Udgivet den 29. juni 2023

Der er ingen grund til at frygte de nye boligskatter – heller ikke fra 2024!

De nye Boligskatter 2024 fylder – og har fyldt – rigtig meget hos både boligkøbere, boligrådgivere og banker m.m. Mange har frygtet de nye vurderinger, samt ikke mindst konsekvenserne af de nye boligskatter.
Hos Boligraadgiver.dk har vi gennem årene skrevet en del artikler om de nye boligskatter. Vi har ved flere lejligheder udtrykt bekymring for konsekvenserne, særligt for ejerlejlighederne i København samt for de ejendomme, der kunne forvente væsentligt højere vurderinger.

I slutning af 2022 vedtog Folketinget ”Forlængelse af virkningen af ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger m.v.” – og lovforslaget har været udsendt i høring frem til den 24. februar 2023. Loven er reelt en forlængelse og tilpasning af det oprindelige forlig fra 2016; ”Forliget Tryghed om boligskatbeskatningen (boligskatteforliget)”. Loven er efterfølgende vedtaget.
Den nye lov – og forslaget bag loven – er både omfattende og komplekst. Men vedtagelsen af loven bør give ro hos både nuværende og kommende boligejere. Konsekvenserne er markant mindre end både vi, og mange andre rådgivere, gættede på tilbage i 2016. Faktisk vil vi gå så langt, som at kalde den en gave til ejerne af både ejerlejlighederne og de mest velhavende boligejere.

Skattelettelse

At vi kalder det en gave kræver en forklaring. Uden boligskatteforliget i 2016 ville skattestoppet være udløbet med udgangen af 2020 (senere forlænget til udgangen af 2023). Dermed ville de boligejere, som gennem årene har haft både små eller store rabatter i ejendomsskat og ejendomsværdiskat, komme til at betale de boligskatter de reelt burde have betalt gennem mange år. Det ville have medført en markant stigning i boligskatterne. Særligt for ejendomme over 6 mio. kr. samt for ejerlejligheder i de alle større byer.

Vi har tidligere regnet på rabatterne for ejendomme i prisniveauet 10 – 15 mio. Rabatterne ville let kunne løbe op i 200.000 – 300.000 kr. – årligt! Men den seneste tilpasning af loven, er disse rabatter nu formaliseret og bibeholdes i første omgang frem til 2028 – men formodentligt de næste mange år.

Vinderne

Vinderne i det ”store Boligskatte-lotteri” er derfor de boligejere, som gennem årene har betalt alt for lidt i boligskatter! Og som nu kan glæde sig over, at de beholder deres rabatter, så længe de ejer deres bolig!

Frygten har så været, om en ny køber ville komme til at betale mere i Boligskat fra 2024. Den frygt kan vi stort set begrave med vedtagelsen af den nye lov! Dette i hvert fald frem til 2028. Stigningerne er i værste fald begrænset – og i bedste fald er der tale om samme eller lavere betaling.

Grundskyldspromillen

Dette fordi kommunerne ikke har lov til at ”pille” ved satserne for ejendomsskatter før i 2028. Indtil da gælder, at den enkelte kommunes samlede indtægter for ejendomsskat ikke må stige.

Konsekvensen er, at hvis grundværdien stiger med 400% – fx fra 1 mio. til 4 mio., så skal kommunen sætte grundskyldspromillen tilsvarende ned. Grundskyldspromillen er den skattesats kommunen benytter til at beregne ejendomsskatten. Indtil udgangen af 2023 udgør den mellem 16 – 34‰.

Med andre ord vil de stigende grundværdier ikke blive beskattet højere (gennemsnitligt). I det gamle forlig var der ikke en synlig præcisering af dette, og Vurderingsstyrelsen beskrev i stedet faldet som en gennemsnitlig nedsættelse med 31% på landsplan. Dermed troede både vi og mange andre rådgivere, at nedsættelsen ville blive fordelt over hele landet og at der dermed skete en eller anden form for udligning. Dette var en fejl fra både vores og andres side.

Rabatten holdes inden for kommunegrænsen, og de foreløbige tal ser ret markante ud. I København betales der p.t. den højst tilladte sats for ejendomsskat – 34‰. Ud fra de budgettal vi har set, ser det ud til at den fremtidige promille falder til 5,9‰. Det er et fald på mere end 80% – og betyder, at grundværdien kan stige 6 – 7 gange før det får konsekvens for den nuværende boligejer eller kommende boligkøber!

Derfor tør vi godt aflyse frygten for de nye boligskatter 2024!

Hvad betyder Boligskatter 2024 for dig?

Udgangspunktet for de nye boligskatter er, at både ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten skal beregnes ud fra ejendommens reelle værdi og grundværdi. Sådan har det ikke været i mange år!

Nærmest alle ejerlejligheder i de større byer har i dag en meget lav grundværdi. Baggrunden for den lave vurdering skyldes til dels, at vurderingerne har været sat i bero siden 2011. Det kan dog ikke være hele forklaringen! Og det forklarer på ingen måde den store forskel, der er fra område til område i København. Eksempelvis er grundværdien højere i Vanløse end på Vesterbro i København. Dette på trods af, at ejerlejlighederne på Vesterbro i mange år har været væsentligt dyrere, end lejlighederne i Vanløse. Hvorfor det? I begge områder har ejerlejlighederne grundet de lave grundværdier betalt alt for lidt i ejendomsskat. Særligt hvis man sammenligner betalingen med ejerlejligheder uden for København, eksempelvis i Taastrup eller lignende.

Det samme gør sig gældende for huse i en række af de byer og områder, som betegnes som ”de dyre områder”. Herunder bl.a. København og flere kommuner i Nordsjælland. Af ukendte årsager har grundværdien på boligerne i disse områder gennem mange år været ”kunstig lave”. Særligt hvis man sammenligner med tilsvarende boliger i provinsen. De lave grundværdier, og den deraf følgende lave ejendomsskat, kan bedst betegnes som en skjult skatterabat.

Eksempler

I 2 aktuelle bolighandler ses eksempelvis følgende

• Hørsholm; Boligen købes for 6 mio. kr. Grundværdien er kr. 962.000 – og sælger betaler p.t. ca. kr. 21.000 i ejendomsskat.
• Sorø; Boligen købes for lidt over 3 mio. kr. Grundværdi udgør på 1.077.000 – og der betales ca. kr. 28.000 i ejendomsskat.

Boligen i Sorø betaler en højere ejendomsskat til trods for, at dens reelle værdi kun er den halve af boligen i Hørsholm.
Boligejeren i Hørsholm kan formodentlig se frem til en væsentlig stigning i grundværdien. Et realistisk gæt er en vurdering i niveauet +/- 4. mio. kr. Den stigende grundværdi får dog ingen konsekvenser for køber af boligen. Dette fordi ejendomsskatten fastfryses (skatterabat), da køber overtager boligen inden 31/12 2023.

Hvis vurderingen ender på 4 mio. kr. vil den fremtidige ejendomsskat stige marginalt for en eventuel ny og fremtidig køber. Af de budgettal vi kender falder grundskyldspromillen fra 22,1 promille til ca. 8,6 promille. Det giver en fremtidig ejendomsskat på ca. 27.500 kr. (4 mio. kr. – fratrukket 20%. Heraf a 8,6‰). Tallet viser, at boligejeren i Hørsholm på ingen måde skal frygte de nye ejendomsskatter.
Boligejeren i Sorø har allerede en relativ høj grundværdi set i forhold til prisen på ejendommen. Grundværdien vil derfor (alt andet lige) kun stige marginalt. Det forventes også, at grundskyldspromillen sættes ned i Sorø kommune. De foreløbige oplysninger viser et fald fra 25,74‰ til ca. 9,7‰. Ud fra tesen om, at kommunens samlede ejendomsskat ikke må stige, synes et fald til 9,7‰ at være i den høje ende. Men holder tallet, vil ejendomsskatten på ejendommen i Sorø falde til ca. 8.300 kr.
Den faldende ejendomsskat for boligejeren i Sorø er glædelig. Og over tid vil faldet kompensere for de mange år med for høj betaling af ejendomsskat (sammenlignet med Hørsholm).

Alt i alt betyder det, at de samme boliger, som tidligere har fået en klækkelig rabat på grundskylden (ejendomsskatten) – også får en skatterabat efter indførsel af de nye boligskatter! Det skal præciseres, at det er gældende for dem, som ejer boligen senest 31.12.2023.

Beregninger fra skat

1. Skattelettelsen betyder, at parcelhuset i eksempelvis Albertslund skal betale mindre i samlede boligskatter fra 2024. Det betyder måske også, at de har betalt for meget indtil 2024, og derfor får en eventuel tilbagebetaling. Skattelettelsen er principielt gældende hvert år indtil 2028, da grundskyldspromillen ikke må stige før 2028.
2. Skatterabatten betyder, at parcelhuset i Gentofte skulle have betalt meget mere i samlede boligskatter, end de kommer til. Årsagen er, at de nye boligskatter ikke må være grunden til, at de ikke har råd til at blive boende i huset. At der er en skatterabat betyder med stor sandsynlighed også, at ejerne af denne ejendom har betalt for lidt i boligskatter indtil 2020. Men de skal ikke tilbagebetale det beløb, som de faktisk har betalt for lidt! Skatterabatten er gældende indtil ejeren pr. 31.12.2023, sælger ejendommen. Når den sælges med overtagelse pr. 01.01.2024 eller derefter, skal den nye ejer betale de fulde boligskatter uden rabat.

Christiansborg

Man kan undre sig over hvorfor politikkerne på Venstrefløjen ikke har kæmpet mere mod både det gamle forlig og den nye lov. Men begge dele er ikke desto mindre vedtaget uden de store sværdslag på “Borgen”. Den brede opbakning giver tryghed for alle boligejere, men rent fordelingspolitisk må man undre sig over at venstrefløjen ikke har været mere synlig i debatten.

FAKTABOKS

Fakta om boligskatter
Alle boligejere betaler grundskyld til kommunen, og ejendomsværdiskat til staten. Fra 2024 vil både grundskyld og ejendomsværdiskat blive opkrævet via og fremgå af både forskudsopgørelse og årsopgørelse. Begge skatter beregnes på basis af en vurdering af ejendommen, som SKAT har udarbejdet. Ejendomsvurderingen består af grundværdi og ejendomsværdi.

Grundskyld er en skat til kommunen, der betales af grundens værdi med en promillesats, som den enkelte kommune har fastlagt. Har SKAT vurderet grunden til en værdi på 800.000 kr., og kommunen har fastsat en grundskyldspromille på 20, så betaler boligejeren 16.000 kr. i grundskyld (også kaldet ejendomsskat) om året.

Ejendomsværdiskat betales til staten af hele ejendommens værdi med en sats, som er fastsat af staten. Har SKAT vurderet hele ejendommen (inkl. grunden) til 2.500.000 kr., så burde boligejeren i dag betale 0,92% af 2.500.000 kr. svarende til 23.000 kr. årligt.

