det nye muligheder – eller er det “business as usual”?

Vi får i øjeblikket rigtig mange spørgsmål fra boligkøbere. De spørger blandt andet til om boligpriserne ændrer sig som følge Coronavirussen. Vores generelle svar er, at det er der reelt ingen der ved noget om. Samtidig ændrer situationen sig hele tiden, og derfor kan svaret være et idag – men noget andet i morgen. Det har vi skrevet en lille tekst om. Læs nedenfor;

Her er vores bud på Boligmarkedet marts 2020 – lige nu

Højsæsonen på boligmarkedet starter normalt i marts, og løber indtil slutningen af juni. I juli måned og indtil afslutning af industriferien, ser vi et lille fald i boligsalget – hvorefter markedet vågner op igen og varer indtil efterårsferien.

Boligmarkedet anno 2020 startede som det plejer. Coronavirussens greb i danskerne har sat boligmarkedet marts 2020 en smule på “pause”. Det ser vi ved, at nogle boligkøberne til en vis grad holder vejret, og ser tiden an. Det er en helt naturlig reaktion for dem, som skal ind på boligmarkedet. Spørgsmålet, som mange førstegangskøbere stiller sig er: ”Hvor længe varer det – og kommer det til at påvirke boligpriserne?”

Svaret er ”måske”….. En af de faktorer, der vil påvirke, er i høj grad, hvor længe Danmark vil være “lukket ned”. Normaliseres situationen inden for nogle uger, eksempelvis efter påske, så tror vi ikke det vil få den store betydning for boligmarkedet og boligpriserne. Tager det længere tid, så er der en risiko for at boligpriserne bliver påvirket i nedadgående retning.
For de boligkøbere, som er i gang med at skifte ejerboligen ud – enten til noget mindre, noget større, eller blot et andet sted – ser vi ikke ændringer p.t.

Særligt for andelsboliger

Da prisen på de fleste andelsboliger ikke påvirkes direkte af det øvrige boligmarked, ser vi i øjeblikket ingen ændringer i aktiviteten.

Opdateret efterfølgende. Se vores nyere artikler under Update.

Boligkøber oplever mange fejl- og mangler

Status den marts 12, 2020Blogansvar fejl og mangler, Boligrådgiver, Tilstandsrapportadmin

Mere end hver fjerde boligkøber får problemer, når de overtager deres nye bolig

Som forbrugere i et moderne samfund forventer vi grundlæggende rettigheder og en fair behandling. Særligt hvis forhandleren ikke har spillet med åbne kort, og vi derfor står med et produkt, der ikke lever op til forventningerne, bliver vi skuffede. Det gælder uanset, hvilket niveau konflikten måtte nå til.
Den tryghed gælder ikke, hvis du er boligkøber i Danmark. Det er et problem af en vis størrelse, når over 1 ud af 4 af de bolighandler, som alene vi håndterer årligt, indeholder fejl og mangler. Der var i 2019 mere end 80.000 bolighandler. Hvis der er fejl eller mangler i 1/4 af handlerne, svarer det til, at mere end 20.000 købere har haft problemer, og i mange tilfælde ekstraomkostninger i forbindelse med deres boligkøb.

Som at lade ræven vogte høns

Citatet nedenfor er taget fra standardvilkårene i de købsaftaler, som er gældende for næsten alle bolighandler i Danmark – og som Dansk Ejendomsmæglerforening har været med til at formulere.

”Køber kan ikke uden sælgers samtykke foretage modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangels krav”

Den formulering skitserer et problem, der er i fuld gang med at vokse sig større og større. Boligkøbernes rettigheder forsvinder i takt med, at stadig flere mæglere tilbyder at berigtige de bolighandler, hvor de er ejendomsmægler, altså sælgers rådgiver. Berigtigelse betyder bl.a., at udarbejde og tinglyse skødet, samt udarbejde refusionsopgørelse.

Berigtigelsen

Det vigtigste ved berigtigelsen er dog at sikre købers rettigheder i handlen; Dvs. at køber bliver ejer af ejendommen, at sælgers gæld i boligen fjernes samt refusionssaldoen bliver afregnet. Derfor er det imod sund logik, at sælgers rådgiver berigtiger handlerne.

Dette forstærkes, hvis der er fejl eller mangler ved boligen, når denne overtages. Køber kan som udgangspunkt ikke kræve, at der medtages en kompensation for fejl eller mangler på refusionsopgørelsen. Hvis en ejendomsmægler berigtiger handlen, skal han følge standardbetingelserne jf. ovenfor. Gør han ikke det, ”vanker” der bøde fra Dansk Ejendomsmæglerforening.

Mæglerens dobbeltrolle

Derfor ender mægleren i en dobbeltrolle, når han berigtiger handlen. Han skal tale købers sag, hvis der er fejl eller mangler, og medvirke til at køber og sælger indgår en aftale om, at beløbet medtages på refusionsopgørelsen. Modsat er han ansat af sælger til at skaffe sælger det størst muligt overskud ved boligsalget. Derfor har han grundlæggende ingen interesse i at indgå en aftale om kompensation til køber.

Berigtigelse af handlen fra mæglers side vil derfor alene være en ekspedition. Den inkluderer ingen rådgivning, da de er sælgers repræsentant. Og beskytter derfor på ingen måde boligkøber i en bolighandel.
I virkeligheden giver køber afkald på rettigheden til at forlange refusion ved selv de mest åbenlyse mangler – hvis ikke Køberrådgiveren skriftligt har sikret køber denne ret. Altså stillet krav om, at standardvilkårene skal ændres i netop denne handel.

FAKTABOX

Berigtigelse af et boligkøb betyder at sørge for, at handlen forløber juridisk korrekt. Den der berigtiger handlen skal derfor sikre, at handlens vilkår bliver opfyldt, at boligkøber opnår adkomst (skøde) på ejendommen samt at sælger modtager købesummen. Som led i dette skal den berigtigende part udarbejde refusionsopgørelsen og sikre, at denne afregnes

En dårlig start i den nye bolig

Forestil dig, at du har fundet dit drømme-sommerhus, som står til overtagelse i marts. Du laver en aftale med mægler om at mødes. Familien bliver pakket, og sætter kursen mod det, der potentielt kunne blive jeres fremtidige sommerhus. I bliver ikke skuffede. Udsigten fra den lille, hyggelige stue er storslået, og haven står skarpt, allerede inden foråret er kommet på banen. Du tænder for ovnen. Den virker. Det samme gælder køleskabet. Hele familien er enige.

I giver et bud på huset, som mægler går til sælger med. Sælger accepterer jeres bud, og mægler sætter processen i gang. Han udarbejder en købsaftale, og spørger jer, om I skal have en rådgiver. Samtidig oplyser han, at sælger betaler for at få lavet skødet. Det synes I er fint – og regner med, at I sparer nogle penge.

Den første marts får I udleveret nøglen til jeres nye sommerhus. I gennemgår huset med mægleren. Sælger er ikke til stede, for han bor ikke lokalt. Ved gennemgangen af sommerhuset opdager I, at vandvarmeren ikke virker, brændeovnen er defekt – og 2 af kogepladerne på komfuret er gået i stykker. Du påtaler det overfor mægler, som siger, at det skal han nok sige til sælger. Du undersøger prisen for en tilsvarende elvandvarmer på nettet, taler med et brændeovnsfirma, samt finder et brugt komfur på dba.dk. Samlet vil det koste dig mellem 10 – 12.000 kr. Dertil skal lægges arbejdsløn til installation af elvandvarmeren.

Ejendomsmægler rådgiver kun sælger

Efter 3 dage vender mægler tilbage. Han har talt med sælger, og sælger har oplyst til mægler, at ”alt” virkede dagen før I fik nøglen udleveret, da han havde været oppe i sommerhuset og tjekket det hele.
Mægleren, som berigtiger handlen, har endnu ikke frigivet købesummen til sælger. Du forventer selvfølgelig, at sælger er til at tale med, eller at mægleren i det mindste giver dig opbakning i dit krav om refusion til dækning af udgifterne.

Men når sælger ikke enig i, at tingene ikke virkede på overtagelsesdagen, kan du kigge langt efter opbakning fra mægleren. Han må ikke refundere én eneste krone, med mindre sælger siger god for den. Tilbageholder han en del af købesummen for at sikre dig som boligkøber, får han en bøde af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Du kan nu vælge enten at anlægge en retssag overfor sælger – eller selv betale. Hvis du vælger at gå rettens vej, vil sagsomkostningerne hurtigt løbe op i 20 – 30.000 kr. Det kunne godt ende med en kold klud i ansigtet, og en trist start i det nye sommerhus.

Der skal balance i regnskabet

Den her ubalance er et problem af mange årsager. Det er svært at få øje på som menigmand. Det er de færreste, der ved, at det her problem eksisterer, medmindre de har en uvildig Køberrådgiver.
Mindst 25% af alle boligkøbere får slet ingen rådgivning, når de køber bolig. Derudover benytter en del sig af den lokale ejendomsmægler. Den lokale ejendomsmægler kan ikke være 100% uvildig, bl.a. af kollegiale årsager – men også fordi de er forpligtet af købsaftalens vilkår.
De boligkøbere, som gør et grundigt, selvstændigt stykke forarbejde, risikerer at blive fejlinformeret. Ikke engang Forbrugerrådet TÆNK har fået øje på gruset i maskineriet. De er gået så langt som at blåstemple ejendomsmæglernes købsaftale, som en god løsning for forbrugeren. I så fald må forbrugeren, i det her tilfælde, være sælger – og ikke boligkøber…

Mæglernes rådgivning

Samtidig er flere og flere ejendomsmæglerforretninger begyndt at tilbyde rådgivning. Ejendomsmæglernes rolle har altid været at sikre sælgers interesser. Så den ene dag skal de sikre boligkøber, og købers rettigheder, og nødvendigvis angribe den købsaftale, som deres egen organisation står for. Den næste dag skal de sikre sælger, og sælgers rettigheder, og forsvare købsaftalen og standardvilkårene. Det hænger dårligt sammen….

Hvis det her får lov at fortsætte, vil det kun skabe endnu mere mæglerlede, og spænde ben for de mæglere, der forsøger at gøre deres arbejde ordentligt. Det er også den altoverskyggende årsag til, at vi hos Boligraadgiver.dk ikke kan være medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Det er magtpåliggende for os, at vi kan tilbyde 100% uvildig rådgivning af boligkøbere, og dermed ikke være medlem af en forening, som primært støtter sælgerne.

Andelsboliger er bedre stillet

Den eneste fair løsning på det aktuelle problem – fejl og mangler på overtagelsesdagen – vil være, at give køber mulighed for at tilbageholde et fornuftigt beløb, indtil boligen er taget i brug og man har haft en ærlig chance for at gennemskue boligens tilstand.

Ved køb af andelsbolig tilbageholdes i langt de fleste tilfælde et rimeligt beløb. Beløbet tilbageholdes i 2 – 3 uger til sikkerhed for, at der ikke er alvorlige mangler ved boligen. En tilsvarende løsning for ejerboliger ville give større tryghed for boligkøberne. Der skal naturligvis stilles nogle fair og rimelige vilkår op for hvad og hvorfor, der kan tilbageholdes penge. Men det må være til at løse – til alles bedste.

Så længe den nuværende købsaftale og medfølgende vilkår er gældende, har købers rådgiver et stort ansvar for, at balancen mellem køber og sælger er retfærdig. Og har køber valgt ikke at have en Køberrådgiver, er det desværre køber, der i sidste ende må tage straffen for at stole på, at en fagmand forstår at balancere flere interesser.

Foredrag om boligmarkedet

Status den januar 8, 2020Blog, Boligmarkedet, Ejerforeninger, Gode rådBoligmarkedet 2020, Boligrådgiveradmin

Book os til et foredrag om boligmarkedet

Boligraadgiver.dk bliver i stigende omfang kontaktet af danske medier for kommentarer til aktuelle emner på boligmarkedet. Vi har gennem årene medvirket i en lang række artikler, senest i en række store artikler om både andelsboliger og valuarvurderinger. Vi bidrager selv til debatten med kritiske tekster om både andelsboliger, projektboliger samt andre relevante emner om boligkøb. En del af disse tekster kan findes på Boligraadgiver Update.

Vi får samtidig flere og flere henvendelser om foredrag om boligmarkedet. Forespørgslerne kommer eksempelvis fra andelsboligforeninger, og handler primært om indlæg eller foredrag på bestyrelsesmøder eller generalforsamlinger. Vores foredrag eller indlæg tilpasses naturligvis foreningens eller arrangørens ønsker.

Foredrag eller indlæg om andelsbolig og valuarvurdering

I foredraget giver vi en grundig gennemgang og forklaring af principperne bag de meget omtalte valuarvurderinger. Vi tager udgangspunkt i andelsboligforeningens aktuelle situation, samt hvilken betydning valuarvurderingen kan få for både andelsboligforeningens nuværende samt kommende andelshavere. Aktuelt drøfter vi ligeledes betydningen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og hvorfor denne paragraf er så afgørende for andelsboligforeningernes fremtidige økonomi.

Varighed; 45 – 60 min. + efterfølgende spørgsmål

Foredrag om boligkøb

Boligmarkedet ændrer sig hele tiden. Vores foredrag om boligmarkedet vil give en lang række gode råd om køb af både hus eller sommerhus og ejerlejlighed.

Vi vil gennemgå salgsopstillingen, og de mange relevante informationer den indeholder. Vi vil også tale om tilstandsrapporten og huseftersynsordningen, herunder om faldgruberne i tilstandsrapporten og samspillet mellem tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen.

I forbindelse med køb af ejerlejlighed får I indsigt i de forhold, som man skal være særligt opmærksom på, herunder betydningen af ejerforeningens økonomi og dens fremtidige planer.

Foredraget tilpasse arrangørens ønsker i forhold til både indhold samt tid.

Varighed; fra 45 min. – 2 timer (efter aftale)

Andre emner

Det kan eksempelvis være en grundejerforening, som efterspørger et indlæg om bestående olietanke, og hvad man bør være opmærksom på som boligejer eller boligsælger. Eller andre relevante og spændende emner.

Vores foredrag om boligmarkedet, samt vores indlæg til eksempelvis bestyrelsesmøder kan tilpasses individuelt. Kontakt os for en snak om mulighederne samt pris på enten foredrag eller indlæg.

Kontakt os på telefon 8213 1066 – eller på kontakt@boligraadgiver.dk

Boligmarkedet 2020

Status den december 17, 2019Blog, Gode rådBoligmarkedet 2020, Boligrådgiveradmin

Boligmarkedet 2020 – vi har forsøgt at spå lidt om boligmarkedet og andre interessante emner

1 – Prisudviklingen på huse

Det er vores vurdering, at huspriserne i København og de øvrige store byer har toppet. Umiddelbart er priserne stabile – men salgstiden er stigende hvilket kan være tegn på svagt faldende priser. De seneste måneder er priserne i yderområder steget en del – det samme er salget. Der er dog store forskelle fra område til område – og fra landsdel til landsdel. Når der er stabile priser og længere salgstid i de større byer, vil boligmarkedet 2020 i yderområderne få en afsmittende effekt. Med uændret renteniveau og efter udskydelse af den nye boligbeskatning, ser vi en svagt faldende kurve for markedet for huse det kommende år.

2 – Prisudviklingen på lejligheder

Priserne på lejlighederne i København og de større byer ser ud til at have toppet. Vi ser svagt faldende priser de fleste steder – men en tendens til, at jo større afstand til centrum i uddannelsesbyerne – jo større prisfald. De ændrede skatteregler for forældrekøb vil generelt påvirke priserne på lejligheder i negativ retning.

3 – Sommerhusmarkedet

Der er kommet ”luft under sommerhusmarkedet”. Den fortsatte lave rente samt de nye lånemuligheder har en positiv effekt. Det betyder flere salg og stigende priser. Vi forventer, at denne tendens fortsætter ind i 2020. Dette gælder tillige flexboligerne i yderområderne. Danskerne har generelt fået flere penge mellem hænderne. Det giver flere mulighed for at få opfyldt drømme om et fristed nær strand og skov.

4 – Renten

I startede af 2019 var der en generel forventning om, at renten ville stige i løbet af 2019 – men renten er tværtimod faldet. Det er svært at forestille sig, at renten fortsætter med at falde i 2020. Til gengæld ser det ud til, at den aktuelle lave rente fortsætter et godt stykke tid fremover. Den eneste ”lille krølle” på den forudsigelse, er det aktuelle pres på den danske krone. Det kan tvinge Nationalbanken til at hæve renten. Sker det, vil det givet påvirke boligrenterne, og dermed betyde en mindre rentestigning i løbet af 2020. Og det kan medføre faldende boligpriser, afhængig af størrelsen på en eventuel rentestigning.

5 – Forældrekøb

De ændrede skatteregler kan få stor betydning for antallet af forældrekøb i 2020.

Forældrekøb har tidligere fyldt en stor del af salget af de mindre ejerlejligheder i både København, Århus og Odense. Folketingets ændrede regler for optagelse af lån tilbage i 2017, har påvirket salget negativt i 2018 og særligt i 2019. Effekten er færre salg af lejligheder og faldende priser. De nye skatteregler for forældrekøb vil formodentlig skubbe yderligere til denne effekt. Så selv om forældrekøb udgør en mindre del af det samlede boligsalg, så vil de manglede forældrekøb påvirke hele lejlighedsmarkedet i negativ retning. Vær derfor forsigtig hvis du overvejer at købe lejlighed i 2020.

6 – De nye boligskatter

Udskydelse af boligskatterne til 2024 er positivt for boligmarkedet. Usikkerheden om konsekvenserne forbundet med de nye boligskatter er ”sparket til hjørne”. Bekymringerne er udskudt til 2023 og vil derfor ikke påvirke boligmarkedet i hverken 2020, 2021 eller 2022.

Det aktuelle skattestop er forlænget til 2024 (ejendomsværdiskatten) og den ændrer sig således ikke de kommende år. Reglerne om at ejendomsskatterne maksimalt må stige 7% fortsætter ligeledes frem til 2024.

7 – Andelsboliger

Andelsboligmarkedet står overfor en stor omvæltning. Boligministerens overvejelser om at ændre Boligreguleringsloven, kan få fatale konsekvenser for andelsboligerne. Gennemføres indgrebet, er der stor risiko for, at andelsboligerne vil opleve en stort prisfald.

Et prisfald er naturligvis positivt for fremtidige andelsboligkøbere – men indtil der er afklaring om disse eventuelle ændringer, så bør man være yderst forsigtig, hvis man overvejer at købe andelsbolig.

8 – Håndværkerfradrag

Håndværkerfradraget fortsætter i 2020. Regeringen måtte dog kæmpe hårdt for en fortsættelse af denne ordning, og der er derfor en vis risiko for, at det er sidste år med den såkaldte ”Boligjobordning”. Derfor kan vi kun anbefale at nuværende boligejere er opmærksom på brug af ordningen i 2020.

9 – Riv ned – og byg nyt

Vi ser en stigende tendens til, at vores kunder køber ældre huse i de større provinsbyer – og river dem ned for at bygge nyt i stedet. Vi forventer, at denne tendens både fortsætter og udvikler sig i 2020. Årsagen er primært, at beliggenheden har en større og større betydning for køberne – og at de sparede varmeudgifter i den nye bolig, er med til at finansiere det nye hus.

10 – Brændeovn

Den store fokus på miljø kan få betydning for brændeovne. Særligt i byerne. Der er flere og flere politikere, i både Folketing samt i kommunerne, der taler om et forbud mod brændeovne.

Går du med overvejelser om at købe ny brændeovn – eller udskifte en bestående brændeovn – så er 2020 måske sidste chance.
Historisk har forbud om eksempelvis oliefyr ikke virket med tilbagevirkende kraft. Et eventuelt forbud mod brændeovne bør derfor ikke have betydning for din nuværende brændeovn. Til gengæld må du alt andet lige ikke skifte den ud, hvis der indføres et forbud.

En fastfrysning af andelspriserne sender “Sorteper” videre

Status den december 13, 2019BlogAndelsbolig, Blackstone, valuarvurderingadmin

Udgivet den 13. december 2019

En fastfrysning af andelspriserne kan sende andelshaverne på fallittens rand

Det er på grænsen til det vildledende at præsentere en fastfrysning af valuarvurderede andelspriser, som en sikkerhed for andelshaverne. Og støtten fra ABF er kun med til at styrke andelshavernes falske forhåbninger.

Der er mere end 200.000 andelsboliger i hele landet. Mere end 100.000 alene i København. Og derfor kan det undre, at pladsen foran Christiansborg ikke er fyldt med frustrerede andelshavere.

Blackstone forhandlinger

Men det siger måske noget om, hvor svært det er for den almindelige danske andelsbestyrelse og andelshaver at gennemskue konsekvenserne ved det seneste udspil fra ‘Blackstone Forhandlingerne’.

Karensperioden sender Sorteper videre

De to vigtigste temaer i det seneste forslag handler om karensperioden på 10 år samt fastfrysningen af den maksimale valuarpris på valuarvurderede andelsforeninger. Forslaget bliver solgt som, at karensperioden skal ramme investorerne (læs Blackstone) og fastfrysningen skal hjælpe andelshaverne til at beskytte deres valuarvurderede andelspris. Men især sidstnævnte er en illusion.

Valuarvurdering

En valuarvurdering er, kort fortalt, et konstrueret øjebliksbillede. Det skal vise, hvad en potentiel investor, er villige til at betale for ejendommen med henblik på at lave forbedringer i de enkelte boliger og leje dem ud til en højere pris. Med en karensperiode på 10 år kan investor ikke få et afkast på deres investering i de første 10 år. Dermed bliver det langt mindre attraktivt at investere, og det vil trykke fremtidige valuarvurderinger i bund.

Det faktum er der ingen, der kan gemme sig for. Hverken valuarerne, investorerne eller Kaare Dybvad! Men heller ikke de andelsforeninger, der med al sandsynlighed tror, de er i sikkerhed, fordi de har fået lov at fastfryse den høje valuarvurdering. Enhver valuarvurderet andelsforening har nemlig pligt til at få opdateret valuarvurderingen hvert år.

Den enkelte andelsforening og andelshaver får altså maksimalt 12 måneder til at glæde sig over deres fastfrysning af andelspriserne, inden den opdaterede valuarvurdering rammer. Derefter er den fastfrosne vurdering forvandlet til et fiktivt tal på et papir, som ikke kan bruges til noget, fordi ingen vil tage det seriøst i den virkelige verden.

Den billigste, tak

Her er et opstillet eksempel med dejlige runde tal. En andelsforening har fået vurderet deres ejendom til 100 millioner kroner. Foreningen har en gæld på 50 millioner kroner og dermed en friværdi på ligeledes 50 millioner kroner. Der er 50 lige store boliger i andelsboligforeningen. Deres værdi svarer til deres andel i friværdien i foreningen. Dermed er de en million kroner værd pr. bolig. Den værdi får de lov at fastfryse.
Et år efter får de foretaget en lovpligtig, opdateret vurdering, der nu lyder på blot 60 millioner. For det er jo det, investor maksimalt vil betale, når han nu ikke kan få et afkast før om 10 år. Gælden i andelsboligforeningen er den samme, så nu er friværdien 10 millioner kroner. Derfor er hver andelslejlighed nu blot 200.000 kroner værd. Det lyder voldsomt, men et fald i ejendommens værdi på 40% er bestemt ikke urealistisk set i lyset af, hvor mange valuarvurderinger, der er blevet presset til det yderste i de seneste år.

Hvem vil betale en for høj pris?

Og lad os være realistiske. Der findes ingen købere, der har lyst til at betale en fastfrosset, høj pris for en bolig, der lige er blevet vurderet til det halve. Også selvom de fik et stykke papir med i købet, hvor der står, at de gerne må fortælle deres venner, at boligen er det dobbelte værd.

De andelshavere der står tilbage med en fastfrysning af andelsprisen, risikerer ganske enkelt at blive stavnsbundet. Eller endnu værre, at blive erklæret insolvente. For bankerne kan godt se forskel på fiktive priser og egentlig markedsværdi.

Glem Boligreguleringsloven – og kig på reglerne for udstykning

Kære Kaare Dybvad, det nytter ikke noget at sætte prop i en flaske, hvor bunden allerede er røget ud. Udviklingen i andelspriserne har allerede sat så dybe spor i samfundsudviklingen og i de enkelte andelshaveres økonomi, at der er brug for mere gennemgribende reguleringer.

Den eneste bæredygtige og ansvarlige løsning er, at give de valuarvurderede andelsforeninger lov til at omdanne og udstykke de enkelte andelsboliger i foreningen til ejerboliger. Det giver andelshaverne mulighed for at købe deres bolig til den aktuelle værdi. Og fordi ejerboliger i langt de fleste tilfælde er mere værd end valuarvurderede andelsboliger, vil de ikke blive ramt af et tab. Tværtimod vil boligens pris repræsentere den egentlig værdi, som både styrker ejers økonomi, bliver taget alvorligt af bankerne og virker tillokkende på fremtidige købere.

Det kræver en række ændringer i reglerne for udstykning af ejerlejligheder. Men de er bestemt mulige at sætte i værk, når man er Boligminister. Alternativet – en fastfrysning af andelspriserne – ligner et planøkonomisk makværk fra sovjettiden.

Læs vores tidligere artikel om valuarvurderede andelsboliger

Lad ikke andelsboligerne betale regningen for Blackstone

Status den november 24, 2019BlogAndelsbolig, Blackstone, valuarvurderingadmin

Udgivet den 24. nov. 2019

Andelsboligerne kommer til at betale prisen hvis de danske politikere, med blandt andet Lejernes Landsorganisation i ryggen, gør alvor af deres trusler om at stramme Boligreguleringsloven for at få ram på Blackstone. Konsekvenserne kan blive ubærlige. Dog ikke for Blackstone eller andre kapitalfonde, men for andelsboligerne og de danske andelshavere! De står til at få smadret værdien af deres valuarvurderede andelsboliger ved selv den mindste ændring.

Sagens kerne

Lad os starte med at slå en ting fast: I sagens kerne er det, som Blackstone gør, på ingen måde en nyhed. Det er heller ikke ulovligt. De benytter sig blot af de samme muligheder, som så mange andre investorer (bl.a. flere danske pensionskasser og private investorer) har gjort i årevis. De investerer i en ejendom for derefter at renovere den og til sidst at udleje den til en højere pris. På den måde henter de et afkast på deres investering. Hvis investorerne tager sig for mange friheder, bliver de slået over fingrene med Boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven gælder i langt de fleste af landets kommuner, og som både beskytter lejerne mod for store stigninger og definerer minimumskravene til en renovering.

Den perfekte skurk

Det, der først og fremmest, har skabt røre, er Blackstones kynisme og deres evne til at udfylde “skurkerollen” til perfektion. Og det ser da heller ikke for kønt ud, når en stor kapitalfond sniger sig ind i vores eventyrland, overtager nogle af hovedstadens mest historiefyldte ejendomme og presser huslejepriserne i vejret med en ‘går den så går den’ attitude. Men medierne, landets politikere samt interesseorganisationer som Lejernes Landsorganisation er med til at puste til ilden med et stædigt og uhensigtsmæssigt fokus på at få reguleret – eller helt afskaffet – Boligreguleringslovens paragraf 5.2.

Politisk populisme

Set fra vores side af bordet, har det allerede handlet alt for meget om Blackstone, lejernes rettigheder, politisk populisme og paragraf 5.2. Midt i dramaet glemmer vi fuldstændigt, at Boligreguleringsloven blev indført netop for at skubbe bag på byudviklingen i storbyerne – og det har virket. Derudover har udlejningsejendomme med mere end otte boliger næsten altid tilbudspligt til deres respektive ejendomme. Det vil sige, at de har førsteret til at omdanne deres udlejningsejendom til et andelsforening. Dermed kan de gøre deres bolig mere værd for en beskeden stigning i huslejen. Lejerne kan så at sige komme Blackstone eller andre investorer i forkøbet.

Hvis debatten ikke snart ændrer fokus, ender valuarvurderede andelsforeninger med at blive de helst store tabere i den her sag. Det er nemlig uden sammenligning andelsboligerne, der bliver hårdest ramt ved en regulering af Boligreguleringslovens paragraf 5.2.

Investorerne er brændstoffet, der gør valuarvurderinger relevante

Når en andelsforening får lavet en valuarvurdering, er det valuarens opgave at udregne ejendommens potentiale som udlejningsejendom. Det vil sige, hvad investor kan forvente af afkast, når udgifter til bl.a. forsikringer, forbedringer og ejendomsskatter er blevet holdt op mod den maksimale indtjening på boligafgifter (jf. Boligreguleringsloven).

Og der er rigtig mange danske andelsforeninger, der har fået lavet en valuarvurdering. Det hænger sammen med, at de offentlige vurderinger har været indefrosset siden 2013. Mange andelsforeninger har således følt sig nødsaget til at få lavet en valuarvurdering for ikke at blive sendt helt udenfor det gode selskab, når det gælder den generelle prisudvikling på boligmarkedet. Valuarvurderinger er et emne for sig. Du kan få meget mere at vide, hvis du klikker på linket i bunden af denne artikel.

Det vigtige at huske på i denne sammenhæng, er, at det forventede afkast til investor er en essentiel del af ligningen, når en andelsforening skal prissættes, og ejerne af andelsboligerne skal vide, hvad boligen er værd. Og det er lige præcis investors forventede afkast, der står for skud, når politikerne taler om en regulering af Boligreguleringslovens paragraf 5.2.

Fra valuarvurdering til værdiløs fra den ene dag til den anden

Hvis det forventede afkast bliver reduceret væsentligt, bliver det mindre attraktivt at investere i ejendomme. Investorerne finder andre steder at placere deres penge. Andelsboligerne over hele landet går dermed glip af en masse værdi. Jokeren i hele det her spil, er, at en reduktion af det forventede afkast, vil fungere med bagudvirkende kraft. Det betyder, at andelsboligforeninger der har brugt en valuarvurdering til at optage højere lån i deres ejendom (og det er der mange, der har), risikerer at få trukket tæppet væk under sig. Og det er bestemt ikke tom Dommedags-snak det her. Blot en lille reduktion i afkastet vil få enorme konsekvenser for den enkelte forening og andelshaver.

Hvad er løsningen?