Men…. Der er nogle forskellige bestemmelser du også bør kende til. Herunder særligt, at boligskatterne blev fastfrosset helt eller delvist i en periode på 20 år! Og når de skulle genindføres i 2021, skulle det være på baggrund af mere korrekte vurderinger. Altså reelle værdier af den enkelte bolig. Her kan du se en oversigt over de årstal og beslutninger, du bør kende til:

• 2001 – Grundskyld fastfryses delvist, så de ikke kan stige mere end 7% årligt frem til udgangen af 2020.
• 2001 – Ejendomsværdiskatten må ikke stige de næste 20 år, også til udgangen af 2020.
• 2011 – De sidste offentlige vurderinger er sendt ud. Hvis denne vurdering er lavere end vurderingen fra 2001 + 5%, beregnes ejendomsværdiskatten af vurderingen for 2011.
• 2013 – Det vedtages, at der skal udvikles et nyt ejendomsvurderingssystem, så de fremtidige vurderinger svarer bedre til den reelle værdi af den enkelte bolig.
• 2017 – Der indgås et forlig om ”Tryghed om boligbeskatning” – og efterfølgende vedtages diverse ændringer.
• 2022 – Forlængelse af virkningen af ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger m.v.
• 2023 – Lov i høring + vedtagelse
• 2024 – Nye boligskatteregler træder i kraft for alle boligejere.

Skal du eller er du allerede på boligjagt?

Hvis du ser på bolig, så er der så mange ting, der ændrer sig hele tiden. Alene af den grund – men også af mange andre grunde, som du kan læse om i vores artikler – så anbefaler vi, at du søger køberrådgivning, inden du tager din endelige beslutning!

Ring til os på 82131066 – eller giv os nogle få oplysninger om dig her, og du vil blive kontaktet af en Køberrådgiver.

Udgivet den 3.  februar 2023

Mistanke om PFAS under dit nye drømmehus?

Der er mange forhold, du bør undersøge, før du tager din endelige beslutning om køb af din nye drømmebolig. Der er oplysninger i de mange dokumenter, som du får adgang til, når du HAR underskrevet købsaftalen. Typisk 20-25 forskellige for almindelige huse & sommerhuse. Og ofte 30-50 forskellige på ejerlejligheder – og nogle gange flere.

Vi anbefaler altid, at du får mulighed for at orientere dig om indholdet af alle disse dokumenter, INDEN du afgiver dit bud på din kommende drømmebolig. Der er meget ofte oplysninger i disse dokumenter, som kan være grundlag for et afslag i prisen! Da der er meget data og oplysninger at forholde sig til, anbefaler vi også, at du søger Køberrådgivning allerede på det tidspunkt. En Køberrådgiver er vant til at læse de mange dokumenter – og bør også vide, om der er usædvanlige oplysninger eller om der mangler oplysninger og dokumenter.

Og nu er der kommet endnu en opgave til listen; er der mistanke om, at din nye grund er forurenet med PFAS.

Hvad er PFAS?

PFAS er en samlet betegnelse for flere tusinde kemikalier, som er menneskeskabt, og som ikke kan nedbrydes. Hverken i naturen eller i mennesker. Det kan medføre sundhedsproblemer og alvorlige sygdomme. De seneste år har der været fokus på PFAS, både indenfor EU, men også i Danmark. De fleste har mere eller mindre kendskab til PFAS-forureningen i Korsør, hvor der for alvor kom fokus på problemet.

Kan jeg finde oplysningerne – og forstå dem?

I alle ejendomshandler bør du få oplyst, om din kommende grund er forurenet. Det er én af de mange dokumenter i handlen. Og tidligere har regionerne ikke ønsket at oplyse, om der er mistanke om PFAS-forurening på en specifik grund. De har haft kendskab til hvilke grunde, der har været under mistanke. Men det har ikke tidligere været offentligt. Nu har regionerne i hele landet oplyst, at der er mulighed for at søge på en specifik grund.

Det er regionerne, der står for denne del i Danmark. Derfor er det på regionernes hjemmeside, man kan søge oplysningerne. Her er link til de forskellige regioner:

Region Nordjylland: Tjek din grund (rn.dk)

Region Midtjylland: Få ren besked om din grund – Region Midtjylland (rm.dk)

Region Syddanmark: Søg oplysninger om en forurenet grund i Region Syddanmark

Region Sjælland: Søg ejendom – Region Sjælland (regionsjaelland.dk)

Region Hovedstaden: Se om din grund er forurenet (regionh.dk)

Er du ved at købe en bolig, så søg Køberrådgivning! Det er både dyrt og ærgerligt at foretage et fejlkøb!!!

Udgivet den 25. jan. 2023

Hvad og hvilke faktorer påvirker boligpriserne?

Mange faktorer påvirker boligpriserne – eller prisdannelsen på boliger. Som køberrådgiver er det spændende – og nødvendigt – at vide noget om! Her har vi valgt at fokusere på 4 forskellige elementer, som alle har indflydelse på, hvordan prisen på en bolig udvikler sig.

Den første faktor vi ser på er, hvor mange boliger, der er til salg

Ser vi isoleret på villaer og rækkehuse på landsplan, er antallet steget fra 21.141 i december 2021 til 28.574 i december 2022. En stigning på ca. 35%. Til sammenligning lå det tal fra 2017 til 2019 på ca. 35.000. Der er derfor stadig et stykke vej, til vi er tilbage på dette niveau. Spørgsmålet er derfor om den ”nye norm” er 30.000 udbudte boliger – eller om vi skal helt tilbage på det gamle niveau med +/- 35.000 udbudte boliger?

Parcel- og rækkehuse til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark

Ser vi på ejerlejligheder på landsplan, var der i december 2021 5.084 til salg – og i december 2022 var der 7.435 til salg. En stigning på hele 46%. Alene i København er stigningen på ca. 66%. Salget af ejerlejligheder er samtidig faldet kraftigt.

På landsplan har der ikke været samme antal ejerlejligheder til salg siden perioden efterår 2018/forår 2019. Det er en klar indikation for, at køberne ikke er klar til at betale de priser som sælgerne og mæglerne forlanger for ejerlejlighederne.

Med andre ord ser det ud til, at priserne på ejerlejligheder fortsat skal et stykke ned. I København er priserne jf. Boligsiden faldet med ca. 8% i 2022. Det ser ud til at dette ikke er nok!

Det er vores forventning, at priserne på ejerlejlighederne skal noget længere ned, før købers og sælgers forventninger mødes.

Lejligheder til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark

Udbuddet af sommerhuse på landsplan er faldet markant. Udbuddet har de seneste 10 år ligget forholdsvis stabilt på 11-13.000 sommerhuse med udsving i forhold til årstiderne. Den meget store efterspørgsel på sommerhuse under Corona-nedlukningen har betydet, at antallet af sommerhuse til salg, som har været til salg i flere år (i nogle tilfælde mange år), er faldet. Nogle gange fordi prisen var sat alt for højt – nogle gange fordi beliggenheden var uinteressant for de fleste. Derfor vil det fremtidige udbud af sommerhuse sandsynligvis være lavere, end det niveau vi tidligere har set. Ganske enkelt fordi der er ”ryddet op” i de mange sommerhuse, der har fejret jubilæum i ejendomsmæglernes vinduer.

Sommerhuse til salg i hele Danmark. Kilde: Finansdanmark

Stigende udbud af boliger = faldende priser

De områder, som har set den største stigning i udbuddet af boliger til salg, er også dem, som først bliver ramt af prisfald. Vi kender ikke det fremtidige antal af udbudte boliger til salg. Vi ved heller ikke, om vi skal tilbage på det gamle niveau, og om det historiske antal vil være retvisende for det fremtidige boligmarked.

Måske er der en anden forklaring på, hvorfor udbuddet ikke er tilbage på niveauet før Corona. Måske er en del af de lejligheder, huse og sommerhuse, som tidligere ikke kunne sælges, netop blevet solgt i perioden, hvor hele boligmarkedet gik ufattelig stærkt? Det kunne være boliger, som var for dyre eller som eksempelvis lå dårligt – op til en trafikeret vej, ud til et vejkryds, med et supermarked som nabo eller noget helt andet. Selv disse boliger kunne sælges i et boligmarked, der var ramt af tunnelsyn – og hvor stemningen var, at hvis du ikke købte i dag, så var ejendommen solgt i morgen!

Hvordan inflationen påvirker boligpriserne

En anden faktor, der påvirker boligpriserne, er inflationen! Inflationen har været høj det seneste år – og har ligget på omkring 10%. Det gælder både udgifter til el, vand og varme. Men også fødevarer og øvrige dagligvarer er steget markant.
Inflationstaksten er begyndt at falde, men det betyder ikke, at selve inflationen falder. Inflationen stiger blot ikke lige så hurtigt, som den har gjort gennem 2022. Så længe lønningerne ikke følger med inflationen, så vil det påvirke købekraften hos boligkøberne, og dermed påvirke boligpriserne i negativ retning.

Modsat bevirker inflationen, at lån bliver ”mindre værd”. Eller sagt på en anden måde – efterhånden som lønningerne kommer til at stige, så udgør lånet en mindre og mindre del af familiens samlede indkomst. Og har man en fast ydelse på lånet, så vil denne også udgøre en mindre del af familiens indkomst. Disse forhold kan faktisk betyde, at boligpriserne kommer til at falde lidt mindre, end de ellers ville.

Hvordan renten påvirker boligpriserne

En tredje faktor er renten! Den effektive rente på 30-årige realkreditlån med fast rente er steget med ca. 3%- point siden januar 2022. Når køberne skal betale mere i rente, så stiger de månedlige udgifter til både realkreditlån og til banklån. Og derfor bør boligpriserne afspejle denne stigning.

I november 2022 beregnede vi, at hvis man i december 2022 skulle have samme udgift til realkreditlån som i december 2021, så burde priserne falde med ca. 20 – 21%! Du kan læse hele artiklen (Boligrenten er steget) her.

Skattemæssigt har det også konsekvenser, hvis selve rentebeløbet stiger til over hhv. 50.000 kr. for enlige – og 100.000 for et par. Værdien af rentefradraget falder, når renten overstiger ovenstående beløb. Se mere på Skatteministeriets hjemmeside HER.

Nedenfor ses renteudviklingen siden 1. januar 2020. Kilde: Finansdanmark

Hvordan de nye boligskatter påvirker boligpriserne

En fjerde faktor er de nye boligskatter, som træder i kraft den 1. januar 2024. For mange ejerlejligheder i de store byer samt for boliger over ca. 6 – 6,5 mio. kr., vil ejendomsskatten stige ganske meget efter 1. januar 2024. Den højere ejendomsskat gælder for de boligejere, som køber og overtager boligerne pr. 1. januar 2024 og derefter. Altså ikke for dem, som ejer og bor i boligerne pr. 31.december 2023.

Bemærk særligt, at der netop er udsendt høringsforslag fra Skatteministeriet – og at fremtidige takster for både ejendomsskat, ejendomsværdiskat og grundlag endnu ikke kendes præcist!

Særlig gruppe af boliger

Isoleret set forventer vi for denne gruppe boliger, at priserne vil følge det øvrige boligmarked i første halvdel af 2023. Årsagen er, at der endnu ikke er fokus på boligskatternes betydning for disse boliger. Men når der begynder at komme fokus på konsekvensen af de nye boligskatter (fra både pressen og andre) så forventer vi, at efterspørgslen på netop disse boliger begynder at stige. Der kan være ganske store besparelser ved at købe og overtage en sådan bolig inden den 31. december 2023. Derfor tror vi på, at en del boligkøbere vil fremrykke deres beslutning om boligkøb, så de kan købe og overtage den nye bolig inden udgangen af december 2023.

Det er derfor vores forventning, at efterspørgslen på netop disse boligtyper vil begynde at stige fra sensommeren 2023, og dermed stoppe prisfaldene. Måske kommer vi endda til at se prisstigninger – særligt på de dyre villaer og ejerlejligheder i løbet af efteråret. Dette alene grundet de store besparelser i både ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Besparelser der kan være så store, at det let kan opveje at betale en overpris på både 5%, 10% – eller mere for ejendommen. Og dette selv om der er stor risiko for, at netop disse boligtyper kommer til at falde i pris, når vi kommer ind i 2024!

Vi forventer derfor, at denne gruppe boliger vil have ”sit helt eget marked i sensommeren og efteråret 2023” – og adskille sig markant fra det øvrige boligmarked. Både i sidste halvdel af 2023 – og igen fra starten af 2024.

Skal du eller er du allerede på boligjagt?

Hvis du ser på bolig, så er der så mange ting, der ændrer sig hele tiden. Alene af den grund – men også af mange andre grunde, som du kan læse om i vores artikler – så anbefaler vi, at du søger køberrådgivning, inden du tager din endelige beslutning!

Ring til os på 82131066 – eller giv os nogle få oplysninger om dig her, og du vil blive kontaktet af en Køberrådgiver.

Læs også vores andre artikler om;

• Boligmarkedet 2023
• Andelsbolig prisudvikling 2023
• Sommerhusmarkedet 2023

Udgivet den 25. jan. 2023

Vi har igen i år forsøgt at spå lidt om boligmarkedet. Her er vores tanker om sommerhusmarkedet 2023.

Sommerhusmarkedet 2023

Sommerhusmarkedet har været en helt særlig størrelse de senere år. Det var dels præget og drevet af Corona-nedlukningen. Og i 2021 og den første del af 2022 var den meget lave rente med til at holde hånden under priserne. Nu er renten steget, efterspørgslen er faldet fra et meget højt niveau – og priserne er faldende.

Her kan du se, hvor mange sommerhuse, der er solgt de seneste år. Kilde. Finans Danmark

Sommerhuse; Prisudviklingen de seneste år – og forventningerne

Prisen for sommerhuse har været steget markant med stor indflydelse af Corona perioden. Salgspriserne for sommerhuse er siden marts 2020 steget – med fald i det sene efterår 2021, og samme resultat i sent efterår 2022. Umiddelbart har der ikke været den store direkte påvirkning fra hverken stigende inflation eller stigende rente.

Her ser du udbudspriser og nedtagningspriser for sommerhuse siden januar 2017 til udgangen af 2022. Kilde: Finans Danmark

Hvordan vil sommerhusmarkedet 2023 udvikle sig?

Vi forventer, at udbuddet af sommerhuse kommer til at stige de kommende måneder (det plejer det at gøre i foråret). Og med et stigende udbud, og en rente, som også er steget det seneste år, vil priserne alt andet lige begynde at falde.

Foråret er normalt højsæson for salg sommerhuse. Det bliver det formodentlig også i år, og derfor vil priserne måske stagnere lidt frem til sommerferien på grund af den stigende efterspørgsel. Det betyder naturligvis ikke, at du som køber af sommerhus, ikke skal forhandle pris. Både sælgerne og mæglerne ved godt, at priserne stadig er for høje. Derfor er både sælgerne og mæglerne indstillet på at handle til en lavere pris. Alene fordi de dermed kender salgsprisen i dag – men ikke ved, hvordan den ser ud senere på året.

Når vi kommer tæt på sommerferien – og særligt efter sommerferien – er det vores forventning, at priserne på sommerhusene falder. Den grundlæggende årsag er, at priserne ikke har tilpasset sig den nye høje rente. En rente, som gør det markant dyrere at eje sommerhus. Men også fordi de nye ejere dermed ikke får glæde af sommerhuset i sommersæsonen. Vi tror på, at priserne på sommerhuse kommer under pres i 2023 – og vil falde mindst 10% – men måske op mod 20% afhængig af område, placering i område samt husets stand.

Overvejer du at købe sommerhus, så er forberedelse til prisforhandling særdeles vigtigt. Ellers kommer du til at betale for meget for huset. Du kan læse mere om forberedelse på vores artikel (Kritisk vurdering af salgsprisen og dokumenterne er afgørende) fra august 2022. Den er stadig meget aktuel.

Har du brug for rådgivning om køb af sommerhus

Husk altid at få Køberrådgivning, når du overvejer at købe bolig. Der er faldgruber i alle bolighandler – også når det gælder sommerhuse. Har du spørgsmål, så ring gerne til os på 8213 1066, eller udfyld nogle få oplysninger her, så vil en Køberrådgiver kontakte dig.

Læs også vores andre artikler om;

• Boligmarkedet 2023
• Andelsbolig prisudvikling 2023
• Hvad påvirker boligpriserne

Udgivet den 18. januar 2023

Prisudviklingen på andelsboliger har pil nedad i 2023

Langt de fleste andelsboligforeninger er gennem de senere år blevet valuarvurderet. Og det med god grund, da de offentlige vurderinger har stået stille i næsten 10 år. Valuarvurderingerne er meget følsomme overfor stigende renter, og de stigende renter kan derfor betyde markante fald i værdien af andelsboligforeningernes ejendomme.

Den direkte konsekvens for andelshaverne er en lavere andelsværdi, og mulig teknisk insolvens. For andelsboligforeningerne kan problemerne blive overbelånte ejendomme, problemer med at optage lån til forbedringer og istandsættelser samt i enkelte tilfælde – store økonomiske problemer og i værste fald konkurs!
Effekten af de stigende renter kan endnu ikke aflæses i andelsboligforeningernes regnskaber. Mange foreninger har regnskabsafslutning pr. 31. december 2022 – og holder derfor først generalforsamling i løbet af foråret 2023. Det er på generalforsamlingerne, at regnskaberne offentliggøres, og andelshaverne får syn for de eventuelle problemer.

Andelsværdien

Når du køber en andelsbolig, betaler du reelt for friværdien i andelsboligforeningens ejendom. Friværdien beregnes (lidt forenklet) som forskellen mellem valuarvurderingen og foreningens gæld. Friværdien bliver herefter fordelt blandt andelshaverne, eksempelvis efter andelsboligernes størrelse eller deres oprindelige indskud.

Andelsboligforeningens gæld er naturligvis vigtig, når du kigger på andelsbolig. Både fordi den indgår som en del af andelsværdien, men også fordi den er afgørende for dine fremtidige boligafgifter. Har foreningen optaget lån med fast rente på et gunstigt tidspunkt, er det absolut en fordel. Både fordi risikoen for udsving i andelsværdien er mindre. Men også fordi det giver større sikkerhed for den fremtidige boligafgift.

Har foreningen lån med rentetilpasning, er de mere udfordret, og der er en større risiko for tab i andelsværdi. Dette fordi kursen på lånene ikke svinger ret meget – det gør valuarvurderingen til gengæld. Samtidig betyder de stigende renter, at boligafgiften potentielt kan stige.
Udsvingene i gælden er dog – alt andet lige – mindre end de forventede udsving i valuarvurderingen. Og derfor har et fald i valuarvurderingen størst betydning for den fremtidige andelsværdi og dermed prisudviklingen på andelsboliger!

Valuarvurderingen og prisudviklingen på andelsboliger

Siden december 2021 er renten steget markant. Der findes ingen præcis model for hvilken rente (afkastprocent) valuarvurderingerne skal tage udgangspunkt i. Og når vi som køberrådgivere taler med de forskellige valuarer er forventningerne meget forskellige.
De fleste er enige i, at vurderingerne kommer til at falde. Spørgsmålet er blot om det kommer til at ske med virkning fra 31/12 2022 – eller om det store ”skrald” først sker fra udgangen af 2023.

Deres udfordring er, at de skal tage udgangspunkt i hvad andre boligudlejningsejendomme er blevet solgt til. Og i sidste halvdel af 2022 er der solgt meget få boligudlejningsejendomme. Dermed mangler de dokumentation for hvor meget priserne skal justeres. Samtidig er der stor forskel på de enkelte valuarer. Enkelte af dem har været mere end optimistiske og sat nogle meget høje vurderinger. Disse valuarer – og særligt de andelsboligforeninger der har benyttet dem – kan blive tvunget til at nedsætte vurderingerne som de første. Andre og mere konservative valuarer kan måske med god samvittighed afvente tilpasningen af vurderingerne til de ved lidt mere om salgspriserne. Samtidig kan de håbe på, at renten i løbet af 2023 falder en smule. Og falder renten, skal priserne måske ikke tilpasses så meget.

Renten og afkastprocenten

Som nævnt findes der ingen præcis model for, hvilken rente og afkastprocent valuarerne skal tage udgangspunkt i. Tages der eksempelvis udgangspunkt i den 10-årige statsobligation, er renten steget med mere end 2% det seneste år. Skal valuarvurderingerne tilpasses en sådan rentestigning, så vil valuarvurderingerne falde rigtig, rigtig meget.

I den seneste valuarvurdering jeg har set, vil valuarvurderingen falde med ca. 20 – 21 % hvis renten stiger med blot 0,5%. Jf. ovenfor er renten steget endnu mere – og det er derfor ikke usandsynligt, at vi kommer til at se et fald i valuarvurderingerne på 20 – 30%.
Et sådan fald i valuarvurderingerne vil ramme direkte ind til andelsværdien. Hvor meget det rammer den enkelte andelsbolig, afhænger blandt andet af, hvor stor en belåning andelsboligforeningen har.

• Har selve andelsboligforeningen eksempelvis en belåning på 70% – og hvis valuarvurderinger falder med 30%, så er hele andelsværdien reelt tabt, hvis valuarvurderingen bliver nedsat med 30%! Værdien af de enkelte andelsboliger herefter kr. 0.
• Har andelsboligforeningen intet realkreditlån (eller banklån), så vil faldet i andelsværdien være lig faldet i ejendommens værdi.
• Har andelsboligen en belåning mellem 0 – 70%, så skal risikoen for fald beregnes fra gang til gang

Mange tænker sikkert, at så galt går det naturligvis ikke. Det håber vi heller ikke, men hvis man kigger på de forventede prisfald på ejerboliger, så tyder alt på, at priserne her kan ende med at falde med 20 – 30%. Så helt i skoven er det formodentlig ikke!