Vi tror på, at alle valuarvurderede andelsforeninger har et problem. Spørgsmålet er, hvor stort det er? En ting er sikker; der lurer en potentiel katastrofe på landsplan, og der er forbavsende stille omkring det. Mange af de andelsforeninger, som vi taler med anede ikke engang, at de kunne blive berørt i så voldsom grad. Vi bebrejder dem intet. Det er komplekst stof. I stedet må vi kunne forvente af vores politikere og embedsapparatet, at de forstår markedets mekanismer, og holder hovedet koldt, så de ikke tager hurtige beslutninger baseret på folkestemningen. Et godt råd herfra er, at komme op med et gennemarbejdet sikkerhedsnet til de berørte andelshavere, før man overhovedet overvejer at pille ved paragraf 5.2. Når det er gjort, får vi allesammen mere overskud til at tale om nuancerne i Boligreguleringsloven, så de enkelte byer kan genvinde kontrollen med boligudviklingen.

Har du brug for at vide, hvordan en stramning af Boligreguleringsloven kan få betydning for lige netop dig, din bolig og din andelsforening. Ring til os på 8213 1066 alle hverdag mellem 9 – 17, og få en uforpligtende snak.

Læs vores artikel om Valuarvurderinger HER.

Forhandling – 5 tips til prisforhandling – når du skal købe bolig

Status den april 9, 2019Blogbud på hus, Prisforhandlingadmin

Du kan selv stå for prisforhandlingen – eller få hjælp af en Køberrådgiver.

Ejendomsmægleren forsøger altid at sælge boligen til den højst mulige pris. Derfor er der mange gode grunde til at forsøge at forhandle prisen ned. I kan selv forsøge jer med en prisforhandling – eller I kan få en Køberrådgiver til at hjælpe jer.

1 – Undersøg markedet grundigt

Start med at kigge på flere boliger i området. Det giver jer en vigtig viden om markedet, og mulighed for at sammenligne den ene bolig med den anden.

Tjek samtidig salgspriserne på andre boliger i området. På både Boligsiden.dk og på Boliga.dk kan I finde salgspriser på boliger, der er solgt.

Hver enkel bolig er unik – og derfor kan I ikke blot sammenligne prisen pr. kvadratmeter. I bør kigge på boligens stand, på kvaliteten af boligens køkken, bad, vinduer og tag samt ikke mindst på boligens beliggenhed. Beliggenheden er vigtig. Og for mange kan det være afgørende, om boligen ligger ud til en trafikeret vej, om der sol i haven – og hvordan boligen ligger i forhold til eksempelvis skolevej, indkøb og grønne områder.

2. Lad jeres egen fagmand kigge på ejendommen

Når I har fundet den rigtige bolig, kan det være en rigtig god ide at tage en håndværker eller byggesagkyndig med ud. De kan vurdere det håndværksmæssige eller punkterne i rapporterne, og måske og give jer et prisoverslag på udbedringer. Prisoverslaget er et godt grundlag for en forhandling.

Hvis I ønsker at få en mæglerfaglig vurdering af boligen, kan I vælge at tage jeres køberrådgiver med ud at kigge på boligen. Se her, hvordan en besigtigelse med en Køberrådgiver kan se ud.

Jeres rådgiver (håndværker, byggesagkyndige eller Køberrådgiver) vil kigge på boligen med faglige øjne, og er ikke følelsesmæssigt involveret. Den professionelle tilgang giver jer en ”second opinion”, og giver jer dermed et endnu bedre grundlag for at indlede en forhandling.

Brug samtidig rådgiverens vurdering af boligen, særligt boligens fejl og mangler i forbindelse med prisforhandlingen.

3. Undersøg ejendommens dokumenter

Hvis en kunde ønsker vores mæglerfaglige vurdering af en ejendom, undersøger vi alle dokumenterne, inden vi kigger på boligen. Som Køberrådgiver kigger vi ikke kun på tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Vi kontakter altid ejendomsmægleren inden besigtigelsen, og tjekker op på både lokalplaner, servitutter, olietanke og meget mere. Derudover kigger vi på eksempelvis tegninger af boligen eller dens kloakforhold. Disse dokumenter kan ofte findes på enten filarkiv.dk eller Weblager.dk.

Denne undersøgelse kan I selv foretage. Det tager noget tid – men giver jer vigtig viden om boligen.

4. Læg en strategi – og hold fast i den

Når I er færdige med de indledende øvelser, så læg en strategi for prisforhandlingen – og hold fast i den.

Husk at en forhandling kan handle om mere end blot pris og penge. Tænk over, om gardiner, havemøbler, haveredskaber eller lignende kan have en værdi for jer. Skal sælger udbedre et eller flere ting på ejendommen inden overtagelsen? Er der en olietank, der skal undersøges eller fjernes som led i handlen? Eller kunne det være interessant for jer at få adgang til ejendommen før overtagelsen til eksempelvis maling eller istandsættelse?

Det er vigtigt, at I på dette tidspunkt er sikre på, at det er den rigtige bolig for jer. Lever boligen op til jeres behov? Er jeres ”mavefornemmelse” rigtig? Kan I se jer selv i boligen om 10 eller 15 år. Hvis disse ting er på plads, så har I sandsynligvis fokus på den rigtige bolig.

Husk – ejendomsmægleren er modparten

Det er ejendomsmægleren I skal forhandle med. Han eller hun er professionel, og er ofte en meget rutineret forhandler. Derfor er forberedelsen vigtig.

Ejendomsmægleren vil alt andet lige forsøge at presse jer så meget så muligt. Derfor er det vigtigt, at jeres tilbud på ejendommen både er realistisk, samt at I har argumenterne på plads. Endelig er det vigtigt ved forhandling af pris, at I ikke ”smækker med døren” og dermed ikke komme videre, hvis sælger ikke ønsker at gå ned til jeres pris og I samtidig er indstillet på at hæve jeres bud.

Det koster ikke noget at kontakte ejendomsmægleren, og give et tilbud på ejendommen. Jeres eneste risiko er, at sælger siger nej til tilbuddet. Er jeres tilbud alt for lavt er der en vis risiko for, at sælger bliver ”fornærmet”. Det kan skabe et dårligt forhandlingsklima og måske medføre, at prisen ender med at blive for høj – eller at sælger afviser at sælge til jer. Det sidste er dog meget sjældent i et “normalt” boligmarked.

5. Brug eventuelt en Køberrådgiver

En køberrådgiver kender markedet, og kender alle ejendomsmæglernes tricks.

Selve prisforhandlingen er et spil. De fleste boligkøbere ”køber med hjertet”, og er derfor følelsesmæssigt involveret i boligkøbet. Køberrådgiveren har en professionel tilgang til forhandlingen, og forholder sig objektivt til de muligheder, der opstår som led i forhandlingen. Fokus er udelukkende på at indgå den bedst mulige aftale for jer som boligkøbere.

Læs mere om vores Professionelle prisforhandling.

Har du brug for rådgivning nu?

Så ring gerne til os på 82131066, eller skriv dine kontaktoplysninger her. Så ringer vi til dig.

Håndværkerfradrag

Status den marts 26, 2019Blogadmin

Udgivet den 26. november 2019

Hvad gælder for 2019 – og hvordan får du fradrag.

Håndværkerfradraget har virket siden 2011. Som led i Finansloven for 2019 har Folketinget besluttet, at håndværkerfradraget og servicefradraget også kan benyttes i 2019.

Beløbsgrænsen er steget i 2019

Håndværkerfradraget er ændret en lille smule i forhold til tidligere. De nye regler betyder, at håndværkerfradraget er steget til kr. 12.200 pr. person i husstanden (over 18 år).

Fradraget gives for arbejdslønnen til håndværkere til eksempelvis;

Udvendigt malerarbejde
Isolering
Udskiftning af vinduer eller yderdøre
Udskiftning af ejendommens varmesystem
Kloakarbejder

Læs eventuelt mere på SKAT.dk.

Derudover kan du få et servicefradrag på 6.100 kr. pr. person i husstanden til dækning af løn til serviceydelser. Serviceydelser er eksempelvis havearbejde, vinduespudsning, børnepasning og almindelig rengøring.

Hvilke krav skal opfyldes

For at kunne benytte fradraget – eller fradragene – er der nogle betingelser der skal opfyldes. Vi har samlet de vigtigste her;

Fradraget udregnes pr. person i husstanden (over 18 år)
Du skal have lønindkomst i Danmark
Når der er tale om en helårsbolig, skal du bo der, mens arbejdet blev udført
Selv om du helårsbolig og fritidsbolig, kan du højst få fradrag for 12.200 kr. i håndværksydelser og 6.100 kr. i serviceydelser
Fradraget gælder ikke nybyggeri og projektkøb
Hvis du har fået andet offentligt tilskud kan du ikke benytte håndværkerfradraget
Du skal betale regningen elektronisk. Enten via netbank, MobilePay eller dankort
Det skal fremgå af regningen hvor meget der er betalt til arbejdsløn (det er arbejdslønnen der gives fradrag for)
Håndværkeren eller virksomheden skal være momsregistreret
Serviceydelser, eksempelvis rengøring og børnepasning kan udføres af privatpersoner. Hvis du ansætter privatpersoner skal den eller de udfylde en serviceerklæring eller tilsvarende

Læs alle betingelserne for håndværkerfradrag og servicefradrag på SKAT.dk

Hvad gør du for at få fradrag

På www.tastselv.skat.dk kan du indberette dine udgifter. Så sørger SKAT automatisk for, at dine indtastede oplysninger overføres til din årsopgørelse. Her bliver udgiften til arbejdsløn trukket fra det beløb, du skal betale skat af.

SKAT skal i første omgang ikke se dokumentation for arbejdet. Men husk at gemme alle regninger og kvitteringer, da SKAT på et senere tidspunkt kan bede om disse som dokumentation.

Husk fristen

For at få fradrag i 2019 for arbejde udført i 2019, skal arbejdet være betalt senest den 28. februar 2020.

Har du brug for rådgivning om køb af hus, lejlighed eller fritidshus, så læs mere om vores Køberrådgivning.

Huseftersynsordningen skal reformeres

Status den februar 5, 2019BlogEjerskifteforsikring, Huseftersynsordningen, Tilstandsrapportadmin

Huseftersynsordningen; Tiden er løbet fra reglerne om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer.

Tanken bag Huseftersynsordningen var at beskytte boligkøberne mod omkostningerne ved skjulte fejl og mangler. Beskyttelsen består i en grundig gennemgang af ejendommen udført af fagfolk. Men med tiden er ordningen blevet udhulet af det stigende antal forbehold i tilstandsrapporterne. Nu har den fået det endelige dødsstød, eftersom næsten ingen forsikringsselskaber længere er interesserede i at udbyde ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen som er en bærende del af ordningens DNA.

Ejerskifteforsikringer lever efterhånden kun på deres gode ry og rygte. Det er så godt som umuligt for den enkelte dansker at gennemskue de mange forbehold, som hober sig op i tilstandsrapporterne. Sikkerheden for boligkøberne smuldrer, og det er op til politikerne på Christiansborg at gennemføre de reformer, der sikrer et boligmarked, der er fair for alle.

Den oprindelige tanke med Huseftersynsordningen

I følge Loven om Forbrugerbeskyttelse er sælger, som udgangspunkt, ansvarlig for at betale omkostningerne for udbedringen af skjulte fejl og mangler. Det er et ansvar, der følger sælger fra handlen er afsluttet og 10 år frem i tiden. Det eneste der kan ændre på det, er, hvis Huseftersynsordningen kommer ind i billedet.

Huseftersynsordningen trådte i kraft i 1996 som en tilføjelse til Loven om Forbrugerbeskyttelse. Huseftersynsordningen er ikke lovpligtig, men kan vælges til med henblik på at give et detaljeret og retvisende billede af ejendommens egentlige tilstand i forbindelse med et salg.

For at opfylde kravene i Huseftersynsordningen skal sælge forsyne køber med en tilstandsrapport udarbejdet af en byggesagkyndig, en el-installationsrapport udarbejdet af en autoriseret el-installatør samt et tilbud om ejerskifteforsikring og en erklæring om, at ville betale halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen. Er kravene opfyldt, bliver sælger fritaget for det 10-årige ansvar. Ejerskifteforsikringen bliver derefter købers sikkerhed for ikke at blive ramt af det, som Sikkerhedsstyrelsen betegner som økonomiske overraskelser.

På den måde burde der jo være balance i regnskabet. Men det er der ikke.

Djævlen ligger i detaljen

I langt de fleste tilstandsrapporter tager de byggesagkyndige en række forbehold som kan være afgørende for opfattelsen af ejendommens tilstand, men som ikke fortæller sandheden. Et tilbagevendende eksempel, som vi ofte støder på, når vi gennemgår tilstandsrapporterne for vores kunder, er forbehold for ejendommens tagrum. Er der ikke gangbro eller lignende på loftet, bliver tagrummet kun besigtiget fra en stige fra flere meters afstand.

Og man behøver ikke være fagmand for at vide, at det ikke er sådan, man opdager f.eks. begyndende skimmelsvamp, råd og lign. I tilstandsrapporten vil der derefter typisk stå, at tagrummet ikke er blevet besigtiget udførligt, og dermed tager den byggesagkyndige forbehold for hele tagrummet. Det samme er tilfældet, hvis eksempelvis ejendommens tag er dækket af sne, hvis der ikke er 100% adgang til en krybekælder eller hvis en del af facaden ligger i et skel og m.m.

Problemet er, at selvom ejendommen er blevet inspiceret, er det ikke gjort grundigt nok til, at det giver et realistisk billede af ejendommens tilstand. Alligevel bliver sælger fritaget for sit oprindelige 10-årige ansvar, for han/hun har jo fulgt loven, ved at få lavet en tilstandsrapport.

Hvis der efterfølgende er en eller flere fejl, der bryder ud i lys lue, er køber nødt til at søge erstatning gennem ejerskifteforsikringen. Men det kommer der sjældent noget godt ud af, for ejerskifteforsikringen dækker kun, hvis der er noget, som den byggesagkyndige slet ikke har taget stilling til.

Køber står således alene tilbage med omkostningerne for de fejl, som lå gemt bag forbeholdene.

Forsikringsselskaberne har lugtet lunten

Det lyder grotesk, men det bedste køber kan håbe på, er, at den byggesagkyndige ikke nævner det område på ejendommen, hvor der evt. er fejl, så fejlene ikke på den måde bliver “gemt” bag forbeholdene i tilstandsrapporten. Og det sker skam også. Men selv her er købers sikkerhed under pres. Siden ordningen blev indført i 1996, er forsikringsselskaberne en efter en stoppet med at tilbyde ejerskifteforsikringer. Seneste i rækken er TRYG Forsikring. Og på nuværende tidspunkt er der kun ni selskaber tilbage. Store velrenommerede forsikringsselskaber vælger altså at tilsidesætte muligheden for at tiltrække nye privatkunder med en ejerskifteforsikring, der kunne resultere i en husforsikring osv.

Det er et tydeligt tegn på, at ejerskifteforsikringer er en dårlig forretning.

Problemerne hober sig op

Der er allerede på nuværende tidspunkt mange problemer med ordningen. For det første har boligsælgeren reelt ingen interesse i, at tilstandsrapporten er retvisende, så boligkøberen får et fair overblik over ejendommens fejl og mangler. Husk på, blot ved at udarbejde rapporten er sælger fritaget fra sit oprindelige 10-årige ansvar.

Som nævnt tager de byggesagkyndige flere og flere forbehold i tilstandsrapporterne, uden det har konsekvenser for rapportens betydning i den samlede vurdering ved en evt. erstatningssag.

I praksis bestilles tilstandsrapporterne ofte via forsikringsselskaberne. Man skulle derfor mene, at forsikringsselskaberne var interesseret i, at tilstandsrapporterne var præcise, udførlige og grundige. Det forholder sig imidlertid stik modsat. Jo flere forbehold der er i tilstandsrapporten – jo mindre dækning og risiko har forsikringsselskabet. Heri ligger en af ordningens største udfordringer. At trods ordningens formål, nemlig at beskytte boligkøberen, arbejder hverken boligsælgeren, den byggesagkyndige eller forsikringsselskabet reelt i boligkøberens interesse.