Fastfrysning af valuarvurderingen

En del andelsboligforeninger har fastfrosset andelsværdien pr. den 1. juli 2020 efter reglerne i Blackstone-Loven. Juridisk kan disse andelsboliger derfor stadig sælges med basis i den fastfrosne og meget høje valuarvurdering. Spørgsmålet er dog, om det vil være klogt at købe en andelsbolig til en så høj pris?

I eksemplet ovenfor havde andelsboligforeningen fastlåst valuarvurderingen pr. den. 1. juli 2020. Trods dette har de udarbejdet en ny valuarvurdering pr. 31/12 2021 – og køber har dermed fået udleveret den seneste valuarvurdering. Den seneste valuarvurdering var meget lig vurderingen fra før den 1. juli 2020. Derfor var den uden betydning for køber.

Men kigger vi 4 – 5 måneder frem, hvad så? På dette tidspunkt holder andelsboligforeningen ny generalforsamling. Regnskabet for 2022 bliver gennemgået, der foreligger en ny valuarvurdering (eller som minimum en kontrolvurdering) og andelsboligforeningen skal beslutte sig for den nye andelskrone (andelsværdi).

Den fastfrosne valuarvurdering lyder på kr. 248 mio. – og er derfor det lovmæssige grundlag for andelsværdien. Men stiger forrentningskravet fra investor på grund af den stigende rente med eksempelvis

• Forrentningskrav + 0,5% = ny valuarvurdering kr. 207 mio.
• Forrentningskrav +1,0% = ny valuarvurdering kr. 180 mio.

kan det få store konsekvenser for den enkelte andelshaver.

Et fald i valuarvurderingen til kr. 207 mio. (fald i værdi på 41 mio.) vil i det aktuelle eksempel betyde et muligt fald i andelsværdien (for lejligheden) på ca. kr. 239.000 – mens i fald til kr. 180 mio. vil betyde et muligt fald i andelsværdien (for lejligheden) på ca. kr. 396.000 – for vores kunde?

Vil du betale den lovmæssige andelsværdi – eller den reelle andelsværdi?

De fleste andelsboligkøbere står derfor allerede i dag overfor et svært valg! Vil de betale den lovmæssige andelsværdi – opgjort efter andelsboligforeningens gamle regnskab og fastfrosne valuarvurdering. Eller vil de kræve et afslag i andelsværdien, så den matcher den aktuelle og fremtidige værdi?

Personligt ville det ikke være et svært valg. Men jeg ved fra mine mange rådgivningssager, at andelsboligkøberne føler sig presset til at ”betale for meget” for andelsboligen. Blandt andet fordi sælger oplyser, at der er ”mange andre interesserede” i andelsboligen.

Skyldes dette pres på andelsboligkøberne, at et stort antal danskere stadig køber ind på den gamle ide om, at andelsboliger både er et billigt alternativt og et risikofrit boligkøb? Eller skyldes det, at meget få danskere reelt forstår de meget komplekse regler bag valuarvurderingerne, reglerne for andelsværdi og eksempelvis Blackstone-Loven?

ABF, administratorerne, Christiansborg

Hverken ABF, administratorerne, Christiansborg eller for den sags skyld andelsboligforeningerne gør noget for at forenkle reglerne. Så hele andelsboligområdet er uhyre komplekst, og det ser ikke ud til, at nogen ønsker at gøre noget for at få det mere transparent og forståeligt.

Andelsboligsælgerne har naturligvis også svært ved at forstå reglerne. De er generelt ikke interesseret i at forhandle pris med andelsboligkøberen. Det er forståeligt, fordi det kan medføre, at de selv kommer til at tabe penge. Samtidig har mange af andelsboligsælgerne købt andelsboligen ud fra præcis samme præmis, som andelsboligkøberne står overfor idag; ugennemskuelige regler, høje valuarvurderinger og Blackstone-loven!

Vi skrev allerede om problemstillingen tilbage i november 2019 (LINK). Den lave rente i perioden siden da, har udskudt problemet. Problemet kommer dog nu tilbage med dobbelt kraft, grundet de voldsomt stigende renter! Og det vil med sikkerhed påvirke prisudviklingen på andelsboliger.

Føler du dig ikke hjemme i andelsboligforeningers regnskaber, valuarvurderinger, følsomhedsanalyser – og en lang række andre dokumenter for andelsboligforeninger, så få rådgivning inden du begiver dig ud i et køb af andelsbolig.

Med Tjek Andel kan du få en dybdegående analyse af andelsboligforeningen, dens økonomi, en prisvurdering og et samlet overblik for kun kr. 4.000. De penge kan være givet rigtig godt ud – særligt set i forhold til de udfordringer rigtige mange andelsboligforeninger står overfor inden for få måneder!

Læs også vores andre artikler om;

• Sommerhusmarkedet 2023
• Boligmarkedet 2023
• Hvad påvirker boligpriserne

Udgivet den 17. sept. 2021

Boligsidens markedsindeks er i bedste fald misvisende, i værste fald et bevidst forsøg på at bilde boligkøberne ind, at boligpriserne fortsat stiger.

Boligsidens seneste markedsindeks (for august) blev offentliggjort den 8. september 2021. Det skete i form af en pressemeddelelse fra Boligsiden. En pressemeddelelse, der siden blev refereret på mange forskellige medier, bl.a. Berlingske.

Som Køberrådgiver i Boligraadgiver.dk er troværdige statistikker om boligpriserne afgørende for vores rådgivning af boligkøbere. Vi har dog gennem en periode undret os over Boligsidens fortsatte påstand om, at boligpriserne stadig stiger.

Allerede den 18. august 2021 skrev vi et indlæg på vores blog, Update om at priserne på især ejerlejligheder er på vej til at ændre sig.

Affødt af Boligsidens seneste pressemeddelelse og markedsindeks, har vi sat os for at grave lidt dybere i tallene. Vi har valgt at undersøge boligpriserne (pris pr. kvadratmeter) på Frederiksberg i København. Resultatet kan ses af nedenstående graf.

Misvisende markedsindeks

Vores undersøgelse viser et markant andet billede, end boligsidens markedsindeks. For det første viser tallene, at ejerlejlighedspriserne på Frederiksberg er faldet med mere end 6 % siden maj 2021!

Det er en helt anden fortælling, end den Boligsiden forsøger at skabe. Prisudviklingen er efterfølgende bekræftet af flere mæglere på Frederiksberg.

Et andet resultat af vores undersøgelse er, at det ser ud som om at antal salg af ejerlejligheder er faldet ganske markant. Vores foreløbige undersøgelse viser, at salget af ejerlejligheder er faldet med ca. 50% siden starten af 2021.

Det er helt naturligt, at salget af ejerlejligheder falder, da vi kommer fra et meget højt niveau. Men at salget er faldet med 50% indikerer, at priserne på ejerlejligheder måske skal endnu længere ned, før salget normaliseres igen. Denne tendens er også bekræftet af flere mæglere – både på Frederiksberg, men også både i og uden for København.

Er du på boligjagt, og ønsker Køberrådgivning?

Der er typisk 40-50 forskellige dokumenter i en handel med en ejerlejlighed. Hvis du ønsker hjælp til rådgivning om dokumenterne eller prisniveau, så ring til os på 82131066 eller send os dine oplysninger her. Så vil en Køberrådgiver kontakte dig.

Udgivet den 25. jan. 2021

Vi har igen i år forsøgt at spå lidt om boligmarkedet 2021 og andre interessante emner. Her er, hvad vi tror på;

1. Prisudviklingen på huse og lejligheder

Grundet Corona er både huse og lejligheder steget i pris sidste år. Men der er stor geografisk forskel. Samtidig er der i 2020 sat færre boliger til salg, end der er solgt, og derfor er udbuddet af boliger faldet.

Udbuddet af huse og lejligheder er på landsplan faldet med ca. 20%. Det spænder dog fra et fald på ca. 30% i udbuddet i Region Hovedstaden – til et fald på ca. 8% i Region Nordjylland.

Hvis ikke udbuddet stiger, eller efterspørgslen ikke falder, vil priserne alt andet lige blive ved med at stige. Men hvis mange boligejere sætter deres bolig til salg på grund af de høje priser, og udbuddet dermed stiger, vil der være en stor chance for, at priserne begynder at falde (eller som minimum stagnere).

Trods de stigende boligpriser i 2020 har vi siden nytår oplevet en sjov tendens; Vi har i en række bolighandler haft succes med at forhandle pris! Læs vores nye artikel om præcist dette emne.

Overvejer du at købe bolig, så anbefaler vi, at du tager kontakt til en køberrådgiver, som kan hjælpe dig videre med lige præcist dit boligkøb. Og dette uanset om du stadig leder efter den rette bolig – om du har fundet den – eller om du er klar til at skrive under på købsaftalen

2. Sommerhusmarkedet

I 2020 er det gået virkelig stærkt for sommerhussælgerne. Grundet Corona har flere investeret i sommerhus. Nogle for at få muligheden for at være udenfor – i stedet for at være lukket inde i en lejlighed. Nogle for at kunne holde ferier i eget sommerhus. Og endelig er der nogle, som har købt sommerhuse til udlejning. Efterspørgslen på sommerhuse har været så stor, at udbuddet på landsplan er faldet med hele 40% – og med deraf følgende prisstigninger.

Vi forudser ikke nogen ændring p.t., så længe vi ikke kender udgangen af Corona-nedlukning, og de kortsigtede fremtidige konsekvenser heraf. Det forventes, at de fleste danskere bliver vaccineret inden udgangen af juni måned i år. Det vil naturligvis give en form for sikkerhed – inden for landets grænser. Men det betyder ikke nødvendigvis, at vi kan rejse til udlandet på hverken sommerferie, eller tage på udlandsferie i efteråret.

Vi forventer derfor ikke de store ændringer i Boligmarkedet 2021 i forhold til situationen lige nu. Når vi spørger de nuværende sommerhusejere, er de ikke interesserede i at sælge deres fristed. Heller ikke når Coronakrisen er helt eller delvist overstået i Danmark.
Flere nævner usikkerheden om, at der kan komme en ny virus, som kan have tilsvarende betydning for os – og resten af verden. Derfor vil mange strække sig langt økonomisk for at beholde sommerhuset.

Trods dette virker det også til, at det er muligt at forhandle både pris og vilkår på sommerhuse. Blandt andet fordi en del af sommerhusene er prissat meget højt. Husk altid at få køberrådgivning, når du overvejer at købe sommerhus. Der er faldgruber i alle bolighandler – også på sommerhuse.

3. Renten

Den 10. december 2020 besluttede den Europæiske Centralbank (ECB) at udvide det særlige pandemiprogram PEPP, der blev indført i marts 2020.Kort fortalt opkøber Den Europæiske Centralbank obligationer for at holde renten nede.

Programmet blev forlænget helt til marts 2022, og derudover meddelte ECB, at man beholder dem indtil i hvert fald udgangen af 2023. Det betyder, at ECB forsøger at holde renten kunstigt nede indtil udgangen af 2023. Vi kan derfor – alt andet lige – se frem til lave renter de kommende år.