Ordningen har brug for et seriøst eftersyn

Hvis politikerne er interesserede i at genskabe balancen og trygheden på boligmarkedet, skal Huseftersynsordningen gennemgå et grundigt kvalitetstjek. Et af de spørgsmål, man kunne starte med at stille sig selv, er, skal ordningen overhovedet bestå? Skal den det, skal de byggesagkyndiges mulighed for at tage forbehold begrænses betydeligt eller helt forbydes.

Derudover foreslår vi, at der bliver indført en ny og mere tidssvarende forsikring. En forsikring der reelt dækker fejl på ejendommen, og som ved lov skal udbydes af alle forsikringsselskaber der ønsker at udbyde hus-/boligforsikringer. Forsikringen bør hænge sammen med købers fremtidige husforsikring således, at boligkøberen opnår en reel sikkerhed og tryghed. Prisen vil formodentligt stige som følge af en øget dækning. Men hellere en fair og reel pris på forsikringen, end den nuværende ordning, der udelukkende beskytter boligsælgeren.

Husk at få køberrådgivning, når du køber hus, rækkehus eller sommerhus. Har du brug for hjælp til besigtigelse af ejendommen, så overvej vores “Køberrådgivning PLUS – med besigtigelse” ved boligkøb.

Udvikler projektudbydere for investorerne – eller sig selv?

Status den januar 29, 2019Blogejendomsudviklere, Projektudbydereadmin

Udgivet den 29. januar 2019

Måske er det tid til at tage “skeen i den anden hånd”

Man siger, at historien gentager sig selv. Den seneste tids fokus på blandt andet Gefion Group har afsløret, at projektudbydere har kigget i historiebøgerne og forsøgt at kopiere 00’ernes optur i ejendomsbranchen – på godt og ondt! Måske er det tid til at tage ”skeen i den anden hånd” og udvikle projekter i samarbejde med- og for kunderne – og ikke kun udvikle projekter, der gavner projektudbyderne?

Salg af andele til private investorer

Der har den seneste tid været stor fokus på de forskellige udbydere af ejendomsprojekter, eksempelvis Gefion. Særligt ejendomsudbydernes salg af andele til private investorer har været udsat for kritik. Som rådgiver af primært private investorer får jeg løbende spørgsmål til de forskellige ejendomsprojekter. De private investorer finder projekterne interessante grundet de meget positive forventninger til afkast. Samtidig er projekterne ”blåstemplet” af Finanstilsynet og dermed ”egnet” til private investorer (jf. salgsprospekterne).

Generelt føler mine klienter sig dog ikke trygge, og mine klienter har en lang række spørgsmål til både risiko og forpligtigelser. Dette selv om projektudbyderne synes at gøre sig ”umage” med at fremstille både flotte og omfattende salgsprospekter.

Forretningsmodellen ikke er gennemskuelig

Et gennemgående træk ved salgsprospekterne er, at forretningsmodellen ikke er gennemskuelig. I prospekterne loves en høj forrentning af den indskudte kapital. Der er indhentet en mæglervurdering der både bekræfter sikkerheden for udlejning samt værdien ejendommen – og der er lavet en lang række beregninger, der viser ejendommens positive udvikling. Alt sammen opstillet med fokus på den ”gode udvikling” og de positive forventninger.

Bag de flotte ord og det smukke glitterpapir, gemmer sig en yderst mangelfuld beskrivelse af de reelle risici ved projekterne. Der er ingen oplysninger om projektudbydernes forretningsmodel eller deres avance ved projekterne. De forklarer heller ikke om baggrunden for den høje forrentning – og den markante risiko ved at geare investeringen 2, 3 eller 4 gange. Og endelig ”glimrer” fraværet af en nuanceret vurdering af risikoen for ejendommens fremtidige værdiansættelse. Det til trods for, at de fleste projektudbydere har indregnet en vis prisstigning på ejendommene i investeringsperioden.

Forretningsmodellen varierer i større eller mindre grad fra udvikler til udvikler. Men det er påfaldende, at ikke en eneste af projektudviklerne har ulejliget sig med at beskrive deres forretningsmodel, eller hvordan de tjener deres penge. Jeg har ikke noget imod, at udviklerne tjener gode penge på projekterne. Men jeg synes det ville klæde branchen som helhed at skabe åbenhed og gennemskuelighed om deres reelle indtjening på ejendomsprojekterne.

Prissætning

Projektudbyderne baserer hele prissætningen i salgsprospektet på en mæglervurdering. Derved mangler en masse relevante og vigtige mellemregninger i investeringscasen. Generelt sidder jeg tilbage med rigtig mange spørgsmål. De vigtigste er: hvorfor prissætningen ikke baserer sig på udgifterne til grundkøb, honorar for projektudviklingen samt omkostningerne til opførelse af ejendommen?
Skyldes projektudbydernes manglende svar, at investorerne ikke må se de faktiske bygge– og udviklingsomkostninger og dermed udbydernes avancer?

Gearing

Rigtig mange af mine klienter spørger til den høje forrentning, der loves i salgsprospekterne og hvordan det kan lade sig gøre. Svaret er enkelt: den gearede investering. Udover de private investorers indskud belåner udviklerne ejendommene. Dermed geares de private investors indskud, forrentningen øges – og risikoen øges! Hvis ejendommens f.eks. belånes med 60% som realkreditlån, så øges de private investorers forrentning og risiko ganske markant.
Uden gearing ville en given ejendom for eksempel have en afkastprocent på 4% p.a. Ved at optage realkreditlån til en lavere rente end ejendommens normale afkastprocent, opnås et højere afkast til projektets investorer. Hvis ejendommen eksempelvis koster 100 mio. kr. og hvis den normale afkastprocent er 4 %, er afkastet 4 mio. kr. årligt. Ved at belåne ejendommen med 60 mio. kr. til f.eks. 2,00 % i rente øges investorernes forrentningen til 7,00 % p.a. (se nedenfor)

– Indskud investor

kr. 40.000.000

– Belåning a 2% p.a.

kr. 60.000.000

Investering ialt / overskud 4% p.a.

kr. 100.000.000

Ejendommens nettoindtægter – kr. 4.000.000
Ejendommens renteudgifter (2% p.a.) – kr. 1.200.000
Nettoafkast / investorer – kr. 2.800.000

Nettoafkast kr. 2.800.000 / investorernes samlede indskud (40 mio.) = 7,00 %

Isoleret set er dette positivt. Ulempen er, at hvis ejendommen falder i værdi, så tager investorerne hele skraldet idet realkreditlånet står først i ejendommen! Taber ejendommen 10 % i værdi – taber investorerne 25 % af deres investering (10 mio. kr. ud 40 mio. kr.).

Fremtidig værdi

Endelig møder jeg mange spørgsmål om ejendommens fremtidige værdisætning. Særligt om den usikkerhed der er forbundet med denne. Mange private investorer sammenligner priserne på ejendomsprojekterne med almindelige private boliger. Det samme gør de fleste projektudbydere. Det mener jeg er en klar fejl.

Ejendomsprojekterne er at betragte som en udlejningsejendom. Prissætningen af udlejningsejendomme baserer sig grundlæggende på renteniveauet i samfundet. Renteniveauet er p.t. meget lavt, og derfor er pensionskasser, store institutionelle investorer m.m. parate til at betale en høj pris – for et lavt afkast. Det afspejler sig i de nuværende priser på udlejnings- og projektejendomme og det er netop dette de forskellige projektudbydere udnytter.

Eksempel

Tages ”Koncentons” projekt i Trøjborg som et eksempel, baseres prissætningen af ejendommen på en forrentningsprocent på ca. 2,57 %. (afkast tkr. 2.910 før skat / værdi tkr. 113.227 = 2,57%). Forrentningsprocenten er som sådan rimelig set ud fra det nuværende ejendomsmarked. Udfordringen opstår når (eller hvis) renten begynder at stige. Vismændene spår i deres seneste rapport en markant rentestigning frem mod 2025 – fra ca. dagens rente på ca. 2,1 % – til ca. 4,8 % i 2025.

Hvis forrentningsprocenten skal udvikle sig tilsvarende på udlejningsejendomme, vil det betyde et markant fald i priserne på både udlejnings- og projektejendomme. En rentestigning på 2,7% i samfundet vil således have store konsekvenser. I tilfældet ”Koncentons” projekt i Trøjborg vil alt andet lige betyde en halvering af prisen – fra 113 mio. kr. til ca. 55 mio. kr. De private investorers indskud vil dermed være tabt og mere til.

Det går næppe så galt som vismændene spår… Det må fremtiden dog vise. I den perfekte verden indeholder salgsprospekter også information om:

Prissætning; hvordan er prisen sammensat? Grundkøb, byggeomkostninger, salgsomkostninger, beløb hensat til risiko samt fortjeneste til projektudvikler
Gearing; hvad betyder gearingen for investors risiko. Eksempelvis hvilken risiko er der for investor, såfremt ejendommens værdi falder med 10%.
Fremtidig værdi; hvordan ser investeringen ud, såfremt markedsrenten ændrer sig med 1%-point, 2%-point i opad- eller nedadgående retning.

Projektudviklerne siger, at de bygger og udvikler for investorerne. Det hænger dog dårligt sammen med den manglende gennemskuelighed. Generelt beskriver salgsprospekterne kun de positive aspekter ved investeringen. Seriøse projektudbydere ville beskrive både fordele og ulemper ved en given investering og sikre sig, at de fremtidige investorer kender alle aspekter.

Sluttelig kunne man stille spørgsmålet: Hvad er projektudviklernes virkelige agenda – og hvad er deres reelle fortjeneste? Men det er en helt anden historie…

Køberrådgivning og prisforhandling

Status den januar 14, 2019BlogBoligrådgiver, Køberrådgivning, Prisforhandlingadmin

Udgivet den 14. januar 2019

Flere og flere kunder ønsker hjælp til Køberrådgivning og professionel prisforhandling

Vores partner, Camilla Gude har netop rådgivet Peter Mortensen om køb af sommerhus og hjulpet med prisforhandlingen.

Peter skriver følgende om vores Køberrådgivning og prisforhandling.

Peter Mortensen

Citat; “Da jeg stod overfor, at skulle handle sommerhus valgte jeg Boligraadgiver.dk som min Køberrådgiver. Valget var truffet ud fra, at boligrådgiverne er tidligere ejendomsmæglere eller tidligere boligrådgivere i banker, og ikke bare en smart advokat der skal tjene penge. Det har jeg ikke et sekund fortrudt. Jeg fik Camilla Gude som Boligrådgiver. Allerede dag 2 havde hun forhandlet huset ned med 50.000 kr. Gennem hele købsprocessen kontaktede Camilla mig hver gang der var ændringer, dokumenter der skulle læses, underskrives osv. Jeg var i så tæt dialog med Camilla, at jeg havde den største tillid til, at alt ville falde på plads inden overdragelsesdatoen, og det skete. Derfor har jeg kun ros og anerkendelse for det arbejde der blev lagt i mit køb fra boligrådgivernes side. Jeg vil på det varmeste anbefale dem til andre der står over for et huskøb.”

Professionel prisforhandling

Vi stiller vores erfaring som både køberrådgivere og ejendomsmæglere til din rådighed. Vi forholder os objektivt til de muligheder der opstår under forhandlingen med ejendomsmægleren og forsøger, at have en 100 % professionel tilgang til prisforhandlingen. Vores eneste interesse er, at sikre dig den bedst mulige pris – og de bedst mulige vilkår.

Hvor meget koster?

Vores Køberrådgivning og prisforhandling hænger uløseligt sammen. Inden vi starter prisforhandlingen rådgiver vi om ejendommens dokumenter og vurderer prisen på ejendommen. Prisen for vores hjælp til prisforhandlingen afhænger af hvilket afslag i købesummen vi opnår. Vores honorar er 10 % af prisafslaget. Lykkes det ikke at opnå et prisafslag er honoraret således kr. 0 – opnår vi et prisafslag på kr. 100.000 er vores honorar 10.000 kr. (inkl. moms).

Læs mere om vores professionelle prisforhandling her.

Tilstandsrapport – husk at tjekke disse ting

Status den august 9, 2018BlogKøberrådgivning, Tilstandsrapportadmin

Kender I faldgruberne i tilstandsrapporten?

Når I skal købe nyt hus, rækkehus eller sommerhus, er der rigtig mange ting, I skal have styr på. En af de ting, der står øverst på listen er ejendommens tilstandsrapport. De fleste af de kunder vi yder køberrådgivning for, har læst både tilstandsrapport og elinstallationsrapport igennem. En del har også haft en byggesagkyndig, en håndværker eller en Køberrådgiver med ude og kigge på ejendommen. Det er naturligvis en god ide, og giver sikkerhed for, at I ikke ender med en masse uforudsete udgifter til reparationer, som I ikke regnede med, da I underskrev købsaftalen.

Hvad indeholder tilstandsrapporten?

Grundliggende er en tilstandsrapport en vurdering af boligens tilstand og eventuelle skader. Rapporten hjælper jer med et overblik – men den giver ingen information om udgifterne til at udbedre skaderne.

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig. Den byggesagkyndige skal vurdere hver enkelt bygningsdel og giver den en karakter. Karakteren viser, hvilken betydning skaden har for den enkelte bygningsdel eller andre bygningsdele.
Skaderne på ejendommen bliver vurderet ud fra denne karakterskala:

Den byggesagkyndig skal både beskrive synlige skader på boligen samt forhold, som kan føre til skader. Rødt hus, gult hus og sort hus er skader, I skal være særligt opmærksomme på, når I læser tilstandsrapporten.

Faldgruberne

De fleste boligkøbere “kaster” sig over karaktererne i tilstandsrapporten som det første. Forholder sig til skaderne, taler med venner og bekendte om karaktererne og forsøger at danne sig et overblik over omfanget. Karaktererne er naturligvis vigtige og giver et indtryk af, om boligen er værd at kigge på eller ej. Rapporten indeholder dog også en lang række andre vigtige oplysninger om ejendommen. Oplysninger, de fleste desværre overser, og som kan have store konsekvenser for jer som boligkøbere.

Tjek disse ting

Tilstandsrapportens side 7 / 8
- Bygningsbeskrivelsen på side 7 fortæller en del om ejendommens arealer.
- Under Bygningsbeskrivelsen er oplistet en række bemærkninger;
- 2. ramme;
  - Dette oplyser, om der er bygningsdele, som den byggesagkyndige ikke har besigtiget. Hvis den byggesagkyndige ikke har besigtiget eksempelvis taget eller krybekælderen, så dækker ejerskifteforsikringen IKKE disse forhold som udgangspunkt.
- 5. ramme;
  - Dette punkt oplyser, om der er bygninger, der ikke er godkendt af kommunen. Bygningerne er med andre ord ulovlige. Mere end hver 3. ejendom vi kigger, på har ulovlige bygninger.
Oplysninger om restlevetid for taget
- Tjek tagets levetid. Oplysningerne bør også undersøges i forbindelse med jeres besigtigelse. Det er vores vurdering, at den forventede levetid i mange tilfælde er overvurderet.
Sælgeroplysninger
- Læs disse oplysninger grundigt igennem. Sælger har “loyal oplysningspligt”, og skal derfor fortælle om alle forhold på ejendommen, herunder tidligere fejl eller mangler, vandskader og lignende.
Oplysninger til ejerskifteforsikring
- Giver uddybende information om særlige forhold, eksempelvis om der er slagger i fundamentet, om ejendommen har krybekælder og mange andre forhold.

Husk at få køberrådgivning, når du køber hus, rækkehus eller sommerhus. Har du brug for hjælp til besigtigelse af ejendommen, så overvej vores rådgivningspakke, Køberrådgivning Plus ved boligkøb.

Olietanke udgør en miljøbombe for kommende huskøbere

Status den juli 2, 2018BlogOlietankadmin

Det kan blive dyrt – både for miljø og pengepung!

En potentiel miljøbombe gemmer sig i de danske villakvarterer. Kommunernes manglende kontrol af gamle olietanke udgør både en stor miljørisiko – og en økonomisk risiko for kommende huskøbere. I de sidste 12 måneder, har vi ydet køberrådgivning for mange boligkøbere af parcelhuse, villaer og rækkehuse. I 62 af bolighandlerne var der en gammel olietank nedgravet i haven, og i mere end 45% af disse bolighandler opdagede vi problemer med olietankene. Det er særligt olietanke, der er taget ud af drift i 1980’erne, der giver store problemer. Det skyldes blandt andet kommunernes mangel på kontrol, hvilket nu medfører betydelige risici for kommende huskøbere.

Vejen til drømmeboligen kan være lunefuld

For et par år siden rådgav vi Peter og Charlotte om at købe en villa i Birkerød. De kontaktede os med henblik på køberrådgivning, som vi selvfølgelig glædeligt ydede dem. Vi modtager ejendommens dokumenter og gennemgår dem, så vi kan imødekomme og løse eventuelle fejl og problemer. I Peter og Charlottes tilfælde var der en nedlagt olietank på grunden, som også er dokumenteret i købsaftalen. I købsaftalen står blandt andet at, citat;

“Køber er gjort særligt opmærksom på, at der på ejendommen er en nedgravet olietank fra 1967, der blev afblændet i 1970. Køber har modtaget dokumentation for afblænding”

I dokumenterne finder vi også en skrivelse fra 1988, hvori det bekræftes, at olietanken er blevet taget ud af drift og afproppet. Ikke nok med det, så ligger der også en skrivelse fra Birkerød kommune, der udtaler, citat;

“Byggetilsynet har i dag foretaget eftersyn af gl. Olietank. Der var intet at bemærke / alt ok”

I Peter og Charlottes tilfælde har vi altså tre forskellige dokumenter, som hver især fortæller, at olietanken er blevet afblændet korrekt og efter reglerne.

Dokumenterne fra kommunen tegner et klart billede af, at olietanken var blevet ordnet, lukket og nedlagt korrekt. Som køberrådgiver er det dog vores job at give en sikker og tryg oplevelse i forbindelse med boligkøb. Netop derfor stiller vi altid spørgsmålstegn ved olietanke, fordi at vi har erfaring med, at mange attester enten er mangelfulde eller forkerte.

Vi rådgiver derfor Peter og Charlotte til at få undersøgt olietanken. Vi informerer samtidigt sælgers ejendomsmægler om, at vi ikke kan godkende de oplysninger, som vi fik sammen med købsaftalen. Derudover oplyser vi ejendomsmægleren om, at det er et krav fra købers side, at olietanken undersøges, og at undersøgelsen ikke viser utæthed fra olietanken eller olieforurening. Sælger accepterer vores krav, og olietanken undersøges.

Forkerte og mangelfulde oplysninger fra kommunen

Den 7. marts 2018 bliver olietanken undersøgt og gravet op. På trods af dokumenterne fra kommunen, der fortalte historien om en olietank, som var blevet afblændet korrekt, var virkeligheden en helt anden. Tanken var hverken bundsuget, tømt eller spulet. Den indeholdt omkring et halvt ton olieslam, dieselolie og vand. Kommunens oplysninger var altså direkte forkerte og mangelfulde. Heldigvis for både køber og sælger, var olietanken hel og intakt. Ingen læk, ingen forurening. Så Peter og Charlotte fik grønt lys til at forsætte med deres drøm om et huskøb i Birkerød.

Opgravet olietank

I tilfælde af, at olietanken havde haft en lækage på grund af rustgennemtæring eller slitage, ville vi som køberrådgiver klart have frarådet købet af ejendommen. Dette skyldes, at en olieforurenet grund er umulig at sælge igen, og at en eventuel oprensning af grunden kan koste en formue. Endelig er en olieforurening skadelig for både miljøet, omgivelserne og beboerne i huset.

Det ville selvfølgelig også være et hårdt slag for sælger, hvis salget ikke gik igennem. Men et endnu hårdere slag, ville være at stå med en efterregning på en olieforurenet grund.

Boligkøber får erstatning på kr. 700.000

Endnu et eksempel på en sag, der viser hvor dyrt det kan være, er tilbage fra 2010. Her ender en husejer i det nordjyske med at betale 700.000 kroner retur til køber efter en længere retssag, hvor der blev fundet en 2500-liters olietank på grunden. Olietanken var ikke blevet tømt og afblændet korrekt. Det fik de konsekvenser, at den omkringliggende jord var forurenet helt sort og lugtede stærkt af olie. Der blev i alt kørt 278 tons jord væk til en pris på 525.000 kroner, og hertil skal lægges sagsomkostninger på 172.000 kroner. I sidste ende havde sælger betalt samme beløb tilbage til køber, som han oprindeligt havde solgt grunden for. For køber var det heldigt, at sælger havde penge – ellers havde køber været ilde stedt.

Peter og Charlottes sag er blot en af mange

Sagen er desværre ikke enkeltstående. Vi har både før 2018 – og i de efterfølgende år haft en lang række lignende sager. Som tidligere nævnt, modtager vi i forbindelse med vores køberrådgivning alle dokumenter, der findes på ejendommen, herunder informationer vedrørende olietanke. Hvis olietanken er blevet afblændet fra slutningen af 1970’erne og omkring ti år frem, er dokumentationen stort set altid mangelfuld. Er dette tilfældet, anbefaler vi selvfølgelig en undersøgelse. Vi kan nemlig konstatere, at der er et generelt problem med olietanke, som er blevet afblændet fra slutningen af 1970’erne til slut 80’erne.
Har du brug for at få undersøgt en olietank, så kontakt eksempelvis Fensmark Miljø. De er både dygtige og grundige.

Pas på olietankene fra slut 1970’erne til slut 1980’erne

I løbet af det seneste år, har vi ydet køberrådgivning til mere end 500 boligkøbere, hvoraf cirka 250 af dem var købere af parcelhuse, villaer eller rækkehuse. I omkring en fjerdedel af de 250 huskøb, var der en nedgravet og afblændet olietank. Størstedelen var der ingen problemer med. Men i op til 40 – 50% af handlerne (cirka 30), var det en afblændet olietank fra perioden slut 1970’erne til slut 1980’erne, som lå begravet på grunden. Det får alarmklokkerne til at ringe.

Ud fra de undersøgelser, som huskøberne får foretaget, viser det sig at mere end 50% af olietankene fra 1980’erne, hverken er blevet bundsuget, spulet eller tømt og afblændet efter reglerne. Olietankene har ligget i jorden i mindst 30 år, og der er derfor stor risiko for, at der enten allerede er, eller vil, opstå et hul på tanken som følge af rustgennemtæring eller lignende.

Hvad er risikoen?

Jf. Danmarks statistik findes omkring 200.000 olietanke i Danmark. Og skal vi anvende Boligraadgiver.dk’s statistik i forhold til dette, vil der ligge ca. 12.500 olietanke i Danmark, som kan være problematiske. Ca. 3,33% af parcel- og rækkehuse skifter ejer i et normalt boligmarked (med ca. 40.000 handler af parcel- og rækkehuse). Det vil sige, at ca. 420 potentielle boligejere årligt har risiko for at købe en ejendom med en olietank/olietankindhold, der forurener!

En stor del af olietankene er taget ud af drift. Typisk skyldes det, at parcelhusejerne har udskiftet deres varmesystem til naturgas, fjernvarme, pillefyr eller lignende. Som oftest afblændes eller afproppes tanken, når den tages ud af drift, hvilket vil sige, at man enten svejser eller propper rørene til. Man gør det generelt på disse tre forskellige måder;

Olietanken bliver afproppet eller afblændet
Olietanken bliver tømt, hvorefter den bliver afproppet eller afblændet
Olietanken bliver tømt, fyldt med sand og afblændet

Konsekvenser ved de tre metoder

Der er forskellige konsekvenser ved de tre metoder, hvoraf den første er den mest hyppige og den vi oplever flest problemer med. Problemet bunder i, at tankene er gamle og udslidte. Hvis en olietank ikke er blevet tømt, spulet og renset før den blev afblændet, kan man risikere en lækage grundet rust og slid. En lækage, der både kan og vil medføre, at hele den omkringliggende jord bliver olieforurenet. Den anden metode giver oftest ikke problemer.

Hvis den tredje metode er taget i brug, fjerner man risikoen for et læk. Til gengæld skaber du et nyt problem, da sandet i tanken vil blive forurenet. Så længe det bliver i tanken, er det ikke et problem. Men hvis der for eksempel skal bygges ny carport, som kræver at olietanken skal flyttes. Så er det ikke længere blot olietanken, men også det tunge – og forurenede sand, der skal flyttes. En fjernelse af en olietank koster typisk i niveauet 10.000 kr. Men da sandet er forurenet, så skal du forvente en tredobling af prisen og betale mindst 30.000 kr. for at få fjernet tanken og sandet.

Det kan altså hurtigt betale sig, at få lavet en undersøgelse, hvis du bliver præsenteret for noget dokumentation, hvor olietanken er afblændet i perioden slut 1970’erne til slut 1980’erne. Olietankene medfører en betydelig risiko, både hvad angår økonomien og miljøet. Forurening der påvirker miljøet, udgør (selvfølgelig) også en sundhedsrisiko for både mennesker og dyr. Hvis din grund bliver olieforurenet, er der stor risiko for, at du får et dårligt indeklima som følge af forureningen. Selv korterevarende eksponering for oliedampe kan give hovedpine, kvalme, utilpashed og meget mere. Ved længere tids eksponering, kan det i yderste tilfælde føre til skader på nervesystemet, eller være årsag til udvikling af kræft.

Fakta om oliestoffer

Nedbrydes i jorden og grundvandet
Kan fordampe fra jorden og op i boligen og påvirke indeklimaet
Finder vej til grundvandet, hvor de kan spredes ind under boligen
Er lettere end vand og spredes derfor primært i den øverste del af grundvandet, hvilket som regel gør oprensning mulig.

Stofferne trænger ind gennem revner og sprækker i gulve og vægge, ved afløbsinstallationer, vandledninger og andre rørgennemføringer, gennem hulmure og trappeopgange. Forureningen kan desuden også trænge igennem kloakken, og herfra dampe ind i boligen.

I sidste ende, er det sælgers ansvar

Til trods for, at sælger får udarbejdet tilstandsrapport og el-rapport m.v. jf. Lov om forbrugerbeskyttelse, har sælger fortsat ansvar for en evt. forurening af den solgte ejendom i 10 år efter salget. Det betyder, at såfremt en forurening først opdages efter f.eks. 8 år, har pågældende sælger fortsat ansvar, og dermed risiko for krav om at oprense en evt. forurening.
Problemet fra huskøbers side er, at man skal igennem en potentiel lang og opslidende retssag mod sælger, for at få en eventuel erstatning. Trods sælgers erstatningsansvar, er det dog ikke sikkert, at sælger har penge. Derfor bør huskøber altid undersøge eventuelle olietanke, inden handlen bliver godkendt af køberrådgiver.

Hvis du har brug for Køberrådgiver i dit boligkøb, så læs mere om vores uvildige Køberrådgivning her.

Har du allerede en rådgiver (eller advokat) men har brug for specifik rådgivning om en olietank, så læs om vores rådgivning om olietanke.

Har du brug for at få undersøgt en olietank, opgravet en olietank eller lavet jordprøver omkring en olietank, så samarbejder vi med Fensmark Miljø.

Energiforbedring – 3 links der kan være mange penge værd

Status den maj 22, 2018Blogadmin

Udgivet den 22. maj 2018

Få økonomisk tilskud og rådgivning til energiforbedring af din bolig!

Det burde ikke være en hemmelighed – men ikke mange kender mulighederne for både energirådgivning, tilskud eller fradrag, når du planlægger at renovere din bolig. Og hvorfor ikke benytte sig af mulighederne om både gratis rådgivning og tilskud til energiforbedring, når det er muligt?

Der findes en lang række tilskudsmuligheder for danske boligejere. Nedenfor finder du 3 interessante links til både rådgivning og støttemuligheder. Links der kan være mange penge værd.

BedreBolig-ordningen

Energistyrelsen har udviklet BedreBolig-ordningen. Via ordningen kan du få hjælp og rådgivning til din fremtidige energirenovering af din bolig. Ordningen er et samarbejde med BedreBolig-rådgivere, som kan hjælpe jer til at få overblik over, hvad der er fornuftigt i forhold til både ønsker, økonomi og energi.

Andre muligheder for tilskud til Energiforbedring

En lang række forsyningsselskaber er blevet pålagt at medvirke til forbedring af miljøet? Derfor tilbyder forsyningsselskaberne forskellige løsninger for deres kunder. Det være sig både rådgivning om tiltag der kan spare på varmen, vandregningen eller elregningen. Hos flere forsyningsselskaber er der også mulighed for at søge om tilskud m.v. Læs om tilskudsmuligheder her.

Håndværkerfradrag

Endelig kan du benytte håndværkerfradraget, som giver et fradrag på selvangivelsen efter nærmere definerede regler. Læs mere hos SKAT

Rådgivning om energiforbedringer er en del af vores rådgivning hvis I vælger vores fulde Køberrådgivning, Køberrådgivning Plus

Boligkøbere går glip af store besparelser

Status den marts 9, 2018BlogGældsovertagelse, Realkreditlånadmin

Er du en af de Boligkøbere der kan spare mange penge ved gældsovertagelse?

Udgivet den 9. marts 2018

I 2017 var der ca. 77.000 bolighandler i Danmark. Stort set ingen af disse boligkøbere har benyttet sig af muligheden for at gældsovertage sælgers realkreditlån. Hvorfor er der ingen, der rådgiver boligkøberne om denne attraktive mulighed?

Først et eksempel fra vores hverdag – Carina & Jacob:

Carina & Jakob køber en bolig nord for København. Købesummen lød på 3.350.000 kr.
Sælger havde et realkreditlån på 3.116.960 kr. i ejendommen. Sælgers lån udgjorde dermed mere end 80% af købesummen på ejendommen. Derfor anbefalede vi Carina & Jacob til at kontakte deres pengeinstitut, med henblik på at modtage rådgivning om deres fremtidige boligfinansiering – herunder muligheden for gældsovertagelse af sælgers realkreditlån.