4. Forældrekøb

I Finansloven 2019 varslede politikerne en stor ændring af skattereglerne for forældrekøb.
Ændringen af skattereglerne ved forældrekøb blev dog ikke helt så indgribende, som forventet. Og dermed forventer vi heller ikke, at ændringerne får lige så stor betydning for antallet af forældrekøb, som tidligere antaget.

Kompleksiteten er steget markant, og det kan skræmme forældre fra at købe en lejlighed til deres barn. Ændringerne er sket med virkning fra 1. januar 2021. Derfor anbefaler vi altid skatterådgivning hos en revisor i forbindelse med forældrekøb. Og at der tages en køberrådgiver med til selve boligkøbet. Se her hvad vi tilbyder i forbindelse med forældrekøb.

5. De nye boligskatter

Vi vurderer, at udskydelse af boligskatterne til 2024 isoleret set ikke vil påvirke boligmarkedet 2021 i særlig grad. Vi afventer fortsat de nye ejendomsvurderinger fra SKAT, så vi kan få en fornemmelse af konsekvenserne.

Ifølge Vurderingsportalen som er en del af vurderingsstyrelsen, forventer SKAT at udsende de nye ejendomsvurderinger i sommeren 2021.

Det aktuelle skattestop er forlænget til 2024 (ejendomsværdiskatten) og den ændrer sig ikke de kommende år. Reglerne om, at ejendomsskatterne maksimalt må stige 7% årligt fortsætter ligeledes frem til 2024.

Kontakt en køberrådgiver, hvis du ønsker en vurdering af, hvordan boligskatterne bliver på din nye bolig.

6. Andelsboliger

I juni 2020 blev der vedtaget en ændring af Boligreguleringsloven. Denne ændring vil sandsynligvis få negativ indflydelse på de fremtidige valuarvurderinger af andelsboligerne. Lovændringen kaldes ”Blackstone-loven”. Ifølge denne kan en andelsboligforening fastfryse valuarvurderingen, hvis den er foretaget inden den 1. juli 2020.

En fastfrysning af valuarvurderingen – og dermed maksimalprisen – er dog ikke en garanti for, at andelslejligheden kan sælges til denne pris. Det er alene den maksimale pris, andelsboligen kan sælges til, og således ikke en garanti for, at en fremtidig køber er parat til at ”betale en for høj pris”.

Enkelte andelsboligforeninger har ikke nået at indhente en valuarvurdering. Disse foreninger er dermed ikke omfattet af reglerne.

Det er endnu for tidligt at sige, om ”Blackstone-Loven” har påvirket priserne på andelsboligerne. Til gengæld tør vi godt spå om de fremtidige priser på andelsboliger. Prisen på den enkelte andelsbolig bestemmes i høj grad af valuarvurderingen. Da valuarvurderingen primært beregnes på baggrund af renteniveauet i samfundet, vil priserne på andelsboliger blive påvirket ganske kraftigt, hvis renten begynder at stige. Jf. ovenfor forventes renten at holde sig lav de kommende år. Derefter forventes renten at stige. En rentestigning (selv en lille stigning) vil få stort set alle andelsboliger til at falde i pris.
Hvor meget prisen vil falde, afhænger af andelsboligforeningens valuarvurdering. Derfor bør du ALTID gennemgå valuarvurderingen, inden du køber andelsbolig. Hvis andelsboligforeningen – eller foreningens administrator – ikke vil udlevere valuarvurderingen, så bør du overveje om det er den rigtige andelsbolig for dig!

Samlet skal du være yderst påpasselig, når du køber andelsbolig, og du bør altid indhente rådgivning inden du køber. Rådgivningen kan spare dig for mange penge. Både her og nu – men også på lidt længere sigt.

7. Håndværkerfradrag

Håndværkerfradraget fortsætter i 2021. Ordningen er meget mere gunstig end i 2020. Dette til trods for, at eksempelvis håndværkere er et af de erhverv, som ikke har måtte lide så meget som andre under Coronakrisen.

Der er mange og flere muligheder for at udnytte håndværkerfradraget. Her er et link til SKAT for uddybning.

8. Riv ned – og byg nyt

Der er fortsat en del boligkøbere, som køber ældre huse i de større provinsbyer – og river dem ned for at bygge nyt i stedet. Vi forventer, at denne tendens både fortsætter og udvikler sig i 2021.

Årsagen er primært, at beliggenheden har en større og større betydning for køberne – og at de sparede varmeudgifter i den nye bolig, er med til at finansiere det nye hus. Såfremt boligpriserne fortsætter med at stige, kan det medvirke til at dæmpe denne aktivitet i 2021.

9. Brændeovn

Den store fokus på miljø får nu betydning for fremtidige boligkøbere efter 1. august 2021. Hvis du køber en ejendom med en brændeovn, som er produceret før 2003, skal den udskiftes senest 1 år efter du har købt boligen.

Hvis du er i tvivl om, hvor gammel brændeovnen er, kan du kontakte en skorstensfejer, der kan lave en erklæring for dig. Erklæringen skal sendes til Miljøstyrelsen sammen med anden relevant dokumentation. Derefter afgør Miljøstyrelsen, om din brændeovn er omfattet af ejerskifteordningen eller ej.

De tidligere regler, hvor det var muligt at få skrotningspræmie for den gamle brændeovn fra regeringen, eksisterer ikke mere.

10. Olie- og naturgasfyr

Der er indgået en klimaaftale i juni 2020 med efterfølgende aftale i oktober. Disse aftaler betyder, at tilskudspuljen til udfasning af olie- og gasfyr til fordel for varmepumper forøges. For boligejerne betyder det, at der kan søges tilskud i forbindelse med ændring fra olie eller naturgasopvarmning.

Du kan se dine tilskudsmuligheder til diverse energiforbedringer på netop dit hus på denne hjemmeside: sparenergi.dk

Vidensbaseret Køberrådgivning – med baggrund i omfattende analyser af boligmarkedet

Udgivet den 26. nov. 2020

Som Boligrådgiver er viden og facts afgørende for vores rådgivning. Derfor følger vi boligmarkedet tæt, både lokalt, regionalt og landsdækkende. Nedenfor er en opdatering på boligmarkedet og boligpriser 2020.

Ved hjælp af vores analyser kan vi yde vidensbaseret Køberrådgivning, samt rådgive kvalificeret om boligpriserne i hele landet. Det nyder alle vores boligkøbere godt af, når vi rådgiver om deres boligkøb, og når de ønsker vores hjælp til professionel prisforhandling. Uden vores omfattende analyser, ville vores Køberrådgivning i bedste fald basere sig på gæt og fornemmelser.

Vi har udgivet flere analyser gennem året. Og status på boligmarkedet 2020 lige nu er, at antallet boliger til salg er faldet siden foråret – med små krusninger undervejs. Så der er fortsat pres på boligkøberne i mange områder af landet.
Det skal understreges, at der er meget store regionale og lokale forskelle, og at analyserne er baseret på landsplan. For eksempel er boligmarkedet i København, Københavns omegn og de andre store byer i landet,  tydeligt påvirket. Hvor andre områder er mindre eller slet ikke påvirket.

Færre boligsælgere vælger at nedsætte prisen

Antallet af boliger, der er sat ned i pris er faldende. I sommermånederne var det 900-1.000 boliger om ugen. De seneste 5 uger har det svinget fra ca. 650 – 850 boliger pr. uge. Mæglerne har kunne fastholde stemningen, og har formået at fastholde køberne, til trods for stigende boligpriser. Og ikke mindst har sælgerne en forventning om, at priserne ikke skal falde. Se grafen nedenfor.

Udbuddet af ejendomme falder fortsat

Udbuddet af ejendomme er fortsat faldende. Det er i alt faldet med næsten 20% siden medio april måned.
Køberne er derfor fortsat under pres i mange dele af landet, når de skal vælge en ny bolig. Men det er vigtigt at understrege, at det ikke er i alle områder, der er den samme aktivitet på boligerne.
Der er naturligvis lokale- og regionale forskelle på tallene. De præcise tal bruger vi i vores daglige rådgivning af boligkøbere i hele landet. Derfor kalder vi det Vidensbaseret Køberrådgivning.

Samlet statistik

Statistikken nedenfor viser, at forskellen mellem den blå graf (boliger taget af nettet) og orange graf (nye boliger til salg) øges, og dermed falder antallet af boliger til salg. I august nærmede de sig hinanden, og dermed var udbud og efterspørgsel tæt på hinanden. Det medførte et mere sundt marked for begge parter i en bolighandel – men det var kun en kort periode.
Den nederste grå graf viser boliger, som er sat ned i pris.
Antallet er opgjort pr. uge – tallene er på landsplan – og kilde er boligsiden.dk.

Godt nyt: Udbudspriserne falder i nogle områder

I mange af de områder, hvor boligpriserne er steget voldsomt det seneste halve år, er udbudspriserne begyndt at falde. Ikke meget, men det ser ud til, at sælgerne og mæglerne har erkendt, at det ikke kan fortsætte på samme niveau.

Hvad er de konkrete konsekvenser for boligkøberne?

Udover, at mange boligkøbere risikerer at betale for meget for boligen lige nu, ser vi også andre konsekvenser.
Køberne bliver lagt under stort pres. Når det er lykkes at få underskrevet en købsaftale, fravælger nogle boligkøbere at få rådgivning om boligkøbet. Det sker særligt, når ejendomsmægleren ”tilbyder” at udarbejde skødet på sælgers vegne. Se her en artikel om dette særlige vilkår.
Det betyder, at køberen ikke har sin egen køberrådgiver, som varetager købers interesser. Køber får måske ikke alle oplysninger om boligen eller forholdene om boligen. Mægler har jo ikke oplysningspligt mere; det er alene sælger, der har oplysningspligt.
Derudover oplever vi, at nogle boligkøbere fravælger at stille krav om oplysninger eller undersøgelser overfor sælger. Alene af frygt for, at sælger på det grundlag vælger at annullere handlen

Hvordan kan du agere i dette marked?

Boligmarkedet 2020 kan være vanskeligt at agere i som køber. Og udviklingen af boligpriserne 2020 kan være svært at følge tæt. Vores anbefaling er, at du altid bør vælge at have din egen rådgiver! Mange købere kan finde mange oplysninger på nettet. Men det kan være svært at finde alt. Særligt hvis man ikke ved, hvad man skal lede efter – og hvor man skal finde oplysningerne. Samtidig kan det være svært at vurdere, hvilke konsekvenser en oplysning har for den enkelte.
Derudover bør du forberede dig godt; som nævnt ovenfor er der store forskelle fra by til by, og fra område til område. Så undersøg det konkrete område grundigt. Derudover kan du forberede dig på den enkelte bolig. Der er mange oplysninger alene i salgsopstillingen, som køber ikke har mulighed for at være opmærksom på. fordi køber ikke kender konsekvensen af dem.

Vi tilbyder et indledende møde om en konkret bolig, hvis du gerne vil vide mere, før du går videre med boligkøbet. Ring til os, hvis du vil vide mere.
Søg Vidensbaseret Køberrådgivning næste gang du køber bolig!