Carina & Jacob er vendt tilbage med følgende

Banken var enig i, at Carina & Jacobs kunne spare en del omkostninger ved at overtage sælgers realkreditlån. Carina & Jacobs besparelse ved at gældsovertage sælgers lån var ca. 25.000 kr. De kunne bl.a. spare lånesagsgebyr til realkreditinstituttet, stiftelsesprovision, kurtage, tinglysningsomkostninger o.m.m.
Udfordringen ved Carina & Jacobs gældsovertagelse var, at de ønskede en anden lånetype, end sælgers lån. Sælgers havde et F2-lån, og Carina & Jacob ønskede et fastforrentet obligationslån.
Besparelsen ved at gældsovertage sælgers lån, kunne Carina & Jacob bruge på at betale for at få omlagt realkreditlånet. Låneomlægningen kunne forberedes med det samme – men først ske efter deres overtagelse af ejendommen. Fordelen var, at de bibeholdt den højere belåning af ejendommen, samtidig med, at de får den type lån, de ønsker.
Carina & Jacobs store besparelse er, at renten på realkreditlånet er markant lavere end på et banklån. Den besparelse vil de have glæde af de næste mange år. Fordelene var i dette tilfælde større end ulemperne. Det afgørende blev, at de næsten kunne undgå den dyre bankfinansiering.

Overblik

Oprindelig plan for finansiering:

Realkreditlån (80% af købesummen)

kr. 2.680.000

Boliglån bank

kr. 500.000

Udbetaling

kr. 170.000

Ny plan efter rådgivning:

Gældsovertagelse (93% af købesummen)

kr. 3.116.960

Boliglån bank

kr. 63.040

Udbetaling

kr. 170.000

Gældsovertagelse – er det fordel for alle boligkøbere?

Vi opfordrer alle boligkøbere til at undersøge muligheden for gældsovertagelse af sælgers realkreditlån. Det er ikke en fordel i alle tilfælde, men ud fra vores erfaring, vil boligkøber have en fordel ved at gældsovertage sælgers lån i mindst 5 – 10% af alle bolighandler.
Hvis boligpriserne stagnerer – eller direkte falder – vil endnu flere boligkøbere have en fordel ved at gældsovertage sælgers realkreditlån. Dette fordi mange boliger allerede er belånt med op imod 80% af boligens værdi. I disse tilfælde vil der være mange penge at spare!
Hvis du ønsker at undersøge muligheden, skal du starte med at kigge i salgsopstillingen – her fremgår sælgers realkreditlån. Det vil være en klar fordel (ikke en forudsætning), hvis sælgers realkreditinstitut er samarbejdspartner med din bank. I vores eksempel ovenfor var sælger kunde i Danske Bank – og dermed Realkredit Danmark. Carina & Jacob benyttede også Danske Bank, og dermed samme realkreditinstitut.
Benytter sælger ikke samme bank som køber, bliver det lidt mere besværligt og kan forudsætte, at du som boligkøber er parat til at skifte bank.

Hvorfor er der så få gældsovertagelser?

I 2017 var der ca. 77.000 bolighandler i Danmark. Stort set ingen boligkøbere har benyttet sig af muligheden for at gældsovertage sælgers realkreditlån! Der kan være mange årsager til dette.
Er det fordi købers Bankrådgiver glemmer at rådgive om muligheden? Eller glemmer købers Køberrådgiver eller boligadvokat at gøre opmærksom på, at boligkøberen bør tale med banken om denne mulighed? Kunne bankerne have en interesse i, at køber optager nyt realkreditlån og dermed betaler et større gebyr? Eller har bankerne fuldstændig glemt de ”gamle dyder” om god rådgivning – herunder rådgivning om gældsovertagelse?
Vi tror, at det er en blanding af mange forhold. Samtidig er det naturligvis ikke attraktivt for alle boligkøbere at gældsovertage sælgers lån.
Boligraadgiver.dk opfordrer alle boligkøbere til at undersøge og overveje muligheden. Ser vi muligheden i forbindelse med vores Køberrådgivning anbefaler vi, at køber spørger banken om rådgivning om gældsovertagelse.

FAKTA

Lidt om Realkreditloven
I 1989 blev Realkreditloven ændret. Ændringen gav mulighed for at stifte nye realkreditinstitutter, eksempelvis Nordea Kredit samt Totalkredit. Den gav samtidig mulighed for, at realkreditinstitutterne blev overtaget af bankerne. I dag er Nordea Kredit ejet af Nordea Bank, Totalkredit er ejet af Nykredit, Realkredit Danmark er ejet af Danske Bank og BRFkredit er ejet af Jyske Bank.
Den ændrede lovgivning medførte en ændring hos boligkøberne – og deres rådgivere. Boligkøberne begyndte at optage nye realkreditlån i stedet for at gældsovertage sælgers realkreditlån. Udviklingen er fortsat, og i dag optages der stort set nyt realkreditlån i alle ejendomshandler.
Jf. Realkreditloven er det tilladt at overtage sælgers fulde realkreditlån, og dermed opnå en højere belåning (ca. 93% i Carina & Jacobs tilfælde).

Høje gebyrer ved optagelse af realkreditlån

Det er dyrt at optage et nyt realkreditlån. Der betales både lånesagsgebyr, stiftelsesprovision, gebyr for tinglysning af lån, kursskæring, kurtage for salg af obligationer samt gebyr for kurs-/rentesikring af det nye lån. Omkostningerne kan let løbe op i 25.000 – 30.000 kr. – eller mere!
Dertil omkostninger til stempel- og tinglysningsafgift (1,5% stempel af forskellen mellem restgælden på sælgers realkreditlån, og købers nye realkreditlån)
Ved gældsovertagelse betales et fast gebyr til realkreditinstituttet på mellem 3.500 – 5.000 kr. Omkostningerne til gældsovertagelse er således markant lavere, end ved optagelse af nyt realkreditlån.

Hvis du har brug for uvildig Køberrådgivning i dit boligkøb, så klik HER.

Hvem skal gribe de højtflyvende andelsboligkøbere?

Status den februar 7, 2018Andelsbolig, Blog, Gode rådAndelsbolig, valuarvurderingadmin

Kombinationen af den historisk lave rente og den stigende brug af urealistisk høje valuarvurderinger betyder, at andelsboligkøbere kan blive hårdt ramt af selv de mindste rentestigninger. Det kræver regulering fra politisk side, hvis ikke tusindvis af danskere skal miste deres penge. Men de initiativer, der er blevet fremlagt indtil videre, er blot en dans om den varme grød.

Andelsboligforeningernes brug af valuarvurderinger tog for alvor fart efter fastfrysningen af de offentlige vurderinger tilbage i 2012. Mange foreninger så sig nødsagede til at bruge valuarvurderinger, for ikke at blive hægtet af den generelle prisudvikling på boligmarkedet, som dengang sendte boligpriserne på himmelflugt. Men her i 2018 er det de færreste, der tænker over, at der bag de imponerende andelsboligpriser gemmer sig urealistiske vurderinger, uigennemskuelige finansieringsmodeller og dermed ubehagelige og uundgåelige overraskelser for kommende andelsboligkøbere.

Faren ved valuarvurderinger

En valuarvurdering kan i visse tilfælde fordoble andelsboligens maksimalpris ift. den offentlige vurdering. Det er selvfølgelig noget, der ser godt ud på papiret for de etablerede andelshavere, der står over for at skulle sælge eller tage et lån i deres bolig. Nye andelsboligkøbere står derimod over for en dramatisk rutsjebanetur. Valuarvurderinger og renteændringer går hånd i hånd, og det kræver det blot en lille stigning i renten, før en nybagt andelshaver kan lide et seks–cifret økonomisk værditab. Det er dybt alvorligt set i lyset af, at renten er helt i bund, og langt de fleste realkreditinstitutter samt banker forventer en rentestigning inden for en overskuelig fremtid.

Sådan foregår en valuarvurdering

Andelsboligforeningens ejendom er naturligvis foreningens største aktiv. Jo højere værdi ejendommen vurderes til, jo højere bliver salgsprisen på andelsboligen. Valuarvurderingen er en vurdering af andelsboligforeningens værdi som udlejningsejendom. Dvs. et konstrueret scenarie der giver et øjebliksbillede af den pris, en evt. investor skal betale for at overtage hele foreningen og gøre den til udlejningsejendom.

Vurderingen er derfor baseret på følgende:

Forventede huslejeindtægter
Forventede udgifter til skatter, afgifter, forsikring, vedligeholdelse, administration m.v.
Investors krav til forrentning (fortjeneste) (under hensyn til beliggenhed, størrelse m.v.)

Ud fra de tal beregnes overskuddet på ejendommen, og overskuddet er grundlaget for valuarvurderingen.

Forventede huslejeindtægter

kr. 5.453.000

– Forventede udgifter

kr. 3.475.500

Overskud

kr. 1.977.500

Når renten er lav, får investorerne ikke noget ud af at have deres værdier stående i banken. Derfor er de villige til at investere rigtig mange penge for at få et overskud. Pt. ser vi valuarvurderinger, der er baseret på, at en investor er parat til at investere med et forventet afkast på kun 1,75% (forrentningsprocent). Forrentningsprocenten dækker over det overskud, investor får tilbage for sin investering. Dvs. for hver 100 kr. investor investerer, får han et overskud på blot 1,75 kr. Stiger renten på f.eks. obligationer, vil investorerne selvfølgelig søge i den retning, og det vil betyde, at valuarvurderingerne på andelsboliger falder. Drastisk!

Sådan fastsættes prisen på den enkelte bolig

Maksimalprisen for den enkelte andel – dvs. den pris, som andelsboligkøber skal betale for at blive andelshaver – fastsættes ud fra andelskroneværdien i foreningen. Herunder er et eksempel fra den virkelige verden:

Eksempel Andelsboligforeningen ”Bo godt”:

Værdi af foreningens ejendom

kr. 113.000.000

– Kontantværdi af gæld

kr. 15.000.000

(foreningens formue)

kr. 98.000.000

Et ungt par køber en andelsbolig, der udgør 1% af andelsboligforeningens samlede areal. Maksimalprisen på andelslejligheden er dermed 1% af 98.000.000 svarende til kr. 980.000. Valuarvurderingen er i dette tilfælde baseret på en forrentningsprocent på 1,75%. Ved en rentestigning på blot 0,25% rammes det unge par af et værditab på 141.250 kr. (1% af 14,1 mio. kr.).

Andelstankens smukke ydre gemmer på en grum virkelighed

Aktuelt fraråder vi mere end hver 3. kunde (33%) at købe valuarvurderede andelsboliger til den aftalte maksimalpris. Vi har aldrig oplevet noget lignende i vores 30 år som boligrådgivere. Men det er et svært budskab at trænge igennem med, fordi andelsboliger historisk set har et rigtigt godt ry. Andelsboliger fremstår faktisk så sikre i andelsboligkøbernes øjne, at kun små 20% gør brug af køberrådgivning. I tilfældet med ejerboliger er tallet 80%. Samtidigt er det de færreste bestyrelser, der forstår faren ved at gøre brug af valuarvurderinger, og det er der god grund til, fordi det kræver mere end almindelig økonomisk viden at forstå og forudse konsekvenserne. Men det ændrer ikke på det faktum, at hvis ikke der bliver sat ind over for de absurde regnemodeller nu, ender endnu flere danskere (især de unge andelsboligkøbere) med en gæld, der vil forfølge dem lang tid fremover. I sidste ende kan det blive dødsstødet til andelsmarkedet.

Der er brug for regulering med det samme

Vigtigheden af boligrådgivning i forbindelse med andelsboligkøb kan ikke understreges nok, men det er som tidligere nævnt de færreste andelsboligkøbere, der gør brug af det. Derfor er der brug for lovgivning på området for at beskytte andelsboligkøberne. De initiativer, vi har set indtil videre, kommer ikke i dybden med problemstillingen. Kravet om vedligeholdelsesplaner peger i den rigtige retning, men eftersom vedligeholdelsesplaner er noget, som langt de fleste foreninger har i forvejen, vil det ikke gøre den store forskel. Et par konkrete og lavpraktiske tiltag, vi gerne så på ministerens bord, er f.eks. muligheden for at sammenligne regnskaber på tværs af foreninger samt afskaffelsen af swap–lån i andelsregi. Det vil give den menige dansker en ærlig chance for at skelne mellem luftkasteller og konkret værdi.

Har du brug for andelsboligrådgivning, så klik HER.

Købers rådgiver bør berigtige boligkøbet

Status den januar 17, 2018Blogadmin

Berigtige boligkøbet = skrive skøde og sikre, at sælgers lån i ejendommen slettes

I den seneste ejendomsmæglerlov af 1. januar 2015 er det præciseret, at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver. Derfor må ejendomsmægleren ikke rådgive køber. Ejendomsmægleren bør heller ikke berigtige boligkøbet på sælgers vegne.

At berigtige boligkøbet betyder kort sagt at sikre, at handlen gennemføres som aftalt i købsaftalen. Køber skal blandt andet sikres et skøde på ejendommen. Og særligt skal køber sikres, at sælger ikke får udbetalt sit overskud fra salget, før hele handlen er på plads og sælgers lån i ejendommen er slettet af tingbogen. Hvis sælgers ejendomsmægler står for denne del af handlen er det som at “lade ræven vogte høns”. Udover skødet, indeholder berigtigelsen også udarbejdelse af refusionsopgørelse.

Når købers Køberrådgiver berigtiger handlen, er sælger beskyttet af købsaftalens standardbestemmelser. Det har således en konsekvens, hvis køber eller købers rådgiver ikke lever op til bestemmelserne i købsaftalen. Hvis sælgers rådgiver berigtiger handlen, er køber ikke beskyttet på samme vis. Det har reelt ingen konsekvens for hverken sælger eller ejendomsmægler, hvis ejendomsmægleren ikke lever op til bestemmelserne i købsaftalen. For køber kan en forsinkelse af skødet betyde en forsinkelse af udbetaling af lån, fordi lånet ikke kan tinglyses. Køber kan derfor risikere at blive pålagt yderligere omkostninger, f.eks. i form af ekstra renteudgift, kurstab på et nyt kreditforeningslån eller andre omkostninger.

Alligevel stiller mange ejendomsmæglere krav om, at de vil berigtige boligkøbet på sælgers vegne.

Boligraadgiver.dk, Forbrugerrådet og Tænk fraråder

Vi fraråder som udgangspunkt vores kunder, at acceptere dette vilkår. Det sammen gør Forbrugerrådet, Tænk samt en lang række rådgivere. Det vil ejendomsmæglerne dog ikke finde sig i! Stiller vi krav om, at vi ønsker at berigtige boligkøbet på købers vegne, truer de ofte med, at handlen annulleres hvis dette krav fastholdes.

Men hvilken interesse har ejendomsmæglerne i, at berigtige handlen på sælgers vegne? Og hvorfor står flere og flere ejendomsmæglere hårdt fast på, at de vil berigtige bolighandlerne? Svaret er penge!

Ejendomsmæglerne beregner et stort honorar for, at berigtige bolighandlen på sælgers vegne. I realiteten betaler sælger derfor et unødigt honorar til ejendomsmægleren for denne del af handlen. Ejendomsmæglerne “sælger” dette som en fordel for sælger. Blandt ved at overbevise sælger om, at sælger får udbetalt sit overskud fra boligsalget hurtigere. Det har dog intet på sig. Som rådgiver for køber, er vi forpligtet til, at overholde købsaftalens frister for udarbejdelse og tinglysning af skøde. Derfor får sælger ikke udbetalt sit overskud hurtigere, hvis ejendomsmægleren berigtiger handlen.

Vi stiller derfor kraftigt spørgsmålstegn ved ejendomsmæglernes rådgivning af boligsælgerne på dette område. Ejendomsmæglerne synes, at være de eneste der har en fordel (og ekstra indtægt) ved denne praksis. Vi har ikke noget imod, at ejendomsmæglerne tjener penge. Vi synes dog, at ejendomsmæglernes jagt på penge forringer købers sikkerhed ved boligkøbet. Da den samtidig påfører sælger en unødig udgift håber vi, at ejendomsmæglerne vil ændre denne praksis hurtigst muligt.