Udgivet den 26. november 2019

Hvad gælder for 2019 – og hvordan får du fradrag.

Håndværkerfradraget har virket siden 2011. Som led i Finansloven for 2019 har Folketinget besluttet, at håndværkerfradraget og servicefradraget også kan benyttes i 2019.

Beløbsgrænsen er steget i 2019

Håndværkerfradraget er ændret en lille smule i forhold til tidligere. De nye regler betyder, at håndværkerfradraget er steget til kr. 12.200 pr. person i husstanden (over 18 år).

Fradraget gives for arbejdslønnen til håndværkere til eksempelvis;

• Udvendigt malerarbejde
• Isolering
• Udskiftning af vinduer eller yderdøre
• Udskiftning af ejendommens varmesystem
• Kloakarbejder

Læs eventuelt mere på SKAT.dk.

Derudover kan du få et servicefradrag på 6.100 kr. pr. person i husstanden til dækning af løn til serviceydelser. Serviceydelser er eksempelvis havearbejde, vinduespudsning, børnepasning og almindelig rengøring.

Hvilke krav skal opfyldes

For at kunne benytte fradraget – eller fradragene – er der nogle betingelser der skal opfyldes. Vi har samlet de vigtigste her;

• Fradraget udregnes pr. person i husstanden (over 18 år)
• Du skal have lønindkomst i Danmark
• Når der er tale om en helårsbolig, skal du bo der, mens arbejdet blev udført
• Selv om du helårsbolig og fritidsbolig, kan du højst få fradrag for 12.200 kr. i håndværksydelser og 6.100 kr. i serviceydelser
• Fradraget gælder ikke nybyggeri og projektkøb
• Hvis du har fået andet offentligt tilskud kan du ikke benytte håndværkerfradraget
• Du skal betale regningen elektronisk. Enten via netbank, MobilePay eller dankort
• Det skal fremgå af regningen hvor meget der er betalt til arbejdsløn (det er arbejdslønnen der gives fradrag for)
• Håndværkeren eller virksomheden skal være momsregistreret
• Serviceydelser, eksempelvis rengøring og børnepasning kan udføres af privatpersoner. Hvis du ansætter privatpersoner skal den eller de udfylde en serviceerklæring eller tilsvarende

Læs alle betingelserne for håndværkerfradrag og servicefradrag på SKAT.dk

Hvad gør du for at få fradrag

På www.tastselv.skat.dk kan du indberette dine udgifter. Så sørger SKAT automatisk for, at dine indtastede oplysninger overføres til din årsopgørelse. Her bliver udgiften til arbejdsløn trukket fra det beløb, du skal betale skat af.

SKAT skal i første omgang ikke se dokumentation for arbejdet. Men husk at gemme alle regninger og kvitteringer, da SKAT på et senere tidspunkt kan bede om disse som dokumentation.

Husk fristen

For at få fradrag i 2019 for arbejde udført i 2019, skal arbejdet være betalt senest den 28. februar 2020.

Har du brug for rådgivning om køb af hus, lejlighed eller fritidshus, så læs mere om vores Køberrådgivning.

Udgivet den 22. maj 2018

Få økonomisk tilskud og rådgivning til energiforbedring af din bolig!

Det burde ikke være en hemmelighed – men ikke mange kender mulighederne for både energirådgivning, tilskud eller fradrag, når du planlægger at renovere din bolig. Og hvorfor ikke benytte sig af mulighederne om både gratis rådgivning og tilskud til energiforbedring, når det er muligt?

Der findes en lang række tilskudsmuligheder for danske boligejere. Nedenfor finder du 3 interessante links til både rådgivning og støttemuligheder. Links der kan være mange penge værd.

BedreBolig-ordningen

Energistyrelsen har udviklet BedreBolig-ordningen. Via ordningen kan du få hjælp og rådgivning til din fremtidige energirenovering af din bolig. Ordningen er et samarbejde med BedreBolig-rådgivere, som kan hjælpe jer til at få overblik over, hvad der er fornuftigt i forhold til både ønsker, økonomi og energi.

Andre muligheder for tilskud til Energiforbedring

En lang række forsyningsselskaber er blevet pålagt at medvirke til forbedring af miljøet? Derfor tilbyder forsyningsselskaberne forskellige løsninger for deres kunder. Det være sig både rådgivning om tiltag der kan spare på varmen, vandregningen eller elregningen. Hos flere forsyningsselskaber er der også mulighed for at søge om tilskud m.v. Læs om tilskudsmuligheder her.

Håndværkerfradrag

Endelig kan du benytte håndværkerfradraget, som giver et fradrag på selvangivelsen efter nærmere definerede regler. Læs mere hos SKAT

Rådgivning om energiforbedringer er en del af vores rådgivning hvis I vælger vores fulde Køberrådgivning, Køberrådgivning Plus

Berigtige boligkøbet = skrive skøde og sikre, at sælgers lån i ejendommen slettes

I den seneste ejendomsmæglerlov af 1. januar 2015 er det præciseret, at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver. Derfor må ejendomsmægleren ikke rådgive køber. Ejendomsmægleren bør heller ikke berigtige boligkøbet på sælgers vegne.

At berigtige boligkøbet betyder kort sagt at sikre, at handlen gennemføres som aftalt i købsaftalen. Køber skal blandt andet sikres et skøde på ejendommen. Og særligt skal køber sikres, at sælger ikke får udbetalt sit overskud fra salget, før hele handlen er på plads og sælgers lån i ejendommen er slettet af tingbogen. Hvis sælgers ejendomsmægler står for denne del af handlen er det som at “lade ræven vogte høns”. Udover skødet, indeholder berigtigelsen også udarbejdelse af refusionsopgørelse.

Når købers Køberrådgiver berigtiger handlen, er sælger beskyttet af købsaftalens standardbestemmelser. Det har således en konsekvens, hvis køber eller købers rådgiver ikke lever op til bestemmelserne i købsaftalen. Hvis sælgers rådgiver berigtiger handlen, er køber ikke beskyttet på samme vis. Det har reelt ingen konsekvens for hverken sælger eller ejendomsmægler, hvis ejendomsmægleren ikke lever op til bestemmelserne i købsaftalen. For køber kan en forsinkelse af skødet betyde en forsinkelse af udbetaling af lån, fordi lånet ikke kan tinglyses. Køber kan derfor risikere at blive pålagt yderligere omkostninger, f.eks. i form af ekstra renteudgift, kurstab på et nyt kreditforeningslån eller andre omkostninger.

Alligevel stiller mange ejendomsmæglere krav om, at de vil berigtige boligkøbet på sælgers vegne.

Boligraadgiver.dk, Forbrugerrådet og Tænk fraråder

Vi fraråder som udgangspunkt vores kunder, at acceptere dette vilkår. Det sammen gør Forbrugerrådet, Tænk samt en lang række rådgivere. Det vil ejendomsmæglerne dog ikke finde sig i! Stiller vi krav om, at vi ønsker at berigtige boligkøbet på købers vegne, truer de ofte med, at handlen annulleres hvis dette krav fastholdes.

Men hvilken interesse har ejendomsmæglerne i, at berigtige handlen på sælgers vegne? Og hvorfor står flere og flere ejendomsmæglere hårdt fast på, at de vil berigtige bolighandlerne? Svaret er penge!

Ejendomsmæglerne beregner et stort honorar for, at berigtige bolighandlen på sælgers vegne. I realiteten betaler sælger derfor et unødigt honorar til ejendomsmægleren for denne del af handlen. Ejendomsmæglerne “sælger” dette som en fordel for sælger. Blandt ved at overbevise sælger om, at sælger får udbetalt sit overskud fra boligsalget hurtigere. Det har dog intet på sig. Som rådgiver for køber, er vi forpligtet til, at overholde købsaftalens frister for udarbejdelse og tinglysning af skøde. Derfor får sælger ikke udbetalt sit overskud hurtigere, hvis ejendomsmægleren berigtiger handlen.

Vi stiller derfor kraftigt spørgsmålstegn ved ejendomsmæglernes rådgivning af boligsælgerne på dette område. Ejendomsmæglerne synes, at være de eneste der har en fordel (og ekstra indtægt) ved denne praksis. Vi har ikke noget imod, at ejendomsmæglerne tjener penge. Vi synes dog, at ejendomsmæglernes jagt på penge forringer købers sikkerhed ved boligkøbet. Da den samtidig påfører sælger en unødig udgift håber vi, at ejendomsmæglerne vil ændre denne praksis hurtigst muligt.

Skal boligkøberen så ikke betale ekstra for berigtigelsen?

Nej – det skal boligkøberen ikke. Når en boligkøber bestiller vores Køberrådgivning betaler køber ikke ekstra for, at vi berigtiger boligkøbet. Det er en del af vores almindelige Køberrådgivning.

Udgivet den 30. august 2017

Ingen lov beskytter projektkøbere! Boligraadgiver.dk foreslår bedre forbrugerbeskyttelse ved projektkøb.

Med disse fem løsninger ville du trygt kunne købe projektbolig.

Går du i Netto og køber en liter mælk, der viser sig at være dårlig, så kan du klage og få medhold. Men når du står i et projektkøb – en af dit livs største beslutninger – så er du ikke beskyttet på nogen som helst måde.

Projektboliger er endnu ikke er opført. Derfor mangler der tit endelig byggetilladelse og detaljerede beskrivelser af byggematerialer. Samtidig går der typisk lang tid, før du kan flytte ind. Og i den tid bærer du risikoen for rentestigninger og ekstra udgifter til din bank.

Lad os tage to eksempler – og fem løsningsforslag:;

1. Arealet ændrer sig. Landinspektørens opmåling sker sent i byggeriet. Derfor er det mere reglen end undtagelsen, at boligerne ikke rammer den annoncerede størrelse. Plus/minus 3 % bliver typisk ikke reguleret. Bliver boligen større, stiger købesummen – og det giver risiko for at sprænge dit budget og overstige det beløb, banken har godkendt.
2. Lang overtagelsesperiode giver problemer:
   a) Din bank skal stille garanti for købesummen. De fleste banken beregner provision af garantien ud fra købesum og løbetid. Ved et projektkøb på 3 mio. kr. kan det løbe op i over 10.000 kr. pr. kvartal. Spørg din bank om de beregner provision af garantien.
   b) Du kender ikke realkreditrenten på det tidspunkt, hvor lånet skal udbetales, og i banken kan du kun (mod gebyr) få fastkursaftale i op til 6 måneder.
   c) Hvis godkendelser/udstykning er ikke er på plads, når du overtager boligen, kan din bank ikke få udbetalt realkreditlånet og er derfor er nødt til at lægge pengene ud til en meget højere rente.