Skal boligkøberen så ikke betale ekstra for berigtigelsen?

Nej – det skal boligkøberen ikke. Når en boligkøber bestiller vores Køberrådgivning betaler køber ikke ekstra for, at vi berigtiger boligkøbet. Det er en del af vores almindelige Køberrådgivning.

7 gode råd om boligkøb

Status den december 22, 2017BlogAndelsboligadmin

Læs vores gode råd om boligkøb. Så er du klar til dit næste boligkøb.

Boligkøb er en stor beslutning, og der er mange ting, du skal have styr på inden du begiver dig ud på boligmarkedet. Her får du syv gode råd, der kan hjælpe dig godt igennem dit næste boligkøb.

Få overblik over din økonomi

Første punkt er, at få overblik over økonomien så du ved hvad du kan købe bolig for. På den måde sikrer du dig mod, at brænde varm på en drømmebolig som efterfølgende viser sig, at være for dyr. Brug din bank – eller boligraadgiver.dk – som sparringspartner, så du er sikker på at få et samlet billede af jeres totaløkonomi. Og få gerne en forhåndsgodkendelse til realkreditbelåning, så du er klar til at sige ja, når den rigtige bolig viser sig.
Kend dine behov

Hvor vil du bo? Og hvilke behov skal boligen opfylde? Lav en liste over de ting, der er vigtige både lige nu og i årene fremover, så dit boligkøb er fremtidssikret.
Brug internettet til din boligsøgning

Køb af hus? Køb af ejerlejlighed? Køb af sommerhus? Alle boliger bliver annonceret på boligsiden.dk og/eller boliga.dk. Her kan du søge på mange forskellige kriterier, og samtidig kan du se, hvad tilsvarende boliger er solgt for. Disse oplysninger kan du bruge i din eventuelle prisforhandling. Både boligsiden.dk og boliga.dk linker til ejendomsmæglernes hjemmesider, hvor du også kan finde tilstandsrapport, energirapport og andre relevante fakta om boligerne.
Tjek kvarterets døgn- og ugerytme

Gå forbi boligen om dagen og om aftenen på både hverdage og i weekenden. Så kan du vurdere eventuel trafikstøj og andre mulige kilder til irritation. Til vurdering af trafikstøj, sol i haven og meget mere kan du med fordel bruge dingeo.dk, ois.dk eller lignende som inspiration.
Grundig gennemgang af boligen

Svarer boligens areal til det antal m², der står i BBR? Er der arealer, der ikke er besigtiget ifm. tilstandsrapporten? Gemmer boligen på andre overraskelser? Brug boligraadgiver.dk eller en byggesagkyndig, til at gennemgå boligen, så du ved, hvad du køber – før dit boligkøb er bindende. Læs mere om vores komplette køberrådgivning her.
Husk forsikringerne

Ved køb af hus: Husforsikring og ejerskifteforsikring. Spørg ejendomsmægleren, der samtidig med tilstandsrapporten har modtaget forsikringstilbud. Det er afgørende, at der kan tegnes fuld forsikring på boligen inklusive brand, svamp, insekter og skjulte rør.
Vigtigt: ”Rådgiverforbehold” i købsaftalen

Inden du skriver under på købsaftalen, skal du sikre dig, at du først er forpligtet af din underskrift, når du har haft en rådgiver til at gennemgå aftalen. Bed ejendomsmægleren om at skrive denne sætning i købsaftalen: ”Købers underskrift er betinget af, at købers rådgiver kan godkende handlen i sin helhed.” Det giver dig mulighed for at få boligraadgiver.dk, eller en anden rådgiver, til at gennemgå alle vilkår og betingelser, før du er bundet af købsaftalen.

Har du brug for mere end gode råd om boligkøb, så se vores forskellige muligheder for køberrådgivning.

Du kan også læse vores BLOG om bl.a. olietanke eller problemer med BBR

5 forslag der vil gøre projektkøb en god oplevelse

Status den august 30, 2017Blogadmin

Udgivet den 30. august 2017

Ingen lov beskytter projektkøbere! Boligraadgiver.dk foreslår bedre forbrugerbeskyttelse ved projektkøb.

Med disse fem løsninger ville du trygt kunne købe projektbolig.

Går du i Netto og køber en liter mælk, der viser sig at være dårlig, så kan du klage og få medhold. Men når du står i et projektkøb – en af dit livs største beslutninger – så er du ikke beskyttet på nogen som helst måde.

Projektboliger er endnu ikke er opført. Derfor mangler der tit endelig byggetilladelse og detaljerede beskrivelser af byggematerialer. Samtidig går der typisk lang tid, før du kan flytte ind. Og i den tid bærer du risikoen for rentestigninger og ekstra udgifter til din bank.

Lad os tage to eksempler – og fem løsningsforslag:;

Arealet ændrer sig. Landinspektørens opmåling sker sent i byggeriet. Derfor er det mere reglen end undtagelsen, at boligerne ikke rammer den annoncerede størrelse. Plus/minus 3 % bliver typisk ikke reguleret. Bliver boligen større, stiger købesummen – og det giver risiko for at sprænge dit budget og overstige det beløb, banken har godkendt.
Lang overtagelsesperiode giver problemer:
a) Din bank skal stille garanti for købesummen. De fleste banken beregner provision af garantien ud fra købesum og løbetid. Ved et projektkøb på 3 mio. kr. kan det løbe op i over 10.000 kr. pr. kvartal. Spørg din bank om de beregner provision af garantien.
b) Du kender ikke realkreditrenten på det tidspunkt, hvor lånet skal udbetales, og i banken kan du kun (mod gebyr) få fastkursaftale i op til 6 måneder.
c) Hvis godkendelser/udstykning er ikke er på plads, når du overtager boligen, kan din bank ikke få udbetalt realkreditlånet og er derfor er nødt til at lægge pengene ud til en meget højere rente.

Fem løsningsforslag til byggebranchen: Sådan gør projektkøb til en god oplevelse for køberne

Udførlig projektbeskrivelse. Købsaftalen opdeles i hhv. en forhåndsaftale, som projektkøber kan annullere, hvis endeligt projekt viser sig at afvige for meget – plus en komplet og detaljeret projektbeskrivelse, som er en del af den endelige købsaftale og defineret i samarbejde på tværs af branchen.
Branchekodeks for købsaftale. Standardiseret købsaftale med rimelig balance mellem sælgers og projektkøbers interesser – fx udarbejdet fx Dansk Byggeri, Danske Boligadvokater og Forbrugerrådet.
Økonomisk sikkerhed v/lang overtagelse. Den finansielle sektor går sammen om at udvikle økonomiske sikringsprodukter, der ved overtagelsesperioder længere end 6 måneder kan beskytte mod hhv. renterisiko og merudgift ved evt. større bolig end forventet.
Byggesagkyndig hjælp ved aflevering. Brancheregler om deltagelse af uafhængig byggesagkyndig ved afleveringsforretning inkl. aftaler om tid og økonomi ift. udbedring af fejl og mangler. Den byggesagkyndige betales via præmien på sælgers byggeskadeforsikring og udpeges af det forsikringsselskab, hvor forsikringen er tegnet. Hertil regler om, at:
- Projektkøber kan tilbageholde det beløb, der svarer til den byggesagkyndiges prissætning af manglerne + 10 %.
- Ved alvorlige mangler (fx svarende til 6-8 % af købesummen) udløses en fortrydelsesret, så køber mod et gebyr på eksempelvis 1 % af købesummen kan annullere handlen.
Faste regler for udbedring af mangler. Hvis manglerne ikke er udbedret inden for 10 uger, så må projektkøber udbedre dem for sælgers regning.

Appel fra Boligraadgiver.dk til Christiansborg om projektkøb.

Læs artikel fra Børsen, hvor Boligraadgiver.dk er citeret og sammen med en række andre eksperter giver råd om, hvordan projektkøb kan blive en god oplevelse (Artiklen er desværre en “betalingsartikel”).

Har du brug for Køberrådgivning om projektkøb, så kontakt os inden du køber.

10 gode råd om forældrekøb

Status den august 28, 2017Blogadmin

Udgivet den 28. august 2017

Læs vores 10 gode råd om forældrekøb

Køb af bolig har altid stor betydning for din fremtidige økonomi. Det gælder naturligvis også, hvis du gerne vil investere i en lejlighed eller anden studiebolig til dit barn.

Den rigtige løsning?

Inden I begiver jer ud i forældrekøb, skal I overveje om det er den rigtige løsning for jer. Trods skattefordele m.m. vil det ofte koste penge for jer som forældre, og derfor påvirke jeres normale rådighedsbeløb. Samtidig går boligmarkedet op – og ned – og derfor er der en risiko for, at I kan tabe penge på købet af lejligheden. Forældrekøb bør derfor alene foretages, når der er et reelt behov – og ikke som investering.

Tidsperspektiv

Overvej hvor længe den “unge” har brug for lejligheden. Det er svært at give garantier her i livet, men det er vigtigt, at I overveje dette spørgsmål. Købsomkostningerne (bank, rådgiver, skøde m.m.) samt ikke mindst salgsomkostningerne er store, og derfor er det vigtigt, at den “unge” planlægger at bo i lejligheden en længere periode. Tal også om hvem der skal vedligeholde – og forny lejligheden. Ellers er der risiko for, at lejligheden falder i værdi.

Skattefordele

Skattefordelene er en vigtig faktor i et forældrekøb. Skattefordelene er kun gældende, hvis I ejer boligen. Ved køb af andelslejlighed “køber I en andel” af den samlede andelsboligforening – samt en brugsret til en særskilt bolig. Med andre ord; I ejer ikke den specifikke lejlighed. Derfor kan skattereglerne om forældrekøb ikke bruges ved køb af andelslejlighed. Læs mere hos SKAT om forældrekøb.

Dele-lejlighed

Mange unge ønsker at dele lejligheden med en ven eller veninde. Derfor skal indretningen af lejligheden være den rigtige. Kig grundigt på lejlighedens plantegning. Tjek om det er muligt at udleje et værelse eller om det er plads til at kæresten flytter ind. Overvej også om eventuelle søskende kan overtage lejligheden, eller om I som forældre kunne tænke jer at flytte ind i den, når I bliver ældre. Endelig kan en 3-værelses lejlighed være billigere pr. m2 end en 2-værelses. Derfor kan det nogle gange betale sig at kigge efter en lidt større lejlighed.

Foreningens vedtægter

Husk at tjek foreningens vedtægter om udlejning er tilladt. Det er vigtigste gode råd om forældrekøb vi kan give. Nogle ejerforeninger har skrappe regler eller begrænsninger, og derfor er det vigtigt at sætte sig grundigt ind i vedtægterne. Ofte har ejendomsmægleren undersøgt dette – men ejendomsmægleren må efter den nye ejendomsmæglerlov (1. januar 2015) ikke rådgive jer om dette forhold. Derfor bør I som købere selv læse vedtægterne grundigt igennem. Det er vigtigt at få rådgivning om denne del inden I køber.

Den rigtige løsning?

Skattereglerne for forældrekøb er komplicerede. Særligt reglerne om virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen kan være svære at forstå. Vi anbefaler altid, at I søger rådgivning hos revisor om valg af skatteordning.

Lejeniveauet

Undersøg lejeniveauet (markedslejen) i området. I må ikke sætte lejen for lavt på grund af skattefordelene. I må heller ikke sætte lejen for højt, hvis den unge skal ansøge om boligsikring. Et af vores gode råd om forældrekøb er, at I altid udarbejde en lejekontrakt mellem jer og den unge. Ellers kan den unge ikke ansøge om boligsikring.

Finansiering

Vælg den rigtige finansiering. Den lave rente på flexlån kan “lokke” i forbindelse med et forældrekøb. Men har I både flexlån i jeres egen bolig og flexlån i forældrekøbet, vil jeres risiko ved en rentestigning være dobbelt så stor.

Købe selv?

Overvej muligheden for om den unge selv kan købe lejligheden, eller om den unge kan finde en lejebolig. En lejebolig er ofte dyrere end en tilsvarende forældrekøbslejlighed. Til gengæld er der ingen risiko – og ingen udgifter til ejendomsmægler – hvis den unge ønsker at flytte inden for kort tid. Ved eventuelt valg af lejebolig, har I mulighed for at støtte den unge med op til 69.500 kr. (2022) og 71.500 kr. (2023) årligt som en skattefri gave.

Beskatning af gevinst

Vær opmærksom på, at en eventuel gevinst ved salg af lejligheden beskattes. Reglerne om beskatningen af en gevinst gælder, hvis I ikke selv har boet i lejligheden. I tilfælde af et salg, er det en mulighed at sælge lejligheden til den unge. Den unge vil kunne købe lejligheden til 15 % under den offentlige vurdering. Derved kan en eventuel beskatning mindskes eller fjernes. Den unge vil efterfølgende kunne sælge lejligheden uden beskatning, idet den unge har boet i lejligheden.

Vores 10 gode råd om forældrekøb er vigtige. Men det er endnu vigtigere, at få Køberrådgivning inden I køber en forældrekøbslejlighed. Læs mere om vores Køberrådgivning forældrekøb.

Se dig godt for, når du køber projektbolig

Status den august 2, 2017Blogadmin

Udgivet den 2. august 2017

Ved køb af projektbolig er der risiko for både rentestigning og ekstra udgifter til din bank

I København – og landets andre store byer er der fuld gang i salget af projektboliger. Som projektkøber skal du være opmærksom på, at der er stor forskel på at købe en projektbolig og købe et ”brugt” hus.

Den åbenlyse forskel er, at man som projektkøber, køber en bolig der endnu ikke er opført. Derfor skal man være forberedt på, at der både kan og vil komme mindre ændringer af den fremtidige bolig.

En af årsagerne er, at boligerne ofte sættes til salg inden der er udstedt endelig byggetilladelse. Er dette tilfældet kan myndighedernes (kommunernes) krav til byggeriet betyde, at der skal ske mindre eller større ændringer af det påtænkte byggeri.

Ændring i arealer

Et andet forhold man som projektkøber skal være opmærksom på er, at boligens areal ofte ændrer sig. Baggrunden er, at selve opmålingen af landinspektøren sker sent i byggeriet. Derfor forekommer det ofte, at der sker ændringer af boligens endelige areal. Sælger (eller ejendomsudvikleren) er ofte lidt for optimistiske i forhold til boligernes areal – og det er derfor mere reglen end undtagelsen, at boligerne bliver lidt mindre end først antaget. Mindre afvigelser (+/- 3%) reguleres typisk ikke – mens større afvigelser reguleres i købesummen.

Det er vigtigt, at være opmærksom på hvordan dette forhold reguleres i købsaftalen. Reguleringsbestemmelserne favoriserer ofte projektudvikleren og bør forhandles så de er både er fair og rimelige. Hvis projektboligen bliver større end forventet, kan der opstå et andet problem. Så stiger købesummen! Det betyder, at den finansiering banken har godkendt skal ændres – og at der skal betales et ekstra beløb til sælger. Husk at drøfte dette forhold med banken i forbindelse med købet.