Fem løsningsforslag til byggebranchen: Sådan gør projektkøb til en god oplevelse for køberne

1. Udførlig projektbeskrivelse. Købsaftalen opdeles i hhv. en forhåndsaftale, som projektkøber kan annullere, hvis endeligt projekt viser sig at afvige for meget – plus en komplet og detaljeret projektbeskrivelse, som er en del af den endelige købsaftale og defineret i samarbejde på tværs af branchen.
2. Branchekodeks for købsaftale. Standardiseret købsaftale med rimelig balance mellem sælgers og projektkøbers interesser – fx udarbejdet fx Dansk Byggeri, Danske Boligadvokater og Forbrugerrådet.
3. Økonomisk sikkerhed v/lang overtagelse. Den finansielle sektor går sammen om at udvikle økonomiske sikringsprodukter, der ved overtagelsesperioder længere end 6 måneder kan beskytte mod hhv. renterisiko og merudgift ved evt. større bolig end forventet.
4. Byggesagkyndig hjælp ved aflevering. Brancheregler om deltagelse af uafhængig byggesagkyndig ved afleveringsforretning inkl. aftaler om tid og økonomi ift. udbedring af fejl og mangler. Den byggesagkyndige betales via præmien på sælgers byggeskadeforsikring og udpeges af det forsikringsselskab, hvor forsikringen er tegnet. Hertil regler om, at:
   • Projektkøber kan tilbageholde det beløb, der svarer til den byggesagkyndiges prissætning af manglerne + 10 %.
   • Ved alvorlige mangler (fx svarende til 6-8 % af købesummen) udløses en fortrydelsesret, så køber mod et gebyr på eksempelvis 1 % af købesummen kan annullere handlen.
5. Faste regler for udbedring af mangler. Hvis manglerne ikke er udbedret inden for 10 uger, så må projektkøber udbedre dem for sælgers regning.

Appel fra Boligraadgiver.dk til Christiansborg om projektkøb.

Læs artikel fra Børsen, hvor Boligraadgiver.dk er citeret og sammen med en række andre eksperter giver råd om, hvordan projektkøb kan blive en god oplevelse (Artiklen er desværre en “betalingsartikel”). 

Har du brug for Køberrådgivning om projektkøb, så kontakt os inden du køber.

Udgivet den 28. august 2017

Læs vores 10 gode råd om forældrekøb

Køb af bolig har altid stor betydning for din fremtidige økonomi. Det gælder naturligvis også, hvis du gerne vil investere i en lejlighed eller anden studiebolig til dit barn.

Den rigtige løsning?

Inden I begiver jer ud i forældrekøb, skal I overveje om det er den rigtige løsning for jer. Trods skattefordele m.m. vil det ofte koste penge for jer som forældre, og derfor påvirke jeres normale rådighedsbeløb. Samtidig går boligmarkedet op – og ned – og derfor er der en risiko for, at I kan tabe penge på købet af lejligheden. Forældrekøb bør derfor alene foretages, når der er et reelt behov – og ikke som investering.

Tidsperspektiv

Overvej hvor længe den “unge” har brug for lejligheden. Det er svært at give garantier her i livet, men det er vigtigt, at I overveje dette spørgsmål. Købsomkostningerne (bank, rådgiver, skøde m.m.) samt ikke mindst salgsomkostningerne er store, og derfor er det vigtigt, at den “unge” planlægger at bo i lejligheden en længere periode. Tal også om hvem der skal vedligeholde – og forny lejligheden. Ellers er der risiko for, at lejligheden falder i værdi.

Skattefordele

Skattefordelene er en vigtig faktor i et forældrekøb. Skattefordelene er kun gældende, hvis I ejer boligen. Ved køb af andelslejlighed “køber I en andel” af den samlede andelsboligforening – samt en brugsret til en særskilt bolig. Med andre ord; I ejer ikke den specifikke lejlighed. Derfor kan skattereglerne om forældrekøb ikke bruges ved køb af andelslejlighed. Læs mere hos SKAT om forældrekøb.

Dele-lejlighed

Mange unge ønsker at dele lejligheden med en ven eller veninde. Derfor skal indretningen af lejligheden være den rigtige. Kig grundigt på lejlighedens plantegning. Tjek om det er muligt at udleje et værelse eller om det er plads til at kæresten flytter ind. Overvej også om eventuelle søskende kan overtage lejligheden, eller om I som forældre kunne tænke jer at flytte ind i den, når I bliver ældre. Endelig kan en 3-værelses lejlighed være billigere pr. m2 end en 2-værelses. Derfor kan det nogle gange betale sig at kigge efter en lidt større lejlighed.

Foreningens vedtægter

Husk at tjek foreningens vedtægter om udlejning er tilladt. Det er vigtigste gode råd om forældrekøb vi kan give. Nogle ejerforeninger har skrappe regler eller begrænsninger, og derfor er det vigtigt at sætte sig grundigt ind i vedtægterne. Ofte har ejendomsmægleren undersøgt dette – men ejendomsmægleren må efter den nye ejendomsmæglerlov (1. januar 2015) ikke rådgive jer om dette forhold. Derfor bør I som købere selv læse vedtægterne grundigt igennem. Det er vigtigt at få rådgivning om denne del inden I køber.

Den rigtige løsning?

Skattereglerne for forældrekøb er komplicerede. Særligt reglerne om virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen kan være svære at forstå. Vi anbefaler altid, at I søger rådgivning hos revisor om valg af skatteordning.

Lejeniveauet

Undersøg lejeniveauet (markedslejen) i området. I må ikke sætte lejen for lavt på grund af skattefordelene. I må heller ikke sætte lejen for højt, hvis den unge skal ansøge om boligsikring. Et af vores gode råd om forældrekøb er, at I altid udarbejde en lejekontrakt mellem jer og den unge. Ellers kan den unge ikke ansøge om boligsikring.

Finansiering

Vælg den rigtige finansiering. Den lave rente på flexlån kan “lokke” i forbindelse med et forældrekøb. Men har I både flexlån i jeres egen bolig og flexlån i forældrekøbet, vil jeres risiko ved en rentestigning være dobbelt så stor.

Købe selv?

Overvej muligheden for om den unge selv kan købe lejligheden, eller om den unge kan finde en lejebolig. En lejebolig er ofte dyrere end en tilsvarende forældrekøbslejlighed. Til gengæld er der ingen risiko – og ingen udgifter til ejendomsmægler – hvis den unge ønsker at flytte inden for kort tid. Ved eventuelt valg af lejebolig, har I mulighed for at støtte den unge med op til 69.500 kr. (2022) og 71.500 kr. (2023) årligt som en skattefri gave.

Beskatning af gevinst

Vær opmærksom på, at en eventuel gevinst ved salg af lejligheden beskattes. Reglerne om beskatningen af en gevinst gælder, hvis I ikke selv har boet i lejligheden. I tilfælde af et salg, er det en mulighed at sælge lejligheden til den unge. Den unge vil kunne købe lejligheden til 15 % under den offentlige vurdering. Derved kan en eventuel beskatning mindskes eller fjernes. Den unge vil efterfølgende kunne sælge lejligheden uden beskatning, idet den unge har boet i lejligheden.

Vores 10 gode råd om forældrekøb er vigtige. Men det er endnu vigtigere, at få Køberrådgivning inden I køber en forældrekøbslejlighed. Læs mere om vores Køberrådgivning forældrekøb.

Udgivet den 2. august 2017

Ved køb af projektbolig er der risiko for både  rentestigning og ekstra udgifter til din bank

I København – og landets andre store byer er der fuld gang i salget af projektboliger. Som projektkøber skal du være opmærksom på, at der er stor forskel på at købe en projektbolig og købe et ”brugt” hus.

Den åbenlyse forskel er, at man som projektkøber, køber en bolig der endnu ikke er opført. Derfor skal man være forberedt på, at der både kan og vil komme mindre ændringer af den fremtidige bolig.

En af årsagerne er, at boligerne ofte sættes til salg inden der er udstedt endelig byggetilladelse. Er dette tilfældet kan myndighedernes (kommunernes) krav til byggeriet betyde, at der skal ske mindre eller større ændringer af det påtænkte byggeri.

Ændring i arealer

Et andet forhold man som projektkøber skal være opmærksom på er, at boligens areal ofte ændrer sig. Baggrunden er, at selve opmålingen af landinspektøren sker sent i byggeriet. Derfor forekommer det ofte, at der sker ændringer af boligens endelige areal. Sælger (eller ejendomsudvikleren) er ofte lidt for optimistiske i forhold til boligernes areal – og det er derfor mere reglen end undtagelsen, at boligerne bliver lidt mindre end først antaget. Mindre afvigelser (+/- 3%) reguleres typisk ikke – mens større afvigelser reguleres i købesummen.

Det er vigtigt, at være opmærksom på hvordan dette forhold reguleres i købsaftalen. Reguleringsbestemmelserne favoriserer ofte projektudvikleren og bør forhandles så de er både er fair og rimelige. Hvis projektboligen bliver større end forventet, kan der opstå et andet problem. Så stiger købesummen! Det betyder, at den finansiering banken har godkendt skal ændres – og at der skal betales et ekstra beløb til sælger. Husk at drøfte dette forhold med banken i forbindelse med købet.

Lang tid til overtagelse

I en af vores seneste sager var der flere udfordringer med finansieringen. En af de største var, at byggeriet først var planlagt til at være færdigt den 1. december 2018 (om 16 måneder). Den lange overtagelse gav køberne flere udfordringer;

1. Kort efter at købsaftalen var underskrevet skulle køber stille garanti for købesummen. Som udgangspunkt beregner banken en provision for at stille denne garanti. Provisionen beregnes ud fra størrelsen af garantien – og løbetiden på denne. Så en lang byggeperiode kan koste dyrt i garantiprovision. Den typiske provision udgør 3/8 procent pr. kvartal. Ved et projektkøb på 3 mio. kr. udgør garantiprovisionen eksempelvis 11.250 kr. pr. kvartal.  Enkelte banker beregner ikke garantiprovision hvis det sker som led i en bolighandel. Spørg derfor din bank om hvad det koster, at stille denne garanti.
2. Den største del af købesummen finansieres med et realkreditlån. Som udgangspunkt fastsættes renten på realkreditlånet når lånet udbetales. Det er dog muligt, at fastlåse renten på et tidligere tidspunkt. Det sker ved at køber indgår en fastkursaftale via banken. En sådan fastkursaftale (eller kurssikring) koster penge. Til gengæld kender man sin fremtidige rente og dermed sin endelige husleje. Problemet ved projektkøb er den lange tid indtil overtagelsesdagen. I førnævnte tilfælde var der 16 måneder indtil overtagelsesdagen. Mange banker og realkreditinstitutter ønsker ikke at indgå fastkursaftaler for så lang en periode. De tilbyder normalt kun fastkursaftaler for perioder op til 6 måneder. Det betyder i praksis, at køber af projektboligen ikke kender den fremtidige rente på sit nye realkreditlån. Den nuværende rente er samtidig historisk lav – og der er derfor en vis risiko for, at renten vil stige frem til købers overtagelse af projektboligen. I dette tilfælde ville en rentestigning på blot 0,5% betyde, at købers månedlige udgifter steg med kr. 1.500 kr. efter skat.