Lang tid til overtagelse

I en af vores seneste sager var der flere udfordringer med finansieringen. En af de største var, at byggeriet først var planlagt til at være færdigt den 1. december 2018 (om 16 måneder). Den lange overtagelse gav køberne flere udfordringer;

Kort efter at købsaftalen var underskrevet skulle køber stille garanti for købesummen. Som udgangspunkt beregner banken en provision for at stille denne garanti. Provisionen beregnes ud fra størrelsen af garantien – og løbetiden på denne. Så en lang byggeperiode kan koste dyrt i garantiprovision. Den typiske provision udgør 3/8 procent pr. kvartal. Ved et projektkøb på 3 mio. kr. udgør garantiprovisionen eksempelvis 11.250 kr. pr. kvartal. Enkelte banker beregner ikke garantiprovision hvis det sker som led i en bolighandel. Spørg derfor din bank om hvad det koster, at stille denne garanti.
Den største del af købesummen finansieres med et realkreditlån. Som udgangspunkt fastsættes renten på realkreditlånet når lånet udbetales. Det er dog muligt, at fastlåse renten på et tidligere tidspunkt. Det sker ved at køber indgår en fastkursaftale via banken. En sådan fastkursaftale (eller kurssikring) koster penge. Til gengæld kender man sin fremtidige rente og dermed sin endelige husleje. Problemet ved projektkøb er den lange tid indtil overtagelsesdagen. I førnævnte tilfælde var der 16 måneder indtil overtagelsesdagen. Mange banker og realkreditinstitutter ønsker ikke at indgå fastkursaftaler for så lang en periode. De tilbyder normalt kun fastkursaftaler for perioder op til 6 måneder. Det betyder i praksis, at køber af projektboligen ikke kender den fremtidige rente på sit nye realkreditlån. Den nuværende rente er samtidig historisk lav – og der er derfor en vis risiko for, at renten vil stige frem til købers overtagelse af projektboligen. I dette tilfælde ville en rentestigning på blot 0,5% betyde, at købers månedlige udgifter steg med kr. 1.500 kr. efter skat.

Manglende byggetilladelse – eller forsinket udstykning

En anden udfordring ved projektkøb er, at de endelige kommunale godkendelser eller de endelige udstykninger, ofte ikke er på plads på overtagelsesdagen. Det betyder i praksis, at købers bank ikke kan få udbetalt realkreditlånet til tiden. Købers bank er derfor nødt til, at lægge pengene ud for køber indtil realkreditlånet kan udbetales. Da bankernes rente er væsentlig højere end renten på realkreditlånet, giver dette køber en uforudset ekstraudgift.

Som det fremgår ovenfor der mange ting at tage stilling til ved projektkøb. Ovennævnte bemærkninger handler primært om de finansielle risici. Derudover kan der være en lang række udfordringer med både kontrakter, købsaftalen og salgsmateriale fra sælger eller ejendomsudvikleren.

Det er derfor vigtigt, at man som køber opsøger en rådgiver, som kan rådgive om både kontrakter, købsaftalen, øvrige dokumenter samt handlens risici. Din rådgiver vil belyse handlens udfordringer og – hvis nødvendigt – hjælpe med at forhandle en aftale på plads med sælger.

Har du brug for rådgivning om projektkøb, så kontakt os inden du køber. Læs mere om vores rådgivning her.

Nye boligskatter – lejlighedsejer pas på

Status den juli 5, 2017Blogadmin

Du er taberen i den nye aftale om boligskat

Sådan siger Michael Christensen, der er partner i boligraadgiver.dk og har mangeårig baggrund som finansieringsekspert. ”De store tabere bliver ejerlejligheder, der efter 2021 stiger så meget i boligskat, at en køber – alt andet lige – kan købe for 7 % mindre i 2024 end i dag.” Se de konkrete eksempler, der vil overraske de fleste.

Den nye aftale ”Tryghed for boligbeskatningen” omfatter grundskyld (skat af din grundværdi) og ejendomsværdiskat. Aftalen er indgået som et bredt forlig på tværs af partier – og skulle som sådan være en lige stor fordel for alle typer vælgere og boligejere. Sådan er det ikke.

Før:

Gjaldt ”skattestoppet”, der af den daværende venstreregering blev indført i 2001 med virkning til og med 2020. Skattestoppet har medvirket til, at alle boligejere har fået rabat på både grundskyld og ejendomsskat.

NU:

Gælder det nye boligforlig, der afløser skattestoppet. Der er stor forskel på, hvordan den nye boligbeskatning rammer afhængig af boligtype og -værdi. Den korte version er: Jo mere din bolig er værd, jo større fordel er den nye aftale for dig. Derfor er de dyre områder i fx Nordsjælland, Hunderupkvarteret i Odense og Risskov i Aarhus vinderne. Parcelhusejerne i yderområder og udkantsdanmark kommer ikke til at mærke den store forskel. Og taberne bliver lejlighedsejere, fordi grundskylden kommer til at veje tungere i den samlede beskatning.

”Fælles er altså, at de nye regler under alle omstændigheder betyder, at boligskatten ikke kommer til at stige ligeså meget, som den ville have gjort med de nuværende regler, der er helt tilbage fra 2001. Men når det er sagt, så er besparelsen for lejlighedsejere ikke nær så markant som for husejere” siger Michael Christensen, der efter vedtagelsen af boligskatteforliget opfordrer boligkøbere til at være ekstra opmærksomme på, hvilke konsekvenser forliget har for deres boligkøb.

Har du brug for køberrådgivning og rådgivning om konsekvenserne af de nye boligskatter ved dit næste boligkøb, så kontakt os inden du køber ny bolig. Læs mere om vores køberrådgivning her.

Hver 3. ejendom har fejl i BBR-ejermeddelelse

Status den juni 19, 2017Blogadmin

Det havde nær kostet Helle og Michael dyrt!

For nylig hjalp vi Helle og Michael med at kigge på en villa. De havde bestilt vores komplette køberrådgivning – dvs. inklusive gennemgang af boligen. Det blev deres redning. For villaen viste sig at være 10 % mindre end det, der stod i BBR-meddelelsen.

Som altid begyndte vi vores køberrådgivning med at gennemgå ejendommens dokumenter. Helle og Michael fortalte, at de havde talt med ejendomsmægleren om ejendommens boligareal, fordi der kort tid forinden var sket en ændring af BBR. Ejendomsmægleren havde givet dem en forklaring, de ikke kunne finde op og ned på. Derfor var boligens areal det første vi kiggede på, ved vores gennemgang af ejendommen.

Huset var 10 % mindre end i BBR-meddelelsen

I både BBR-meddelelsen og tilstandsrapporten stod der, at husets boligareal var 109 m2. Men vores opmåling viste, at huset kun var 98 m2. En stor forskel, der var en udfordring for Helle og Michael. Ikke blot i forhold til at have plads nok, men især i forhold til økonomien. For boligarealet er en vigtig parameter for fastsættelse af prisen, så derfor stillede vi spørgsmålstegn ved den pris, huset var udbudt til.

Boligens udbudspris er sammensat af både grundens værdi og boligens værdi. Vi indhentede oplysninger om grundens værdi. På den baggrund kunne vi vurdere, om den annoncerede udbudspris var rimelig, i forhold til husets værdi. Det var den ikke. Vores regnestykke viste, at ejendommens salgspris var 300.000 kr. for høj. Samtidig fandt vi en række fejl og mangler ved huset, der ikke var oplyst i tilstandsrapporten.

Forhandling om prisafslag

Omkostningerne til at udbedre fejl og mangler ville være 100.000 – 150.000 kr. Dvs. at salgsprisen var sat mindst 400.000 kr. for højt. Derfor genoptog vi – sammen med Helle og Michael – prisforhandlingen med ejendomsmægleren. Vores udspil var, at køber skulle have et nedslag i prisen på 400.000 kr. Men sælger afslog, og var ikke indstillet på at genforhandle prisen.

Helle og Michael overvejede situationen og besluttede, at de ikke ville betale overpris for huset. Derfor er de i stedet gået i gang med at lede efter et andet hus.

Dette skal du vide om fejl i BBR-meddelelsen

Op mod hver 3. ejendom, vi gennemgår, har fejl i BBR-ejermeddelelsen. Det kan have store konsekvenser både praktisk og økonomisk. Derfor skal du undersøge BBR-ejermeddelelsen grundigt, inden du køber en ejendom.

Hvis du bestiller vores Køberrådgivning PLUS er en fysisk gennemgang af ejendommen med i prisen. Og de penge kan være givet godt ud. For i forbindelse med denne gennemgang finder vi fejl i næsten hver 3. BBR-meddelelse. Det kan fx være ulovlige udhuse, overdækkede terrasser og bebyggelsesprocenter, der ikke er overholdt.

Bebyggelsesprocenten er den procentdel af grundens areal, som den bebyggede del af grunden må udgøre. Alt, hvad der er bygget på grunden, tæller med. Og hvis bebyggelsesprocenten er overskredet, kan kommunen i værste fald kræve, at bygningerne bliver fjernet.

I andre tilfælde er problemet det modsatte – dvs. at ejendommens samlede areal er mindre end anført i de officielle dokumenter. Sådan en situation er også meget alvorlig, for ejendommens størrelse har stor betydning for købsprisen her nu – og ikke mindst for den fremtidige salgspris.

Olietanke giver i stigende grad problemer

Læs også vores blog om problemer med olietanken

Stigende bidrag på realkreditlån

Status den marts 14, 2016Blogadmin

Udgivet den 14. marts 2016

Stigende bidrag på deres realkreditlån

I 2016 var der stor opmærksomhed på Nykredit/Totalkredits stigende bidrag på deres realkreditlån. I slipstrømmen på Nykredit/Totalkredits forhøjede priser følger Realkredit Danmark og Nordea Kredit trop og sætter priserne op! Prisstigningen omhandler bidragene på realkreditlånene. Men hvad er bidragene for noget? Læs mere her;

Formidler af penge

Grundlæggende er realkreditinstituttet en form for “formidler af penge”. Lidt forenklet formidler realkreditinstituttet kontakt mellem folk der ønsker at låne penge – og folk eller investorer (eksempelvis pensionskasser), der er villige til at låne penge ud. Rent praktisk foregår det ved, at realkreditinstituttet udsteder obligationer. Obligationerne sælges til eksempelvis pensionskasserne, mens pengene fra salget af obligationerne udbetales til dig eller andre boligejere.

I venstre side er en boligejer – eksempelvis dig. Du ønsker at låne penge i din bolig. Lånet kan optages i realkreditinstituttet – eksempelvis Nykredit/Totalkredit
I grafikkens højre side står der PFA, DANICA M.FL. (pensionskasser m.m.). Pensionskasserne har en masse penge, de ønsker at låne ud. Det gør de ved at købe realkreditinstituttets obligationer
I midten er realkreditinstituttet

Man kan med andre ord sige, at realkreditinstituttet er en form for mellemmand mellem dig og eksempelvis pensionskasserne.

Ydelsen på realkredit kan opdeles i 3 dele

Af grafikken kan du også se, at din betaling til realkreditinstituttet er delt op i 3 dele;

Afdrag (hvis du betaler afdrag på dit lån)
Rente
Bidrag

Alle 3 dele går til realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet sender dog både renterne og afdragene videre til obligationsejerne (pensionskasserne og lignende). Realkreditinstituttet tjener ikke penge på denne flytning af penge. Deres indtægt er derimod bidragene – eller administrationsbidraget, som det blev kaldt i “gamle dage”.

Realkreditinstituttets indtægt er alene bidragene – samt en lang række gebyrer, provisioner og lignende. Eksempelvis betaler du en række forskellige gebyrer, når du optager et nyt lån eller når du ønsker at omlægge dit realkreditlån.

Provision til bankerne. Hvorfor det?

Bidraget er realkreditinstituttets indtægt. Men en del af bidraget betaler Totalkredit tilbage til sine samarbejdsbanker. Hvorfor gør de det? Det gør de bl.a. fordi bankerne garanterer for en del af deres kunders realkreditlån. Låner du 1 mio. I Totalkredit via din bank ved boligkøb, vil banken typisk stille en garanti på 25% af lånet. Men andre ord vil de stille en garanti på kr. 250.000. For denne garanti modtager den en provision fra Totalkredit.

Problemet er derfor ikke kun Totalkredit. Det er i høj grad også bankerne – og provisionsbetalingen til dem. Det er blevet et “fordyrende” mellemled og er medvirkende til, at bidragssatserne er steget – og nu stiger eksplosivt.

Hvordan har bidragssatserne udviklet sig?

Hvis du for 10 år siden optog et lån på 80% af værdien af din bolig, udgjorde bidragssatsen 0,5252% af lånets restgæld. Hvis lånet eksempelvis var på 1 mio. kr. udgjorde det årlige bidrag altså kr. 5.252.

Hvis du i dag optager et tilsvarende lån – og vælger Totalkredits dyreste lånetype (afdragsfrit F-kort), skal du betale ca. 1,80% i bidrag – eller ca. kr. 18.000. Det er mere end 3 gange så meget som for 10 år siden! I den samme periode er de almindelige priser i Danmark steget med ca. 20%.

I samme periode har realkreditinstitutterne (tilsammen) øget deres lån til boligejerne til mere end det dobbelte (til mere end kr. 3.000 mia. (milliarder)). Med andre ord; de har lånt mere end dobbelt så meget ud – og vil samtidig have op til 3 gange så meget i bidrag/indtægt, for at formidle lån til dig og andre boligejere.

Boligraadgiver.dk

Tjek ejendommens kloakforhold

Status den oktober 4, 2015Blogkloak, Separatkloakadmin

Det kan koste dig dyrt, hvis du ikke tjekker ejendommens kloakforhold!

Rigtig mange kommuner er i fuld gang med at renovere deres kloaksystemer. Ikke kun i landområderne – men også i byområderne. Baggrunden er den stigende mængde regn, og den generelle klimatilpasning. Et af de steder, hvor kommuner kan afhjælpe problemerne med oversvømmelser m.m. er at skille spildevand og regnvand ad.

At skille spildevand og regnvand kaldes separatkloakering. Separatkloakering betyder, at spildevand fra husholdningerne og regnvand opdeles i hver sin kloakledning i stedet for at løbe i den samme ledning. Der, hvor regnvand og spildevand fra husholdningerne løber i samme ledning (fælleskloakering), er der risiko for problemer ved kraftige regnskyl pga. de store mængder af regnvand.

Hvad betyder det for dig som boligkøber

I forbindelse med boligkøb er det meget vigtigt at undersøge, om Kommunen har en spildevandsplan. Af planen bør det både fremgå, om ejendommens kloakforhold skal ændres. Og også hvornår det i givet fald skal ske. Skal kloaksystemet ændres, vil det koste mange penge. Prisen på omlægning af kloaksystemet afhænger af ejendommens nuværende kloakforhold. Men priserne starter fra ca. 50.000 kr.

Mange ejendomsmæglere ”glemmer” at informere om det, og undlader at undersøge forholdene til bunds. Det er samtidig et problem, at ejendomsmæglerne ikke længere har pligt til at undersøge og informere om alle forhold. Det er en af konsekvenserne af den “nye” ejendomsmæglerlov (pr. 1. jan. 2015). Undersøgelse af kloakforhold bør det være en del af den rådgivning, din køberrådgiver yder dig.

Det er en fast del af vores køberrådgivning. Og vi oplever, at oplysningerne mangler i mere end 75% af de bolighandler vi kigger igennem. Og i mere end 25% af disse boligsager finder vi ud af, at ejendommens kloakforhold skal ændres inden for de kommende 5 – 7 år.

Husk derfor at søge rådgivning, inden du køber bolig. Forvent ikke, at ejendomsmægleren fortæller dig om denne problematik!