Manglende byggetilladelse – eller forsinket udstykning

En anden udfordring ved projektkøb er, at de endelige kommunale godkendelser eller de endelige udstykninger, ofte ikke er på plads på overtagelsesdagen. Det betyder i praksis, at købers bank ikke kan få udbetalt realkreditlånet til tiden. Købers bank er derfor nødt til, at lægge pengene ud for køber indtil realkreditlånet kan udbetales. Da bankernes rente er væsentlig højere end renten på realkreditlånet, giver dette køber en uforudset ekstraudgift.

Som det fremgår ovenfor der mange ting at tage stilling til ved projektkøb. Ovennævnte bemærkninger handler primært om de finansielle risici. Derudover kan der være en lang række udfordringer med både kontrakter, købsaftalen og salgsmateriale fra sælger eller ejendomsudvikleren.

Det er derfor vigtigt, at man som køber opsøger en rådgiver, som kan rådgive om både kontrakter, købsaftalen, øvrige dokumenter samt handlens risici. Din rådgiver vil belyse handlens udfordringer og – hvis nødvendigt – hjælpe med at forhandle en aftale på plads med sælger.

Har du brug for rådgivning om projektkøb, så kontakt os inden du køber. Læs mere om vores rådgivning her.

Du er taberen i den nye aftale om boligskat

Sådan siger Michael Christensen, der er partner i boligraadgiver.dk og har mangeårig baggrund som finansieringsekspert. ”De store tabere bliver ejerlejligheder, der efter 2021 stiger så meget i boligskat, at en køber – alt andet lige – kan købe for 7 % mindre i 2024 end i dag.” Se de konkrete eksempler, der vil overraske de fleste.

Den nye aftale ”Tryghed for boligbeskatningen” omfatter grundskyld (skat af din grundværdi) og ejendomsværdiskat. Aftalen er indgået som et bredt forlig på tværs af partier – og skulle som sådan være en lige stor fordel for alle typer vælgere og boligejere. Sådan er det ikke.

Før:

Gjaldt ”skattestoppet”, der af den daværende venstreregering blev indført i 2001 med virkning til og med 2020. Skattestoppet har medvirket til, at alle boligejere har fået rabat på både grundskyld og ejendomsskat.

NU:

Gælder det nye boligforlig, der afløser skattestoppet. Der er stor forskel på, hvordan den nye boligbeskatning rammer afhængig af boligtype og -værdi. Den korte version er: Jo mere din bolig er værd, jo større fordel er den nye aftale for dig. Derfor er de dyre områder i fx Nordsjælland, Hunderupkvarteret i Odense og Risskov i Aarhus vinderne. Parcelhusejerne i yderområder og udkantsdanmark kommer ikke til at mærke den store forskel. Og taberne bliver lejlighedsejere, fordi grundskylden kommer til at veje tungere i den samlede beskatning.

”Fælles er altså, at de nye regler under alle omstændigheder betyder, at boligskatten ikke kommer til at stige ligeså meget, som den ville have gjort med de nuværende regler, der er helt tilbage fra 2001. Men når det er sagt, så er besparelsen for lejlighedsejere ikke nær så markant som for husejere” siger Michael Christensen, der efter vedtagelsen af boligskatteforliget opfordrer boligkøbere til at være ekstra opmærksomme på, hvilke konsekvenser forliget har for deres boligkøb.

Har du brug for køberrådgivning og rådgivning om konsekvenserne af de nye boligskatter ved dit næste boligkøb, så kontakt os inden du køber ny bolig. Læs mere om vores køberrådgivning her.

Det havde nær kostet Helle og Michael dyrt!

For nylig hjalp vi Helle og Michael med at kigge på en villa. De havde bestilt vores komplette køberrådgivning – dvs. inklusive gennemgang af boligen. Det blev deres redning. For villaen viste sig at være 10 % mindre end det, der stod i BBR-meddelelsen.

Som altid begyndte vi vores køberrådgivning med at gennemgå ejendommens dokumenter. Helle og Michael fortalte, at de havde talt med ejendomsmægleren om ejendommens boligareal, fordi der kort tid forinden var sket en ændring af BBR. Ejendomsmægleren havde givet dem en forklaring, de ikke kunne finde op og ned på. Derfor var boligens areal det første vi kiggede på, ved vores gennemgang af ejendommen.

Huset var 10 % mindre end i BBR-meddelelsen

I både BBR-meddelelsen og tilstandsrapporten stod der, at husets boligareal var 109 m2. Men vores opmåling viste, at huset kun var 98 m2. En stor forskel, der var en udfordring for Helle og Michael. Ikke blot i forhold til at have plads nok, men især i forhold til økonomien. For boligarealet er en vigtig parameter for fastsættelse af prisen, så derfor stillede vi spørgsmålstegn ved den pris, huset var udbudt til.

Boligens udbudspris er sammensat af både grundens værdi og boligens værdi. Vi indhentede oplysninger om grundens værdi. På den baggrund kunne vi vurdere, om den annoncerede udbudspris var rimelig, i forhold til husets værdi. Det var den ikke. Vores regnestykke viste, at ejendommens salgspris var 300.000 kr. for høj. Samtidig fandt vi en række fejl og mangler ved huset, der ikke var oplyst i tilstandsrapporten.

Forhandling om prisafslag

Omkostningerne til at udbedre fejl og mangler ville være 100.000 – 150.000 kr. Dvs. at salgsprisen var sat mindst 400.000 kr. for højt. Derfor genoptog vi – sammen med Helle og Michael – prisforhandlingen med ejendomsmægleren. Vores udspil var, at køber skulle have et nedslag i prisen på 400.000 kr. Men sælger afslog, og var ikke indstillet på at genforhandle prisen.

Helle og Michael overvejede situationen og besluttede, at de ikke ville betale overpris for huset. Derfor er de i stedet gået i gang med at lede efter et andet hus.

Dette skal du vide om fejl i BBR-meddelelsen

Op mod hver 3. ejendom, vi gennemgår, har fejl i BBR-ejermeddelelsen. Det kan have store konsekvenser både praktisk og økonomisk. Derfor skal du undersøge BBR-ejermeddelelsen grundigt, inden du køber en ejendom.

Hvis du bestiller vores Køberrådgivning PLUS er en fysisk gennemgang af ejendommen med i prisen. Og de penge kan være givet godt ud. For i forbindelse med denne gennemgang finder vi fejl i næsten hver 3. BBR-meddelelse. Det kan fx være ulovlige udhuse, overdækkede terrasser og bebyggelsesprocenter, der ikke er overholdt.

Bebyggelsesprocenten er den procentdel af grundens areal, som den bebyggede del af grunden må udgøre. Alt, hvad der er bygget på grunden, tæller med. Og hvis bebyggelsesprocenten er overskredet, kan kommunen i værste fald kræve, at bygningerne bliver fjernet.

I andre tilfælde er problemet det modsatte – dvs. at ejendommens samlede areal er mindre end anført i de officielle dokumenter. Sådan en situation er også meget alvorlig, for ejendommens størrelse har stor betydning for købsprisen her nu – og ikke mindst for den fremtidige salgspris.

Olietanke giver i stigende grad problemer

Læs også vores blog om problemer med olietanken

Udgivet den 14. marts 2016

Stigende bidrag på deres realkreditlån

I 2016 var der stor opmærksomhed på Nykredit/Totalkredits stigende bidrag på deres realkreditlån. I slipstrømmen på Nykredit/Totalkredits forhøjede priser følger Realkredit Danmark og Nordea Kredit trop og sætter priserne op! Prisstigningen omhandler bidragene på realkreditlånene. Men hvad er bidragene for noget? Læs mere her;

Formidler af penge

Grundlæggende er realkreditinstituttet en form for “formidler af penge”. Lidt forenklet formidler realkreditinstituttet kontakt mellem folk der ønsker at låne penge – og folk eller investorer (eksempelvis pensionskasser), der er villige til at låne penge ud. Rent praktisk foregår det ved, at realkreditinstituttet udsteder obligationer. Obligationerne sælges til eksempelvis pensionskasserne, mens pengene fra salget af obligationerne udbetales til dig eller andre boligejere.

• I venstre side er en boligejer – eksempelvis dig. Du ønsker at låne penge i din bolig. Lånet kan optages i realkreditinstituttet – eksempelvis Nykredit/Totalkredit
• I grafikkens højre side står der PFA, DANICA M.FL. (pensionskasser m.m.). Pensionskasserne har en masse penge, de ønsker at låne ud. Det gør de ved at købe realkreditinstituttets obligationer
• I midten er realkreditinstituttet

Man kan med andre ord sige, at realkreditinstituttet er en form for mellemmand mellem dig og eksempelvis pensionskasserne.

Ydelsen på realkredit kan opdeles i 3 dele

Af grafikken kan du også se, at din betaling til realkreditinstituttet er delt op i 3 dele;

1. Afdrag (hvis du betaler afdrag på dit lån)
2. Rente
3. Bidrag

Alle 3 dele går til realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet sender dog både renterne og afdragene videre til obligationsejerne (pensionskasserne og lignende). Realkreditinstituttet tjener ikke penge på denne flytning af penge. Deres indtægt er derimod bidragene – eller administrationsbidraget, som det blev kaldt i “gamle dage”.

Realkreditinstituttets indtægt er alene bidragene – samt en lang række gebyrer, provisioner og lignende. Eksempelvis betaler du en række forskellige gebyrer, når du optager et nyt lån eller når du ønsker at omlægge dit realkreditlån.

Provision til bankerne. Hvorfor det?

Bidraget er realkreditinstituttets indtægt. Men en del af bidraget betaler Totalkredit tilbage til sine samarbejdsbanker. Hvorfor gør de det? Det gør de bl.a. fordi bankerne garanterer for en del af deres kunders realkreditlån. Låner du 1 mio. I Totalkredit via din bank ved boligkøb, vil banken typisk stille en garanti på 25% af lånet. Men andre ord vil de stille en garanti på kr. 250.000. For denne garanti modtager den en provision fra Totalkredit.

Problemet er derfor ikke kun Totalkredit. Det er i høj grad også bankerne – og provisionsbetalingen til dem. Det er blevet et “fordyrende” mellemled og er medvirkende til, at bidragssatserne er steget – og nu stiger eksplosivt.

Hvordan har bidragssatserne udviklet sig?

Hvis du for 10 år siden optog et lån på 80% af værdien af din bolig, udgjorde bidragssatsen 0,5252% af lånets restgæld. Hvis lånet eksempelvis var på 1 mio. kr. udgjorde det årlige bidrag altså kr. 5.252.

Hvis du i dag optager et tilsvarende lån – og vælger Totalkredits dyreste lånetype (afdragsfrit F-kort), skal du betale ca. 1,80% i bidrag – eller ca. kr. 18.000. Det er mere end 3 gange så meget som for 10 år siden! I den samme periode er de almindelige priser i Danmark steget med ca. 20%.

I samme periode har realkreditinstitutterne (tilsammen) øget deres lån til boligejerne til mere end det dobbelte (til mere end kr. 3.000 mia. (milliarder)). Med andre ord; de har lånt mere end dobbelt så meget ud – og vil samtidig have op til 3 gange så meget i bidrag/indtægt, for at formidle lån til dig og andre boligejere.

Boligraadgiver.dk